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财政动态观察系列（五）：房地产：税收新政影响几何？

2024-11-13 陶川民生证券江边的鸟

核心观点：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，推出多项支持房地产市场的税收优惠政策，显示财政对地产的高度重视，尤其关注居民购房成本与需求。政策调整重点指向一线城市，通过上调契税征收面积标准至140平米、取消普通住宅标准，降低一线城市的二套房契税、住房交易增值税及个人所得税税率至全国统一标准。
购房涉及税费：居民购房主要涉及契税、增值税、个人所得税及部分城市的房产税。二手房交易税费可能高于新房，且一线城市税率更高、免征条件更严格。企业则需缴纳土地增值税、房产税、城镇土地使用税及耕地占用税。
历次税收政策调整：自1998年以来，三次地产政策宽松均伴随税收调整，契税和增值税是重点。1998-2003年，契税减半及营业税免征刺激住房消费；2008年，契税税率下调至1%以稳经济；2015-2016年，契税税率进一步下调并改营业税为增值税，扩大减免范围。
本轮政策脉络：近期地方政策（如契税补贴）与部委表态（如取消普宅标准）显示政策落地紧迫性。财政部可直接发文调整税收政策，新政已按程序报批。
税费优化空间及影响：契税优惠年规模或达千亿级，尤其降低一线城市改善型需求成本。以上海为例，取消普宅标准后，1000万价值二手房交易可减免约70万元税费，相当于购房成本的3/4及2023年上海居民人均消费支出的13倍。
关键数据：2023年契税收入5910亿元，占土地和房地产相关税收最大比重；一线城市契税总收入817亿元。
风险提示：未来政策不及预期、国内经济形势变化超预期、政策统计测算存在偏误。