星盛商业(6668.HK)五年计划迈出坚实一步，外拓运营实力彰显。公司2021年归母净利润同比增长不低于40%，符合市场预期，亦达成上市之初订立“归母净利润5年5倍”的盈利指引。业绩增长主要源于已开业项目运营出色，以深圳福田星河COCO Park(南区)为代表的项目开业后业绩增长显著；公司筹开项目及前期顾问咨询项目数量显著增加，令定位、建筑咨询及租户招揽服务收入增长。公司2021H1新拓厦门星河COCO Park、广州健康港项目、深圳龙华COSTCO等优质项目，均处城市核心地段，为深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础；2021H2公司落子广州北部副中心，携手广州海音实业打7.6万方从化首席商业新地标；2022年1月20日，公司与信宜市润都房地产开发有限公司举行合作签约仪式，共同打造8万方茂名信宜红星国际广场项目，未来商业面积拓展仍具进一步合作空间。星河控股为少数2021H2积极拿地民企，关联方支持稳定。在2021H2行业资金面承压、房企收缩投资拿地背景下，星河控股在南京、深圳、广州等核心城市积极拿地，均有所斩获，展现稳健经营与逆势补仓实力。根据公司官网数据，截至2021末星河控股累计开发面积超6000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，并辐射至长三角、京津冀、中西部等主要中国城市经济圈，后续关联方支持具备稳定可靠保障。投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。维持此前EPS预测，预计2021-2023年EPS分别为0.18元、0.25元、0.35元。当前股价对应PE分别为16.6倍、11.8倍、8.5倍，维持“
