保障房政策发力 商品房去化提速
行业研究 大公国际：保障房政策发力商品房去化提速 公用一部|文广垠赵鑫覃锦鹏2024年10月25日 2024年以来，我国商品房需求端销售热度仍较低，供给端仍面临较大的去库存压力。现阶段，保障性住房已成为推动商品房去库存的重要抓手，保障性住房再贷款、专项债资金支持等保障性住房相关政策加速出台，商品房库存去化提速。 近年来，宏观经济增速放缓叠加房地产行业深度调整，商品房市场需求疲软，库存去化 压力大。 近年来，我国宏观经济增速放缓，在政策引导下，各行业全面推进高质量发展，其中尤以房地产行业备受关注。面对“房住不炒”、房地产贷款集中度管理、“三条红线”等严监管态势，加之，2022年全国人口出现近十年来的首次下降，人口基数和结构发生变化，房地产行业深度调整，在调整过程中，部分房企出现债务违约、期房烂尾等信用风险。在经济承压和房企风险暴露双重因素影响下，购房者购房能力和意愿均下降，商品房市场需求疲软。2024年以来，我国商品房销售额和销售面积均明显下跌，月跌幅约20%。但经过上一阶段的快速发展，我国房地产市场积累了较大规模的库存，其中2024年2月末我国商品房待售面 积达7.6亿平方米，是继2016年7.4亿平方米阶段性峰值后的又一新高，2024年3月以 来，我国商品房待售面积虽呈波动下降趋势，但仍保持在7.3亿平方米以上，房地产库存去 化压力大。自2018年以来，我国商品房去化周期不断攀升，最新数据显示去化周期已超30个月。 8000040 7500035 70000 6500030 6000025 5500020 5000015 45000 4000010 350005 2012-12 2013-6 2013-12 2014-6 2014-12 2015-6 2015-12 2016-6 2016-12 2017-6 2017-12 2018-6 2018-12 2019-6 2019-12 2020-6 2020-12 2021-6 2021-12 2022-6 2022-12 2023-6 2023-12 2024-6 300000 商品房待售面积:累计值去化周期 图1商品房库存（左轴）及去化周期（右轴）（单位：万平方米、月） 数据来源：Wind，大公国际整理 为助力存量商品房去库存，保障性住房成重要抓手，保障性住房政策持续发力，商品房库存去化提速。 2024年以来，我国商品房需求端销售热度仍较低，供给端仍面临较大的去库存压力。 2024年4月，中央政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”， 指出房地产市场供求关系的新变化，标志着行业政策进入聚焦“去库存”的新阶段。同年5 月在全国切实做好保交房工作视频会议上，中国人民银行提出将设立3,000亿元保障性住 房再贷款。同年6月，中国人民银行向21家全国性银行印发《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》（银发【2024】110号），向政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行提供保障性住房再贷款3,000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，用于支持地方政府选定的国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给。保障性住房再贷款实行“先贷后借”，中国人民银行按照各银行贷款本金的60%发放再贷款。同年9月，中国人民银行印发《关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》将向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升至100%，进一步加大政策支持力度。同年10月，财政部领导在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上提到“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”，意味着专项债资金将会通过支持保障性住房的供给，来助力存量商品房去库存。可见，保障性住房已成为现阶段推动商品房去库存的重要抓手，各相关部门紧锣密鼓出台相关政策，支持力度不断加大，商品房库存去化提速。 本轮保障性住房再贷款发放主体为地方政府选定的国有企业，但该地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台。对于承接主体的这一限定，一方面，可能会促使地方成立具有专业化运营能力的国有企业作为具体实施主体；另一方面，在城投公司加速退平台背景下，对于已经实现市场化转型的城投公司来说，收购商品房作为配租型保障性住房和配售型保障性住房或将成为其转型后的业务发展方向之一。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
