房地产行业周报：地方化债出台，未来关注增量增量政策

行业研究|行业周报 看好（维持） 地方化债出台，未来关注增量增量政策 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年11月11日 核心观点 本周市场回顾。第45周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为6.0%。沪深300指数报收4104.05，周度涨幅为5.5%；创业板指数报收2321.59，周度涨幅9.3%；房地产指数（申万）报收 2569.08，周度涨幅为6.8%。 全国政策方面。央行：积极支持收购存量商品房用作保障性住房支持盘活存量闲置土地。地方政策方面。桂林市、洛阳市和河北邯郸市调整公积金政策；杭州自11月8日起将首套房贷利率上调至3%，拟出台容积率新规；中山市拟全面放开购房入户 政策；四川西昌、江苏盐城、杭州临安、陕西商洛调整购房补贴政策；郑州房票政策升级；武汉洪山区推行“卖旧买新”交易新模式；福州落实一揽子增量政策；辽宁营口市降低首付款比例；海南海口、三亚、儋州新建住宅建筑高度不超过80米。 本周新房销量较第44周减少，二手房销售量较第44周增加。第45周44大城市新房销售为2.20万套，较第44周减少33.3%；21大城市二手房销售2.5万套，较第44周增加0.6%。库存量较第44周减少，库销比较第44周减少。截至第45周，18大城市库存为82.3万套，较第44周减少0.6万套；库销比为19.3个月，较第44周减少0.7个月。第45周土地市场活跃度较第44周下降。第45周36大城市市本级合计成交土地26块。土地出让金减少。2024年第45周36大城市市本级土地出让 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 年内第三次LPR调降落地2024-10-29 城中村改造加快2024-10-21 金为265.97亿元，较第44周减少1003.39亿元。平均溢价率上升。2024年第45 周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.2%，较第44周上升6.4%。第45周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为0块。 重点公司公告。兰花科创、京基智农、尚纬股份、香江控股等发布关于股份回购的公告。*ST中迪、福星股份、麦迪科技、招商蛇口、万科A、建发股份、海泰发展等发布关于担保的公告。*ST和展、格力地产等发布关于重大资产重组的公告。首开股份、金地集团和保利发展发布10月销售情况。 投资建议与投资标的 11月8日，地方化债政策“组合拳”出台，主要通过专项债务置换地方政府原有的隐性债务，其中，从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元专门用于化债，再加上全国人大常委会批准6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源共10万亿元。此次会议同样明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按照原合同偿还。在政策协同发力之后，2028年之前，地方政府需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，金融系统潜在风险得到缓解；五年累计可节约6000亿元左右利息支出，地方政府现金流或有所改善。会上财政部部长蓝佛安还表示，财政部正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。其中，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；此外，专项债券支持收储闲置土地及存量商品房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 10.12财政发布会提出专项债等工具助力房地产市场 2024-10-14 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第45周市场行情回顾（2024.11.02~2024.11.08）4 1.1第45周行业指数表现4 1.2第45周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.11.02~2024.11.08）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第45周44城新房成交套数5 图2：2024年第45周21城二手房成交套数6 图3：2024年第45周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第45周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第45周市场行情回顾（2024.11.02~2024.11.08） 1.1第45周行业指数表现 第45周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为6.0%。沪深300指数报收4104.05，周度涨幅为5.5%；创业板指数报收2321.59，周度涨幅9.3%；房地产指数（申万）报收2569.08，周度涨幅为6.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/11/08) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4104.05 5.5% -1.7% 6.0% 创业板指 2321.59 9.3% -5.1% -1.1% 房地产指数（申万） 2569.08 6.8% 6.0% -14.