费用优化显著，外拓彰显功力

： 招商积余（001914.SZ）房地产服务 评级买入（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 基本状况 总股本(百万股)1,060.35 流通股本(百万股)1,060.34 市价(元)11.56 市值(百万元)12,257.60 流通市值(百万元)12,257.56 股价与行业-市场走势对比 相关报告 1、《收入利润稳定增长，外拓表现 亮眼》2024-09-10 2、《中标多个重点项目，增值业务实现突破》2024-04-30 3、《收入利润稳健增长，市拓能力卓越》2024-03-22 费用优化显著，外拓彰显功力 证券研究报告/公司点评报告2024年11月01日 公司盈利预测及估值 指标2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元）13,024 15,627 17,991 20,439 22,953 增长率yoy% 23% 20% 15% 14% 12% 归母净利润（百万元） 594 736 816 909 1,027 增长率yoy% 16% 24% 11% 11% 13% 每股收益（元） 0.56 0.69 0.77 0.86 0.97 每股现金流量 0.94 1.71 1.52 0.88 1.17 净资产收益率 6% 7% 8% 8% 9% P/E 21 17 15 13 12 P/B 1.3 1.3 1.2 1.1 1.0 备注：股价截止自2024年10月31日收盘价，每股指标按照最新股本数全面摊薄 报告摘要 事件：公司发布2024年三季报，前三季度实现营业收入121.60亿元，同比增长12.01%；归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%；扣非后归母净利润5.92亿元，同比增长10.20%。 毛利率略有下行，三费均有改善。公司2024年前三季度收入和业绩实现增长，其中利润增速略低于收入，主要因毛利率有所下行，公司Q1-Q3综合毛利率11.31%，较 去年同期下降1.35pct。不过公司加强成本管控，Q1-Q3销售费用率0.46%、管理费用率2.83%、财务费用率0.18%，较去年同期分别下降0.12pct、下降0.59pct、下降0.27pct。 在管稳步增加，外拓实现正增长，发力住宅业态。截至2024年Q3末，公司在管项目面积达到4.01亿方，较去年同期增加0.68亿方，同比+20.42%；公司Q1-Q3实现新签年化合同项目金额29.09亿元，同比+4.23%；具体看，前三季度公司中标贵州黔 源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第�医院、深圳鄱阳湖科技园项目等千万级项目。此外，公司前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%，在当前市场整体聚焦收缩的背景下，公司主动发力此前较少涉足的领域且实现了较快的规模增长，让我们对公司外拓更有信心。 资管业务保持扩张，拟回购体现公司价值。公司2024年Q1-Q3资管业务在管项目数量（含筹备项目）达到71个，较去年同期增加6个，在管面积402万方，较去年同 期增加28万方，其中受托管理股东招商蛇口持有的项目58个，较去年同期增加2个， 第三方品牌输出10个，较去年同期增加4个。此外，据10月16日公告，公司拟以 不超过14.90元/股价格集中竞价回购不低于0.78亿、不超过1.56亿公司股票用于注销减少注册资本，旨在增强投资者信心，稳定及提升公司价值。 投资建议：2024前三季度公司收入业绩实现增长，外拓逆市扩张稳健有力。费用管控效果初显，资管业务版图扩大，考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026年EPS分别至0.77、0.86、0.97元/股（前值0.79、0.88、 1.01元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。 盈利预测表 资产负债表单位:百万元利润表单位:百万元 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 4,348 4,182 4,818 5,706 营业收入 15,627 17,991 20,439 22,953 应收票据 26 0 0 0 营业成本 13,821 15,942 18,104 20,341 应收账款 2,293 2,519 2,861 3,213 税金及附加 92 126 143 161 预付账款 94 191 217 244 销售费用 94 126 143 161 存货 1,117 945 1,073 1,205 管理费用 605 630 736 826 合同资产 0 0 0 0 研发费用 99 114 129 145 其他流动资产 837 810 920 1,033 财务费用 63 