房地产行业专题研究：地产业绩延续探底，政策支持行业企稳

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产业绩延续探底，政策支持行业企稳 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年11月03日 证券研究报告 |报告要点 2024年前三季度，24家样本房企营业收入同比降22.7%，归母净利润同比降187.7%，毛利率降至13.3%，资产负债率为76.5%，合同负债总额下降27.5%至17153亿元。全国商品房累计销售金额和面积降幅均有所收窄，全国300城宅地供应面积同比减少35.2%，成交面积降37.3%。房企融资成本有所下降，9月利率小幅回升至3.1%，但流动性压力依然较大。政策方面，中央定调“止跌企稳”，供需两侧推出多项措施，助力市场企稳。一线城市放宽限购，多地推进保障性住房收储项目落地。 |分析师及联系人 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524100003SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/26 行业研究|行业专题研究 2024年11月03日 房地产 地产业绩延续探底，政策支持行业企稳 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 20% 沪深300 0% -20% -40% 2023/102024/22024/62024/10 相关报告 1、《房地产：城中村改造增量，财政助力去库稳预期》2024.10.18 2、《房地产：地方化债、地产去库，财政增量政策提信心》2024.10.12 扫码查看更多 行业事件 报表端：业绩持续承压，房企延续缩表 24家样本房企2024年前三季度营业收入同比下降22.7%，降幅较2023年全年走扩；归母净利润同比下降187.7%，降幅持续扩大；整体毛利率为13.3%，较2023年全年下降2.7个百分点；整体销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.8个百分点；合同负债总额为17153亿元，同比减少27.5%，合同负债对营业收入的覆盖倍数整体上升至1.7倍；资产总额降至8.36万亿元，同比下降11.2%；资产负债率为76.5%，同比下降1.4个百分点。 经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性 2024年1-9月，全国商品房累计销售金额同比下降22.7%，累计销售面积同比下降17.1%，降幅均逐步收窄。根据克而瑞数据，百强房企1-9月的累计销售金额共计28605亿元，同比下降38.6%。根据中指院数据，1-9月全国300城宅地累计供应面积为20234万平方米，同比减少35.2%，累计成交面积为14990万平方米，同比减少37.3%。绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿 地金额TOP5，头部央国企保持合理的拿地节奏。 融资端：融资成本有所下降，流动性压力仍在 根据中指院数据，2024年债券发行总额延续下行，2024年1-6月累计发行2828亿元，同比下降29.8%，7月、8月单月同比降幅逐渐收窄，9月同比增长6.6%。2024年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分别降至2.8%和2.5%，9月利率小幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企债券余额为22898亿元。从债券到期时 间来看，2024年第四季度到期债券余额为1161亿元，2025年到期债券余额为7007 亿元，房企整体仍将承受较大流动性压力。 政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力 中央层面，政治局会议定调“止跌企稳”，一揽子增量政策相继出台，央行通过下调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。 投资建议：关注头部央国企及具备改善性产品塑造能力的房企 房地产行业仍处于调整期，业绩持续承压，随着房企低毛利项目陆续结转完毕，业绩有望边际改善。近期政策在供需两端持续加码，市场预期有望得到改善，带动市场企稳。建议关注：1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.报表端：业绩持续承压，房企延续缩表5 1.1营收及利润降幅走扩，央国企具有一定韧性5 1.2毛利率延续下行，销管费率有所上升6 1.3合同负债规模缩小，房企持续分化7 1.4房企延续缩表和降杠杆，央国企负债率较低9 2.经营端：政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性10 2.1销售端降幅收窄，房企表现持续分化10 2.2土地市场供需双降，央国企为拿地主力13 3.融资端：融资成本有所下降，流动性压力仍在15 3.1发债规模延续收缩，融资成本持续降低15 3.2债务压力延续，流动性压力仍在16 4.政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力17 4.1中央：定调“止跌企稳”，增量政策助力市场企稳17 4.2地方：一线城市宽松限购，收储项目逐步落地22 5.投资建议：关注头部央国企及具备改善性产品塑造能力的房企24 6.