招商蛇口24年三季报点评：Q3拿地力度加大，回购注入发展信心

2024年11月01日 招商蛇口（001979）证券研究报告 Q3拿地力度加大，回购注入发展信心——招商蛇口24年三季报点评 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%；基本每股收益0.22元，同比减少43.59%。 业绩较中期保持稳定，毛利率有所下滑。2024年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%,主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降。第三季度，公司营收为267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83亿元，下降26.78%，单三季度营收表现良好，维持相对利润水 平。2024年前三季度，公司毛利率9.95%，较24H1下降2.03pct，较23年同期下降8.3pct；公司销管研费率4.41%，较23年同期下降0.36pct，财务费率2.11%，较23年同期上升0.38pct。 销售维持稳健，三季度投资力度增强。销售端，2024年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44万方，累计实现签约销售金额1451.71亿元，分别同比-30.0%、 -35.9%，排名克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额第五位。拿地端，2024年前三季度，公司获取14宗地块，总计容建筑面积139.97万平，总地价288.84亿 元，公司需支付地价为208.70亿元，单三季度支付地价108.7亿元已超过上半年，投资力度有所增强，三季度布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市，优质土储优势延续。 经营性现金流优化，租赁住房REIT上市。截至三季度末，公司在手货币资金858.42 亿元，较24年中期增加30.44亿元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额 129.71亿，同比下降49.58%。10月23日，招商蛇口租赁住房REIT于深圳证券交易所上市，该基金最终募集基金份额5亿份，发售单价为2.727元/份，基金募集资金净额为13.635亿元。公司通过设立基础设施公募REITs，有效拓宽融资渠道、盘活资产，并增强公司可持续经营能力。 回购注入长期发展信心，A股首单回购贷款落地。10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露了回购或增持计划公告，招商蛇口回购总金额为3.51亿元～ 7.02亿元，显示管理层对公司未来发展前景的信心和对公司中长期价值的认可，促进公司持续、稳定、健康发展。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02亿元贷款额度支持招商蛇口股份回购，贷款期限12个月，贷款利率不超过2.25%且不超过市场利率，我们认为在提振投资者信心的同时，有助于优化公司资本结构、降低财务风险。 投资建议：公司24利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们小幅调整公司24-26年归母净利润至55.90、62.10、78.30亿元（原值：68.25、 76.90、88.18亿元），维持“买入”评级 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险 投资评级 行业房地产/房地产开发 6个月评级买入（维持评级） 当前价格11.57元 目标价格元 基本数据 A股总股本(百万股)9,060.84 流通A股股本(百万股)8,322.54 A股总市值(百万元)104,833.87流通A股市值(百万元)96,291.76每股净资产(元)10.79 资产负债率(%)68.63 一年内最高/最低(元)13.44/7.45 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 股价走势 招商蛇口沪深300 18% 11% 4% -3% -10% -17% -24% -31% 2023-102024-022024-062024-10 资料来源：聚源数据 相关报告 1《招商蛇口-半年报点评:业绩波动下滑，强化投资管控——招商蛇口24年中 报点评》2024-09-02 2《招商蛇口-年报点评报告:业绩亮眼， 领航前行——招商蛇口2023年报点评》 2024-03-20 3《招商蛇口-季报点评:销售持续领跑， 静待弹性释放》2023-04-25 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,002.66 175,007.56 185,158.00 196,637.79 207,452.87 增长率(%) 13.92 (4.37) 5.80 6.20 5.50 EBITDA(百万元) 30,875.23 22,462.93 21,132.38 21,935.25 24,944.86 归属母公司净利润(百万元) 4,264.08 6,319.42 5,589.60 6,209.66 7,829.52 增长率(%) (58.89) 48.20 (11.55) 11.09 26.09 EPS(元/股) 0.47 0.70 0.62 0.69 0.86 市盈率(P/E) 23.99 16.19 18.30 16.47 13.07 市净率(P/B) 1.01 0.85 0.84 0.82 0.78 市销率(P/S) 0.56 0.58 0.55 0.52 0.49 EV/EBITDA 8.22 10.56 11.57 9.86 8.36 