22 10 0 流动资产合计 8,714 8,647 9,889 11,402 信用减值损失 -44 -30 -30 -30 其他长期投资 5,488 5,488 5,488 5,488 资产减值损失 0 -30 -40 -10 长期股权投资 99 99 99 99 公允价值变动收益 6 35 16 -5 固定资产 627 596 577 570 投资收益 5 18 23 15 在建工程 0 3 7 12 其他收益 95 0 0 0 无形资产 27 29 31 31 营业利润 915 1,026 1,142 1,288 其他非流动资产 3,649 3,822 3,764 3,793 营业外收入 14 12 13 13 非流动资产合计 9,890 10,036 9,965 9,991 营业外支出 1 9 9 6 资产合计 18,604 18,682 19,854 21,393 利润总额 928 1,029 1,146 1,295 短期借款 0 0 0 0 所得税 189 210 234 264 应付票据 0 0 0 0 净利润 739 819 912 1,031 应付账款 2,155 2,551 2,897 3,255 少数股东损益 3 3 4 4 预收款项 8 18 20 23 归属母公司净利润 736 816 909 1,027 合同负债 892 990 1,124 1,262 NOPLAT 789 836 920 1,031 其他应付款 1,442 1,500 1,300 1,300 EPS（摊薄） 0.69 0.77 0.86 0.97 一年内到期的非流动负债 1,730 100 100 100 其他流动负债 1,249 1,352 1,601 1,842 主要财务比率 流动负债合计 7,476 6,510 7,042 7,782 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 341 341 341 341 成长能力 应付债券 0 0 0 0 营业收入增长率 20.0% 15.1% 13.6% 12.3% 其他非流动负债 876 1,314 1,254 1,234 EBIT增长率 8.3% 6.0% 10.1% 12.0% 非流动负债合计 1,217 1,655 1,595 1,575 归母公司净利润增长率 24.0% 10.9% 11.4% 13.0% 负债合计 8,694 8,165 8,637 9,357 获利能力 归属母公司所有者权益 9,759 10,363 11,059 11,874 毛利率 11.6% 11.4% 11.4% 11.4% 少数股东权益 151 154 158 162 净利率 4.7% 4.6% 4.5% 4.5% 所有者权益合计 9,910 10,517 11,217 12,036 ROE 7.4% 7.8% 8.1% 8.5% 负债和股东权益 18,604 18,682 19,854 21,393 ROIC 26.2% 35.0% 31.1% 28.8% 偿债能力 现金流量表 单位:百万元 资产负债率 46.7% 43.7% 43.5% 43.7% 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 债务权益比 29.7% 16.7% 15.1% 13.9% 经营活动现金流 1,816 1,613 935 1,243 流动比率 1.2 1.3 1.4 1.5 现金收益 898 917 999 1,108 速动比率 1.0 1.2 1.3 1.3 存货影响 48 172 -128 -133 营运能力 经营性应收影响 95 -268 -329 -369 总资产周转率 0.8 1.0 1.0 1.1 经营性应付影响 231 463 149 360 应收账款周转天数 53 48 47 48 其他影响 545 328 245 276 应付账款周转天数 50 53 54 54 投资活动现金流 -39 -169 33 -93 存货周转天数 30 23 20 20 资本支出 -60 -49 -64 -75 每股指标（元） 股权投资 -31 0 0 0 每股收益 0.69 0.77 0.86 0.97 其他长期资产变化 52 -120 97 -18 每股经营现金流 1.71 1.52 0.88 1.17 融资活动现金流 -595 -1,608 -332 -262 每股净资产 9.20 9.77 10.43 11.20 借款增加 -353 -1,630 0 0 估值比率 股利及利息支付 -259 -285 -315 -328 P/E 17 15 13 12 股东融资 3 0 0 0 P/B 1 1 1 1 其他影响 14 307 -17 66 来源：WIND，中泰证券研究所 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 投资评级说明 重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需