京维集团年报2023

公司资料 02 财务业绩主席报告 03 管理层讨论与分析 04 董事及高级管理层履历 05 企业管治报告 10 董事会报告 12 独立核数师报告 25 综合损益及其他全面收益表 39 综合财务状况表 45 综合权益变动表 47 综合现金流量表 49 财务报表附注 50 五年财务概要 52119 目录 01京维集团有限公司2023年报 公司资料 董事 毛杜仰云光（主席兼行政总裁） 核数师 安执永业会计师务所 卢霖* 张凌全爱*文* *独立非执行董事 公司秘书 潘仁伟 授权代表 毛潘仰仁光伟 审核委员会 凌张卢霖爱全文（主席） 薪酬委员会 凌毛张全爱仰文光（主席） 提名委员会 毛凌卢霖仰爱光文（主席） 企业管治委员会 张全 卢凌霖爱（文主席） 开曼群岛法律之法律顾问 ConyersDill&Pearman 注册公众利益实体核数师 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 总办事处及主要营业地点 永安广6场2号 香尖么港沙地九咀道龙东部 314至315室 股份登记及过户总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD, P.O.Box1586 GardeniaCourt,CamanaBayGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份登记及过户分处 合和中心 香港湾仔 证券登记有限公司皇后大道东183号 17楼1712-1716室 香港联合交易所有限公司买卖代号 1195 网址 http://kingwell.todayir.com 京维集团有限公司2023年报02 财务业绩 •本年度之收入增加至约人民币74.5百万元。 •本年度之毛利约为人民币22.7百万元。 •本年度之除税前亏损减少至约人民币10.1百万元。 •本年度之本公司拥有人应占亏损约为人民币23.1百万元。 •本年度之本公司拥有人应占全面亏损总额约为人民币0.2百万元。 •本公司普通股股权持有人应占每股基本亏损为人民币0.8分。 •本集团总权益减少至人民币126.0百万元。 03京维集团有限公司2023年报 主席报告 致各股东： 本人谨代表京维集团有限公司（“京维”或“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年六月三十日止年度（“本年度”）的财务报告。 本集团旗下的物业管理公司全资附属公司提供物业管理服务，如徐州泰华物业管理有限公司（“徐州泰华”）及江苏天安鸿基物业管理有限公司（“江苏天安鸿基”），其中，在管物业面积合共约为254,248平方米。此外，本集团拥有518个车位及3幢3层高商业楼宇（总建筑面积3,267平方米）。上述持有待售物业及在管物业位于中华人民共和国（“中国”）江苏省徐州市徐州月桥花院（“徐州项目”）。本集团预期徐州项目将会继续为本集团带来正现金流量。 深圳市海联物业管理有限公司（“深圳海联”）及惠州市惠阳半岛壹号物业管理有限公司（“惠阳半岛壹号”）于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有864个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米。本集团的物业管理投资组合及物业管理业务的地域布局已从徐州拓展至位于粤港澳大湾区（“大湾区”）的惠州及深圳。根据中国国务院于二零一九年二月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，惠州及深圳均为大湾区未来发展的重点城市。因此，本集团相信惠州及深圳具增长潜力。 由安陆泰合房地产开发有限公司（“安陆泰合”）开发位于中国湖北省安陆市的物业发展项目“安陆泰合乐园”仅剩若干存货尚未出售。本集团预期安陆泰合于未来不会产生重大收入。 黄金开采业务于过往年度录得净亏损，本集团相信出售黄金开采业务为本集团提供良机释放资源发展其他现有业务。 最后，本人藉此对本集团董事会、管理层及员工于过去一年作出的巨大贡献致以由衷感谢。此外，本人亦谨此向各客户、供应商、业务伙伴及股东一如既往的支持及信任深表谢意。本人相信，本集团所有成员必将继续全力以赴，推动业务发展，为股东带来更高回报。 主席 毛仰光 香港，二零二三年九月二十八日 京维集团有限公司2023年报04 管理层讨论与分析 业绩 于本年度内，本集团之收入约为人民币74,542,000元（二零二二年：人民币32,957,000元），较去年增加约126%。收入增加的主要原因为深圳海联及惠阳半岛壹号之物业管理服务收入贡献。 于本年度内，本集团分别录得毛利约人民币22,743,000元（二零二二年：人民币11,702,000元）及除税前亏损约人民币10,101,000元（二零二二年：人民币13,128,000元）。毛利增加及除税前亏损减少的主要原因为深圳海联及惠阳半岛壹号之物业管理服务贡献增加。 于本年度内，本公司拥有人应占本年度亏损约为人民币23,101,000元（二零二二年：人民币10,818,000元）。本年度，每股基本亏损为人民币0.80分（二零二二年：人民币0.37分）。 业务回顾 物业发展、物业租赁及物业管理服务业务 本集团旗下的物业管理公司全资附属公司提供物业管理服务，如徐州泰华及江苏天安鸿基，其中，在管物业面积合共约为254,248平方米。此外，本集团拥有518个车位及3幢3层高商业楼宇（总建筑面积3,267平方米）。上述持有待售物业及在管物业位于中国江苏省徐州市徐州月桥花院。 于本年度内，本集团录得来自深圳海联及惠阳半岛壹号之全年物业管理服务收入。本集团于去年以代价人民币15,500,000元收购深圳海联及惠阳半岛壹号各自51%之股权。根据日期为二零二二年一月十八日之协议，卖方向本集团承诺及保证，截至二零二二年十二月三十一日止年度深圳海联及惠阳半岛壹号之纯利（已扣除非经常性损益）（“二零二二年保证纯利”）将不会少于人民币6,200,000元。保证纯利已获达成。