风险提示24 图表目录 图表1：房地产开发企业分类5 图表2：样本房企营业收入同比6 图表3：样本房企归母净利润同比6 图表4：典型房企2024年前三季度营业收入及归母净利润同比6 图表5：样本房企毛利率走势7 图表6：典型房企2023、2024Q3毛利率对比7 图表7：样本房企销管费率走势7 图表8：典型房企2023、2024Q3销管费率对比7 图表9：样本房企合同负债规模及同比增速8 图表10：样本房企合同负债对营业收入的覆盖倍数8 图表11：典型房企2023Q3、2024Q3合同负债对营业收入的覆盖倍数9 图表12：样本房企资产规模及增速10 图表13：样本房企资产负债率走势10 图表14：典型房企2023、2024Q3资产负债率对比10 图表15：全国商品房销售金额累计及单月同比走势11 图表16：全国商品房销售面积累计及单月同比走势11 图表17：全国商品房销售面积及销售均价单月走势11 图表18：百强房企累计全口径销售金额及同比走势12 图表19：百强房企单月全口径销售金额及同比走势12 图表20：2024年1-9月TOP100房企销售情况13 图表21：全国300城宅地月度供求价走势14 图表22：全国300城宅地月度成交溢价率/流拍率14 图表23：全国300城月度累计供求及同比走势14 图表24：2024年1-9月权益拿地金额榜单TOP2015 图表25：房企新发行公开债规模及增速16 图表26：房企新发行公开债平均发行利率16 图表27：2024年三季度房企融资规模TOP1016 图表28：房企公开债季度到期金额17 图表29：房企公开债余额TOP817 图表30：“924”一揽子涉房政策18 图表31：近年历次中央政治局会议对房地产的表述19 图表32：10月17日住建部等五部门新闻发布会主要内容20 图表33：棚户区改造开工套数及保障性住房开工建设和筹集套数22 图表34：重点城市存量房收购进展23 图表35：越秀地产在广州实现退地回收资金120亿元24 1.报表端：业绩持续承压，房企延续缩表 2024年三季报已披露完毕，我们选取在A股上市的24家以房地产开发为主业的上市公司作为样本房企进行研究分析。随着央国企和民企的经营表现逐渐分化，我们将样本公司分为央国企（15家）、混合所有制（4家）及民企（5家）。此外，我们选取销售排名靠前且市场关注度较高的12家房企作为典型房企。 图表1：房地产开发企业分类 类型 数量 房企明细 样本房企 24 央国企+混合所有制+民企 央国企房企 15 保利发展、招商蛇口、华发股份等 混合所有制房企 4 万科A、绿地控股、金地集团等 民企房企 5 滨江集团、新城控股、华夏幸福等 典型房企 12 保利发展、招商蛇口、滨江集团等 资料来源：Wind，国联证券研究所 1.1营收及利润降幅走扩，央国企具有一定韧性 房地产行业业绩持续承压。24家样本房企2024年前三季度营业收入同比下降22.7%，降幅较2023年全年走扩；归母净利润同比下降187.7%，降幅持续扩大。市场需求疲软叠加资金压力加剧，房地产行业仍处于调整阶段。 分企业类型来看，央国企表现出一定韧性，但仍面临营收与利润双降压力。2024年前三季度，央国企营收同比下降15.2%，归母净利润同比下降116.7%；民营企业营收同比下降26.3%，归母净利润同比下降797.0%；混合所有制企业营收同比下降27.5%，归母净利润同比下降205.7%。 从典型房企表现来看，绝大多数企业营收和利润均出现较大下滑。12家典型房企中，仅招商蛇口和中交地产实现营收同比正增长，分别为2.9%和0.9%。归母净利润方面，城建发展同比下降8.8%，降幅最小，其余房企降幅较大，保利发展、招商蛇口、绿地控股、新城控股、衢州发展、滨江集团、华发股份、中国武夷、城建发展保持盈利，其余房企均为亏损。 图表2：样本房企营业收入同比图表3：样本房企归母净利润同比 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 5家民企15家央国企 4家混合24家样本房企 2018201920202021202220232024Q3 100% 50% 0% -50% -100% -150% -200% -250% -300% 5家民企15家央国企 4家混合24家样本房企 2018201920202021202220232024H1 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表4：典型房企2024年前三季度营业收入及归母净利润同比 2024Q3营收同比2024Q3归母净利润同比 50% 0% -50% -100% -150% -200% 资料来源：Wind，国联证券研究所 1.2毛利率延续下行，销管费率有所上升 行业毛利率仍然承压，部分房企仍具抗压能力。2024年前三季度，24家样本房企的整体毛利率为13.3%，较2023年全年下降2.7个百分点。分企业类型来看，央国企 毛利率为14.3%，较2023年下降2.9个百分点；民企毛利率为16.1%，较2023年下 降1.5个百分点；混合所有制房企毛利率为11.3%，较2023年下降3个百分点。12家典型房企中，新城控股和*ST金科毛利率有所回升，较2023年全年分别提高1.1、 0.1个百分点，其他房企毛利率均有所下降。 图表5：样本房企毛利率走势图表6：典型房企2023、2024Q3毛利率对比 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5家民企15家央国企 4家混合24家样本房企 20172018201920202021202220232024Q3 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2023毛利率2024Q3毛利率 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 受市场下行影响，房企销管费用率有所上升。2024年前三季度，24家样本房企的整体销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.8个百分点。分企业类型看，央国企的 销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.7个百分点；混合所有制房企的销管费用 率为5.2%，较2023年全年上升0.8个百分点；民企的销管费用率为6.9%，较2023 年全年上升1.3个百分点，部分民企在市场竞争中的成本压力上升。 2024年前三季度，12家典型房企中，滨江集团的销管费率最低，为2.8%；绿地控股、保利发展和招商蛇口的销管费率也保持在5%以下。总体来看，房企的销管费用率呈现出一定分化。 图表