资料来源：wind，天风证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 86,243.12 88,289.51 87,132.35 108,368.68 108,158.82 营业收入 183,002.66 175,007.56 185,158.00 196,637.79 207,452.87 应收票据及应收账款 3,912.60 3,500.22 3,998.68 3,965.15 4,436.69 营业成本 147,774.51 147,204.43 157,754.61 167,142.12 174,260.41 预付账款 3,951.54 8,957.26 4,876.71 13,694.63 5,667.63 营业税金及附加 7,784.67 6,155.44 6,665.69 7,078.96 7,468.30 存货 411,549.22 416,702.14 389,599.22 390,397.36 393,774.50 销售费用 4,081.10 4,328.22 4,073.48 4,326.03 4,563.96 其他 149,530.66 146,510.75 157,198.30 163,559.37 173,751.72 管理费用 2,313.01 2,374.07 2,511.76 2,667.49 2,814.21 流动资产合计 655,187.14 663,959.88 642,805.27 679,985.19 685,789.35 研发费用 125.04 158.36 129.61 137.65 145.22 长期股权投资 74,643.70 80,141.65 86,141.65 92,141.65 98,141.65 财务费用 1,959.87 912.22 2,002.00 2,030.00 2,060.00 固定资产 10,820.18 11,618.29 10,115.50 8,538.97 6,890.12 资产/信用减值损失 (6,459.42) (2,417.22) (1,900.00) (1,250.00) (1,130.00) 在建工程 810.07 973.46 876.12 788.51 709.66 公允价值变动收益 471.74 38.28 (328.85) 71.07 62.24 无形资产 1,472.66 1,983.70 1,929.49 1,920.28 1,953.57 投资净收益 2,016.51 2,480.64 2,741.68 2,412.94 2,545.09 其他 143,537.63 149,831.52 160,602.76 171,374.00 182,145.24 其他 7,575.23 (409.33) 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 231,284.23 244,548.62 259,665.51 274,763.40 289,840.23 营业利润 15,360.42 14,182.44 12,533.67 14,489.55 17,618.09 资产总计 886,471.38 908,508.50 902,470.78 954,748.59 975,629.59 营业外收入 574.54 277.93 280.00 285.00 280.98 短期借款 1,508.69 1,378.96 1,378.96 1,378.96 1,378.96 营业外支出 117.86 471.74 250.00 120.00 110.00 应付票据及应付账款 56,245.06 60,661.82 62,036.21 69,820.35 65,715.52 利润总额 15,817.10 13,988.63 12,563.67 14,654.55 17,789.07 其他 221,234.34 202,450.44 350,076.48 386,274.72 400,996.18 所得税 6,718.62 4,882.40 4,509.10 5,706.48 6,506.80 流动负债合计 278,988.09 264,491.22 413,491.64 457,474.03 468,090.65 净利润 9,098.48 9,106.23 8,054.57 8,948.07 11,282.27 长期借款 121,073.55 118,770.67 118,770.67 118,770.67 118,770.67 少数股东损益 4,834.40 2,786.81 2,464.97 2,738.41 3,452.75 应付债券 39,749.00 51,327.00 52,327.00 53,327.00 54,327.00 归属于母公司净利润 4,264.08 6,319.42 5,589.60 6,209.66 7,829.52 其他 17,298.66 15,696.65 17,696.65 19,696.65 21,696.65 每股收益（元） 0.47 0.70 0.62 0.69 0.86 非流动负债合计 178,121.20 185,794.32 188,794.32 191,794.32 194,794.32 负债合计 602,030.90 611,818.22 602,285.97 649,268.35 662,884.98 少数股东权益 182,728.57 176,966.89 178,445.87 180,088.91 182,160.56 主要财务比率 2022 2023 2024E 2025E 2026E 股本 7,739.10 9,060.84 9,060.84 9,060.84 9,060.84 成长能力 资本公积 10,213.67 20,447.94 20,447.94 20,447.94 20,447.94 营业收入 13.92% -4.37% 5.80% 6.20% 5.50% 留存收益 65,049.61 68,608.43 71,962.19 75,687.