房地产行业10月百强房企销售点评：“银十”成色显现，Q4基本面前景乐观

行业追踪（2024.10.27-2024.11.2） 百强销售环比高增，同比年内首度转正 操盘口径：2024年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7 .1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。 累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32 .7%，降幅较9月收窄3 .9个百分点。全口径：2024年10月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长73.1%，同比增长10 .8%，同比增速较2024年9月提高50.6pct； 1-10月累计销售金额同比下降32.2%，增速较1-9月上升7.8pct。分梯度看，2024年10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比变化11 .6%、-2.0%、19.2%，增速较9月分别变化+47.4pct、+42.9pct、+65.2pct。 国央企复苏期销售修复更快，央企中中海增速领先 分性质看，央企、地方国企、民企10月销售额同比增速分别为+20.4%、+19 .3%、-16.7%，较9月分别+55 .5 pct、+58.4 pct、+32.8pct，国央企复苏期销售修复更快。 1）央企：保利、中海、华润、招蛇10月销售额分别同比+16.0%、+65.9%、+12 .7%、+9%，分别环比+96 .7%、+121.3%、+83.4%、+56.9%，中海同环比继续领先；2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+30.2%、+43.9%、+42.0%、-56 .3%； 3）典型非国央企：万科、绿城、滨江、龙湖、金地、新城分别同比-31.6%、-16.0%、+18.9%、-19.3%、-49 .1%、-56.2%。整体来看，房企普遍实现环比三成以上增幅，部分实现翻倍增长。非国央企修复幅度略低于国央企，我们认为或与投资收缩更早、高能级新货偏少有关。分违约未违约看，违约、未违约房企10月销售额分别同比-24 .7%、+5.9%，较9月分别+36.6pct、+45.3pct，信用资质优质房企复苏更快。 一线销售弹性显现，Q4基本面或可保持乐观 分城市看，10月，重点30城供应环比下降40%，成交环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%。一线城市环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅显著高于一线，1）成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增、同比回落，短期市场热度延续。2）近半数弱二三线城市同环比齐增，如苏州、宁波、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山等，累计同比降幅持续收窄。 结合10月后两周部分重点城市新房认购维持高位，我们认为11月市场热度或持续，动能或有所削弱。年末增量政策预期持续，叠加房企步入推货高峰，我们认为对四季度基本面前景可保持乐观。 1 0月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交430万平，月度同比-6.75%，相较上月改善21.35pct；累计库存11982万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交241万平，月度同比+16.80%，相较上月改善17 .61pct。10月21日-10月27日，土地市场成交建面2654万平，滚动12周同比0 .47%；成交总额738亿元，滚动12周同比-20 .16%； 全国平均溢价率2.56%，滚动12周同比+0.86pct。 本周申万房地产指数+6 .01%，较上周提升3.04pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数7.69pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.54%，较上周提升4 .70pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数2.95pct；克而瑞内房股领先指数为5.93%，较上周提升7.80pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑； ④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点："银十"成色显现，Q4基本面前景乐观——10月百强房企销售点评 百强销售环比高增，同比年内首度转正 操盘口径：2024年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。 全口径：2024年10月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长73.1%，同比增长10.8%，同比增速较2024年9月提高50.6pct；1-10月累计销售金额同比下降32.2%，增速较1-9月上升7.8pct。分梯度看，2024年10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50单月销售金额同比变化11.6%、-2.0%、19.2%，增速较9月分别变化+47.4pct、+42.9pct、+65.2pct。 国央企复苏期销售修复更快，央企中中海增速领先 分性质看，央企、地方国企、民企10月销售额同比增速分别为+20.4%、+19.3%、-16.7%，较9月分别+55.5 pct、+58.4 pct、+32.8pct，国央企复苏期销售修复更快。 1）央企：保利、中海、华润、招蛇10月销售额分别同比+16.0%、+65.9%、+12.7%、+9%，分别环比+96.7%、+121.3%、+83.4%、+56.9%，中海同环比继续领先；2）地方国企：华发、建发、越秀、城建分别同比+30.2%、+43.9%、+42.0%、-56.3%；3）典型非国央企：万科、绿城、滨江、龙湖、金地、新城分别同比-31.6%、-16.0%、+18.9%、-19.3%、-49.1%、-56.2%。 整体来看，房企普遍实现环比三成以上增幅，部分实现翻倍增长。非国央企修复幅度略低于国央企，我们认为或与投资收缩更早、高能级新货偏少有关。分违约未违约看，违约、未违约房企10月销售额分别同比-24.7%、+5.9%，较9月分别+36.6pct、+45.3pct，信用资质优质房企复苏更快。 一线销售弹性显现，Q4基本面或可保持乐观 分城市看，10月，重点30城供应环比下降40%，成交环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%。一线城市环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅显著高于一线，1）成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增、同比回落，短期市场热度延续。2）近半数弱二三线城市同环比齐增，如苏州、宁波、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山等，累计同比降幅持续收窄。 结合10月后两周部分重点城市新房认购维持高位，我们认为11月市场热度或持续，动能或有所削弱。年末增量政策预期持续，叠加房企步入推货高峰，我们认为对四季度基本面前景可保持乐观。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：百强房企销售金额同比热力图（单位：%） 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。 交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 10月26日-11月1日，60城商品房成交面积为430万平，移动12周同比增速为-19.16%，增速较上期提升2.53pct；月度同比-6.75%，相较上月改善21.35pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为139、259、32万平，移动12周同比增速分别为-2.41%、-29.39%、+38.71%，增速较上期分别变化+3.95pct、+2.31pct、+1.47pct，与历史相比，一线、二线降幅收窄，三线及以下增幅扩大。 图4：50城商品房成交面积 图5：50城商品房成交面积-月度同比 图6：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图7：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图8：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 10月26日-11月1日，17城二手房成交面积为241万平，移动12周同比增速为+5.84%，增速较上期提升1.99pct；月度同比+16.80%，相较上月改善17.61pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为68、164、9万平，移动12周同比增速分别为+31.79%、-5.27%、+153.08%，增速较上期分别变化+4.73pct、+1.25pct、+3.57pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线、三线及以下增幅扩大。 图9：17城二手房成交面积 图10：17城二手房成交面积-月度同比 图11：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图12：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图13：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 10月21日-10月27日，全国土地成交建筑面积为2654万平，滚动12周同比增速为+0.47%，较前期下降4.96pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为148、766、1741万平，滚动12周同比增速分别为-33.27%、-0.84%、+4.56%，增速较上期分别提升+3.24pct、-4.29pct、-6.52pct，与历史相比，二线成交建面降幅扩大，一线降幅收窄，三线增幅收窄。 全国土地成交金额达到738亿元，滚动12周同比增速为-20.16%，较前期下降2.19pct。其中，一线、二线、三线城市分别为234、212、292亿元，滚动12周同比增速分别为-29.42%、-35.15%、-1.33%。 全国土地成交平均溢价率为2.56%，滚动12周同比增速为+0.86pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.31%、3.8%、3.52%，滚动12周同比增速分别为2.33pct、-0.65pct、1.15pct。 图14：土地成交建筑面积 图15：土地成交建筑面积-移动12周同比 图16：土地成交总价 图17：土地成