京维集团年报2024

公司资料 02 财务业绩主席报告 03 管理层讨论与分析 04 董事及高级管理层履历 05 企业管治报告 09 董事会报告 11 独立核数师报告 24 综合损益及其他全面收益表 38 综合财务状况表 44 综合权益变动表 46 综合现金流量表 48 财务报表附注 49 五年财务概要 51115 目录 01京维集团有限公司2024年报 公司资料 董事 毛杜仰云光（主席兼行政总裁） 核数师 安执永业会计师务所 凌爱文* 张全* 吴静怡* *独立非执行董事 公司秘书 潘仁伟 授权代表 毛潘仰仁光伟 审核委员会 张全 凌爱文（主席）吴静怡 薪酬委员会 凌毛张全爱仰文光（主席） 提名委员会 凌爱文 毛仰光（主席） 吴静怡 企业管治委员会 吴凌张全静爱怡文（主席） 开曼群岛法律之法律顾问 ConyersDill&Pearman 注册公众利益实体核数师 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 总办事处及主要营业地点 永安广6场2号 香尖么港沙地九咀道龙东部 3楼314至315室 股份登记及过户总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD, P.O.Box1586 GardeniaCourt,CamanaBayGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份登记及过户分处 合和中心 香港湾仔 证券登记有限公司皇后大道东183号 17楼1712-1716室 香港联合交易所有限公司买卖代号 1195 网址 http://kingwell.todayir.com 京维集团有限公司2024年报02 财务业绩 •本年度之收入减少至约人民币71.4百万元。 •本年度之毛利约为人民币18.2百万元。 •本年度之除税前亏损减少至约人民币3.4百万元。 •本年度之本公司拥有人应占亏损约为人民币10.0百万元。 •本年度之本公司拥有人应占全面亏损总额约为人民币9.9百万元。 •本公司普通股股权持有人应占每股基本亏损为人民币0.34分。 •本集团总权益减少至人民币118.7百万元。 03京维集团有限公司2024年报 主席报告 致各股东： 本人谨代表京维集团有限公司（“京维”或“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年六月三十日止年度（“本年度”）的财务报告。 本集团旗下的物业管理公司全资附属公司提供物业管理服务，如徐州泰华物业管理有限公司（“徐州泰华”）及江苏天安鸿基物业管理有限公司（“江苏天安鸿基”），其中，在管物业面积合共约为254,248平方米。此外，本集团拥有516个车位及3幢3层高商业楼宇（总建筑面积3,267平方米）。上述持有待售物业及在管物业位于中华人民共和国（“中国”）江苏省徐州市云龙区富春路徐州月桥花院（“徐州项目”）。尽管营商环境艰难，但本集团预期徐州项目将会继续为本集团带来正面贡献。 深圳市海联物业管理有限公司（“深圳海联”）及惠州市惠阳半岛壹号物业管理有限公司（“惠阳半岛壹号”）于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有858个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米，均位于粤港澳大湾区（“大湾区”）内。根据中国国务院于二零一九年二月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，惠州及深圳均为大湾区未来发展的重点城市。因此，本集团相信惠州及深圳具增长潜力。 由安陆泰合房地产开发有限公司（“安陆泰合”）开发位于中国湖北省安陆市的物业发展项目“安陆泰合乐园”仅剩若干存货尚未出售。本集团预期安陆泰合于未来不会产生重大收入。 最后，本人藉此对本集团董事会、管理层及员工于过去一年作出的巨大贡献致以由衷感谢。此外，本人亦谨此向各客户、供应商、业务伙伴及股东一如既往的支持及信任深表谢意。本人相信，本集团所有成员必将继续全力以赴，推动业务发展，为股东带来更高回报。 主席 毛仰光 香港，二零二四年九月二十七日 京维集团有限公司2024年报04 管理层讨论与分析 业绩 于本年度内，本集团之收入约为人民币71,415,000元（二零二三年：人民币74,542,000元），较去年减少约4%。收入减少乃主要由于徐州业务贡献及泊车费收入减少所致。 于本年度内，本集团分别录得毛利约人民币18,224,000元（二零二三年：人民币22,743,000元）及除税前亏损约人民币3,381,000元（二零二三年：人民币10,101,000元）。毛利减少乃主要由于在徐州地区持有的商业楼宇及车位产生的房产税费用，以及徐州月桥花院的商业服务费下降，以及深圳海联停车费下降所致，而除税前亏损减少的主要原因为于本年度内并无出售附属公司产生之亏损。 于本年度内，本公司拥有人应占本年度亏损约为人民币9,966,000元（二零二三年：人民币23,101,000元）。于本年度内，每股基本亏损为人民币0.34分（二零二三年：人民币0.80分）。 业务回顾 物业发展、物业租赁及物业管理服务业务 本集团旗下的物业管理公司全资附属公司提供物业管理服务，如徐州泰华及江苏天安鸿基，其中，在管物业面积合共约为254,248平方米。此外，本集团拥有516个车位及3幢3层高商业楼宇（总建筑面积3,267平方米）。上述持有待售物业及在管物业位于中国江苏省徐州市云龙区富春路徐州月桥花院。 本集团收购深圳海联及惠阳半岛壹号各51%股权。根据日期为二零二二年一月十八日之协议，卖方向本集团承诺及保证，截至二零二三年十二月三十一日止年度深圳海联及惠阳半岛壹号之纯利（已扣除非经常性损益）（“二零二三年保证纯利”）不会少于人民币6,200,000元。二零二三年保证纯利已获达成。深圳海联及惠阳半岛壹号于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有858个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米。 