深圳海联及惠阳半岛壹号于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有864个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米。 位于中国湖北省安陆市安陆经济开发区粮机北路（邮政编码：432600）的物业发展项目“安陆泰合乐园”由安陆泰合房地产开发有限公司（“安陆泰合”）开发及由本集团全资拥有。该项目分为三期，有关建设分别于二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工，总建筑面积约为272,568平方米，并已获准作住宅及商业综合用途。该等物业获授予之土地使用权年期于二零六五年八月二十二日届满。 部分物业由本集团持作投资用途以产生租金收入。本集团于二零二三年六月三十日持作投资用途之物业分类为投资物业并按公平值列账。 05京维集团有限公司2023年报 管理层讨论与分析（续） 业务回顾（续） 物业发展、物业租赁及物业管理服务业务（续） 于本年度内，由于深圳海联及惠阳半岛壹号的全年物业管理服务收入贡献，本集团录得收入大幅增长。由于中国房地产市场低迷，物业的销售较为困难。 于本年度内，物业发展、物业租赁及物业管理服务分部录得溢利约为人民币16,960,000元，而二零二二年之溢利则约为人民币6,928,000元。于二零二三年六月三十日，物业发展、物业租赁及物业管理服务业务之分部资产约为人民币162,562,000元（二零二二年：人民币161,085,000元）及分部负债约为人民币43,151,000元（二零二二年：人民币44,258,000元）。物业发展、物业租赁及物业管理服务占本集团总资产之70%。 黄金开采业务 本集团拥有商兴有限公司之34,230股股份（“51%股权”）及投资成本为13,000,000美元（人民币81,700,000元）。商兴有限公司拥有ZolotoyStandartLimited（“黄金开采公司”或“ZSL”）之100%股权。黄金开采公司为一家根据俄罗斯联邦法例成立之有限公司，目前营运一个与矿场有关之开采项目并拥有当中之合法及实益权益。矿场之总矿区面积约为309.3平方公里，由黄金开采公司营运，并位于俄罗斯联邦阿莫尔州Zeyskiy区Molchan河。本集团拥有矿场之探矿及采矿权(BLG02398BR)，届满日期为二零二七年十二月三十一日。 就黄金开采业务而言，由于俄乌战争，大部分俄罗斯劳工拒绝外出进行采矿工作。本集团已于本年度暂停采矿营运。于二零二三年二月十六日，本公司与郭伟先生（“买方”）（独立第三方）订立股份转让协议，据此，本公司同意出售，而买方同意购买商兴有限公司及其持有位于俄罗斯的金矿的全资附属公司ZSL的51%股权。交易详情载于本公司日期为二零二三年二月十六日的公布内。该交易已于二零二三年三月二十日完成。 于本年度内，黄金开采分部录得亏损约为人民币19,136,000元，而二零二二年亏损约为人民币343,000元，其中，倘不包括自其他全面收益重新分类的累计汇兑差额，则出售金矿之收益净额为人民币5,044,000元。作为重新分类调整，先前在其他全面收益中确认的换算海外业务累计汇兑差额人民币23,444,000元由其他全面收益重新分类至损益。由于出售黄金开采业务于二零二三年三月二十日完成，于本年度末，本集团黄金开采分部中并无分部资产（二零二二年：人民币48,102,000元）及分部负债（二零二二年：人民币154,000元）。于本年度，并无来自黄金开采分部的股息收入。 地区资料 于本年度内，来自向位于中国大陆及俄罗斯之外界客户销售之经营业务收入分别为人民币74,542,000元（二零二二年：人民币32,614,000元）及零（二零二二年：人民币343,000元）。 京维集团有限公司2023年报06 管理层讨论与分析（续） 业务前景 本集团拥有518个车位及3幢3层高商业楼宇，包括徐州项目第10栋、第11栋及第12栋。中国江苏省徐州市的物业管理业务将提升本集团于中国物业日常管理之专业知识。此外，本集团将提升管理服务及于徐州向客户提供定制服务。本集团预计徐州项目将继续为本集团带来正面现金流。 深圳海联及惠阳半岛壹号于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有864个车位，其中，在管物业面积合共约为3,050,000平方米。本集团的物业管理组合及物业管理业务的地域布局已由徐州扩展至位于大湾区的惠州及深圳。根据中国国务院于二零一九年二月发布的《大湾区发展规划纲要》，惠州及深圳均为大湾区未来发展的重点城市。因此，本集团认为惠州及深圳具有增长潜力。 安陆泰合项目仅剩若干存货尚未出售。本集团预期安陆泰合于未来不会产生重大收入。 黄金开采业务于过往年度录得净亏损，本集团相信出售黄金开采业务为本集团提供释放资源发展其他现有业务的良机。展望未来，本集团将寻觅潜在收购项目，拓展于中国大湾区的管理服务业务。 流动资金及财务资源以及资本架构 截至二零二三年六月三十日止年度，本集团主要以其内部资源应付营运资金需求。 于二零二三年六月三十日，本集团之现金及现金等值项目、流动资产净值及资产总值减流动负债分别约为人民币 63,469,000元（二零二二年：人民币29,643,000元）、人民币102,669,000元（二零二二年：人民币74,072,000元）及人民币 128,921,000元（二零二二年：人民币148,382,000元）。 于二零二三年六月三十日，本集团并无计息借款（二零二二年：无）。 于二零二三年六月三十日，本公司拥有人应占权益总额减少约人民币234,000元至约人民币114,112,000元（二零二二年：人民币114,346,000元）。本集团于二零二三年六月三十日的资产负债比率（以债务净额与资本加债务净额之比率计算）为0.07% （二零二二年：27.81%）。 重大投资 除本报告所披露者外，于本年度内，本集团概无持有重大投资。 07京维集团有限公司2023年报 管理层讨论与分析（续） 重大收购及出售附属公司