业绩增速超预期，外拓彰显竞争优势

2023年3月29日，保利物业发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收136.87亿， 同比+26.9%，归母净利润11.13亿，同比+31.6%。 收入高速增长，盈利能力稳定 截至报告期末，公司实现总营业收入136.87亿，同比+26.9%，来源上看主要是基础物业管理规模的增长带来收入的提升，以及社区和非业主增值服务的稳定发展。公司毛利率由2021年末的18.68%小幅提升至18.81%，拆分业务结构看，三大业务物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别为14.17%、18.25%、31.95%，分别较上年同期下降0.14、下降0.41、上升0.55个百分点。同时，公司行政开支费用有所改善，期内行政开支占总收入比例较上年末9.3%下降0.5个百分点至8.8%。 外拓增长强劲，物业费水平提升 截至报告期末，公司拥有合同管理面积7.72亿平，合同项目2721个，在管面积5.76亿平，在管项目2089个，从项目来源看，来自控股股东保利发展的合同管理面积较2021年末增加0.34亿平至3.13亿平。项目拓展方面，报告期内公司新中标第三方项目单年合同金额27.7亿，新签约第三项目17.2亿（不含续约项目），具体从业态上看，期内公司新拓展的单年合同金额非居业态占到88.3%，截至期末公司在管非居业态已达3.23亿平，在在管规模中占比为56.1%。 此外，从在管面积物业费看，公司期内住宅社区平均物业费由2021年的2.24元/平/月提升至2. 28元/平/月，其中来自保利发展的项目由2.32元/平/月提升至2.38元/平/月，来自第三方项目由1.78元/平/月提升至1.80元/平/月。 增值服务板块逆市增长，毛利率维持平稳 报告期内公司社区增值服务实现收入30.64亿，同比+33.1%，在总收入中占比由2021年末的2 1.3%提升至22.4%，主要因集团管理规模持续扩大带伴随业务体量同步增长，同时各项子业务保持稳定发展。非业主增值服务实现收入21.95亿，同比+21.2%，在在总收入中占比由2021年末的16.8%下降至16.0%。利润率方面，社区增值服务整体毛利率31.95%较去年同期上升0.55个百分点，非业主增值服务毛利率18.25%，较去年同期下降0.41个百分点。公司增值服务在去年疫情及地产下行大环境影响下保持了稳定的盈利能力，我们认为主要和控股股东保利发展坚实的地产销售韧性带来的相关支持，及细分业务结构的调整所致。 投资建议：保利物业2022年交出一份完美答卷，业绩超市场预期，公司克服各种困难在2022年实现了超过3成的归母净利润增长。从业务结构的拆分中可以看出公司各项业务均保持稳健的增速和利润率，这增强了我们对公司2023年及往后的发展中继续实现稳健发展的信心。我们维持公司2023-2024年EPS预测2.62、3.26元/股，引入2025年EPS为3.87元/股的预测，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费收缴率不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表