于本年度内，物业管理服务业务面临艰难的经营环境，在经济放缓背景下受到小区增值服务业务的周期性下滑等因素影响。 位于中国湖北省安陆市安陆经济开发区粮机北路（邮政编码：432600）的物业发展项目“安陆泰合乐园”由安陆泰合开发及由本集团全资拥有。该项目分为三期，有关建设分别于二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工，总建筑面积约为272,568平方米，并已获准作住宅及商业综合用途。该等物业获授予之土地使用权年期于二零六五年八月二十二日届满。 部分物业由本集团持作投资用途以产生租金收入。本集团于二零二四年六月三十日持作投资用途之物业分类为投资物业并按公平值列账。 05京维集团有限公司2024年报 管理层讨论与分析（续） 业务回顾（续） 由于中国房地产需求低迷，待售物业及投资物业面临艰难的经营环境。 于本年度内，物业发展、物业租赁及物业管理服务分部录得溢利约为人民币7,019,000元，而二零二三年之溢利则约为人民币16,960,000元。于二零二四年六月三十日，物业发展、物业租赁及物业管理服务业务之分部资产约为人民币157,197,000元（二零二三年：人民币162,562,000元）及分部负债约为人民币48,524,000元（二零二三年：人民币43,151,000元）。物业发展、物业租赁及物业管理服务占本集团总资产之75%。 地区资料 来自向位于中国大陆之外界客户销售之经营业务收入为人民币71,415,000元（二零二三年：人民币74,542,000元）。 业务前景 本集团徐州项目拥有516个车位及3幢3层高商业楼宇。中国江苏省徐州市的以上物业及物业管理业务将提升本集团于中国物业日常管理之专业知识。此外，本集团将提升管理服务及于徐州向客户提供定制服务。尽管面临艰难的经营环境，但本集团预计徐州项目将为本集团带来正面贡献。 深圳海联及惠阳半岛壹号于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有858个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米，均位于大湾区。根据中国国务院于二零一九年二月发布的《大湾区发展规划纲要》，惠州及深圳均为大湾区未来发展的重点城市。因此，本集团认为惠州及深圳均具有增长潜力。 安陆泰合项目仅剩若干存货尚未出售。本集团预期安陆泰合于未来不会产生重大收入。展望未来，本集团将寻觅潜在项目，以拓展中国业务。 流动资金及财务资源以及资本架构 截至二零二四年六月三十日止年度，本集团主要以其内部资源应付营运资金需求。 于二零二四年六月三十日，本集团之现金及现金等值项目、流动资产净值及资产总值减流动负债分别约为人民币 46,869,000元（二零二三年：人民币63,469,000元）、人民币95,294,000元（二零二三年：人民币102,669,000元）及人民币 122,054,000元（二零二三年：人民币128,921,000元）。 于二零二四年六月三十日，本集团并无计息借款（二零二三年：无）。 于二零二四年六月三十日，本公司拥有人应占权益总额减少约人民币9,887,000元至约人民币104,225,000元（二零二三年：人民币114,112,000元）。本集团于二零二四年六月三十日的资产负债比率（以债务净额与资本加债务净额之比率计算）为现金净额状况（二零二三年：0.07%）。 重大投资 于本年度内，本集团概无持有重大投资。 京维集团有限公司2024年报06 管理层讨论与分析（续） 重大收购及出售附属公司、联营公司及合营公司 于本年度内，本集团并无进行附属公司、联营公司或合营公司的重大收购或出售。 雇员资料 薪酬政策及长期奖励计划 于二零二四年六月三十日，本集团合共聘用480名（二零二三年：500名）雇员。本集团之政策乃定期检讨其雇员薪酬水平及表现花红制度，以确保薪酬政策于相关行业具有竞争力。本集团亦提供全面福利计划及事业发展机会，包括退休金计划、医疗福利及按个别员工需要提供的内部及外间培训课程。于本年度内，雇佣成本（包括董事酬金）约为人民币41,904,000元 （二零二三年：人民币40,241,000元）。为本集团雇员提供合适的长期奖励，本公司可根据于二零一九年采纳之二零一九年购股权计划（“二零一九年购股权计划”）向员工、董事及顾问授出购股权。于本报告日期，概无根据二零一九年购股权计划授出购股权。 厘定董事薪酬之准则 董事之酬金须由董事会根据薪酬委员会参照书面薪酬政策向其提供的推荐意见而厘定。除了参考市场基准外，本公司亦考虑个人能力及贡献以厘定每位董事的确实薪酬水平。本公司亦向本公司董事提供适当之福利计划，当中包括购股权计划。 退休福利计划 本集团根据强制性公积金计划条例，为其于香港合资格参与之雇员，设立一项定额供款之强制性公积金退休福利计划（“强积金计划”），其供款乃根据雇员基本薪金的百分比作出，而本集团于中国大陆经营业务的附属公司的雇员须参与由地方市政府设立的中央退休金计划（“中央退休金计划”，连同强积金计划，统称“界定供款计划”），而该等附属公司必须按地方市政府预先厘定的雇员基本薪金及津贴总额的一定比例向中央退休金计划作出供款。本集团就界定供款计划作出的供款根据各计划的相关规定于应付时自综合损益及其他全面收益表扣除。 本集团向界定供款计划的供款完全及实时归属于雇员。因此，(i)截至二零二三年六月三十日及二零二四年六月三十日止两个年度各年，概无于界定供款计划项下没收任何供款；及(ii)于二零二三年六月三十日及二零二四年六月三十日，概无已没收供款致使本集团得以减少其对界定供款计划的现有供款水平。 截至二零二三年六月三十日及二零二四年六月三十日止两个年度各年，本集团并无任何界定福利计划。 本集团资产质押 于二零二四年六月三十日，概无本集团资产作为本集团获授一般银行融资之抵押（二零二三年：无）。 07京维集团有限公司2024年报 管理层讨论与分析（续） 未来重大投资计划及预计资金来源