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第45周地产板块个股表现 第45周地产板块涨幅居前的公司分别为华夏幸福、亚通股份、荣盛发展、阳光股份、世联行 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 华夏幸福 60.2% 皇庭国际 -4.6% 亚通股份 36.8% 空港股份 -1.7% 荣盛发展 33.5% 陆家B股 -1.7% 阳光股份 30.0% 合肥城建 -1.6% 世联行 30.0% 滨江集团 -1.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.11.02~2024.11.08） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。央行：积极支持收购存量商品房用作保障性住房支持盘活存量闲置土地。地方政策方面。桂林市、洛阳市和河北邯郸市调整公积金政策；杭州自11月8日起将首套房贷利率上调至3%，拟出台容积率新规；中山市拟全面放开购房入户政策；四川西昌、江苏盐城、杭州临安、 陕西商洛调整购房补贴政策；郑州房票政策升级；武汉洪山区推行“卖旧买新”交易新模式；福州落实一揽子增量政策；辽宁营口市降低首付款比例；海南海口、三亚、儋州新建住宅建筑高度不超过80米。 全国政策： 央行：积极支持收购存量商品房用作保障性住房支持盘活存量闲置土地。（11.03） 地方政策： 1）桂林市调整住房公积金贷款额度计算公式（11.03） 信息来源：观点地产网 2）四川西昌：优化确定首套住房认定扩大购房补贴范围（11.03）信息来源：观点地产网 3）郑州房票政策升级：全市通用、契税减免，或助去库存提速（11.04）信息来源：观点地产网 4）江苏盐城：房展会期间，购买新房额外给予购房款1.5%补助（11.04）信息来源：观点地产网 5）杭州临安：支持房企促销、实施团购补贴、鼓励购置新房（11.04）信息来源：观点地产网 6）陕西商洛：支持高校毕业生留商安居政策享受首次缴存补贴500元/人（11.04）信息来源：观点地产网 7）杭州拟出台容积率新规：符合规定的开放式风雨连廊不计容（11.04）信息来源：观点地产网 8）辽宁营口市调整住房贷款政策首付款比例统一降至15%（11.05）信息来源：观点地产网 9）福州落实一揽子增量政策优化房地产措施（11.05）信息来源：观点地产网 10）苏州：积极落实购买存量房安置和房票安置，确保资源合理配置和有效利用（11.05）信息来源：观点地产网 11）中山市拟全面放开购房入户政策连续居住半年即可申请落户（11.06）信息来源：观点地产网 12）洛阳市调整公积金贷款政策：购买二手住房最长贷款期限延长至30年（11.07）信息来源：观点地产网 13）海南新规：海口、三亚、儋州新建住宅建筑高度不超过80米（11.07）信息来源：观点地产网 14）武汉洪山区优化房产政策推行“卖旧买新”交易新模式（11.08）信息来源：观点地产网 15）杭州自11月8日起将首套房贷利率上调至3%（11.08）信息来源：观点地产网 16）河北邯郸市公积金新政：异地贷款与“商转公”门槛降低（11.08）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销量较第44周减少，二手房销售量较第44周增加。第45周44大城市新房销售为2.20万套，较第44周减少33.3%；21大城市二手房销售2.5万套，较第44周增加0.6%。一线城市新房、二手房交易较第44周分别减少39.1%、减少15.1%；二线城市新房、二手房交易较第44周分别减少33.6%、增加7.0%。 图1：2024年第45周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第1周 第15周 第29周 第43周 第6周 第20周 第34周 第48周 第11周 第25周 第45周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第45周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2022年 第1周 2022年 第14周 2022年 第27周 2022年 第40周 2023年 第1周 2023年 第15周 2023年 第28周 2023年 第41周 2024年 第2周 2024年 第16周 2024年 第29周 2024年 第45周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第45周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022年第2022年第2022年第2022年第2023年第2023年第2023年第2023年第2024年第2024年第2024年第 1周15周 29周 43周 6周20周 34周 48周 11周 25周 45周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第44周减少，库销比较第44周减少。截至第45周，18大城市库存为82.3万套，较 第44周减少0.6万套；库销比为19.3个月，较第44周减少0.7个月。一线城市库存量22.19万 套，较第44周减少0.25万套，库销比为9.5个月，较第42周减少0.3个月。二线城市库存量 19.4