公司资料 02 财务业绩主席报告 03 管理层讨论与分析 04 董事及高级管理层履历 05 企业管治报告 12 董事会报告 14 独立核数师报告 26 综合损益及其他全面收益表 40 综合财务状况表 47 综合权益变动表 49 综合现金流量表 51 财务报表附注 52 五年财务概要 54125 目录 01京维集团有限公司2022年报 公司资料 董事 卢霖* 穆杜东云升(主席兼行政总裁)张凌全爱*文* *独立非执行董事 公司秘书 潘仁伟 授权代表 穆潘东仁升伟 审核委员会 张全 凌爱文(主席)卢霖 薪酬委员会 凌穆张全爱东文升(主席) 提名委员会 穆凌卢霖东爱升文(主席) 企业管治委员会 张全 卢凌霖爱(文主席) 开曼群岛法律之法律顾问 ConyersDill&Pearman 核数师 安永会计师事务所 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 总办事处及主要营业地点 永安广6场2号 香尖么港沙地九咀道龙东部 314至315室 股份登记及过户总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD, P.O.Box1586 GrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份登记及过户分处 合和中心 香港湾仔 香港证券登记有限公司皇后大道东183号 17楼1712-1716室 香港联合交易所有限公司买卖代号 1195 网址 http://kingwell.todayir.com 京维集团有限公司2022年报02 财务业绩 •本年度之收入减少至约人民币33.0百万元。 •本年度之毛利约为人民币11.7百万元。 •本年度之除税前亏损增加至约人民币13.1百万元。 •本年度之本公司拥有人应占亏损约为人民币10.8百万元。 •本年度之本公司拥有人应占全面亏损总额约为人民币2.7百万元。 •本公司普通股股权持有人应占每股基本亏损为人民币0.37分。 •本集团总权益增加至人民币146.4百万元。 03京维集团有限公司2022年报 主席报告 致各股东: 本人谨代表京维集团有限公司(“京维”或“本公司”)董事(“董事”)会(“董事会”)提呈本公司及其附属公司(统称“本集团”)截至二零二二年六月三十日止年度(“本年度”)的财务报告。 中华人民共和国(“中国”)江苏省徐州市的物业管理业务将提升本集团于中国物业日常管理之专业水平,令本集团能够改善本集团物业发展项目之物业管理质素。徐州市之物业管理业务现正实施防御措施抵抗二零一九年新型冠状病毒(Covid-19)疫情以保护我们的员工及客户。本集团将提升管理服务水平及向徐州客户提供定制服务。 除此之外,本集团于中国徐州市徐州月桥花院项目拥有519个车位及3幢3层高商业楼宇。本集团预期徐州物业及物业管理业务将继续为本集团作出正面贡献。 于本年度内,本集团完成收购深圳市海联物业有限公司(“深圳海联”)及惠州市惠阳半岛壹号物业管理有限公司(“惠州惠阳”)各自51%之股权。深圳海联及惠州惠阳于深圳及惠州提供物业管理服务,及在惠州拥有864个车位。其中,在管物业面积合共约为3,050,000平方米。本集团的物业管理组合及物业管理业务的地域布局将由徐州扩展至位于粤港澳大湾区(“大湾区”)的惠州及深圳。根据中华人民共和国国务院于二零一九年二月发布的粤港澳大湾区发展规划纲要,惠州及深圳成为大湾区未来发展的重点城市。因此,本集团认为惠州及深圳具有增长潜力。此外,预计收购事项将改善本集团的物业管理规模及收入来源。 由安陆泰合房地产开发有限公司(“安陆泰合”)开发位于中国湖北省安陆市的物业发展项目“安陆泰合乐园”仅剩若干存货尚未出售。本集团预期安陆泰合于未来不会产生重大收入。 就黄金开采业务而言,本集团于未来年度将继续与外包承办商签署合同。此外,本集团明年亦将邀请其他外包承办商并与其磋商。本集团欲与外包承办商取得更有利条款。由于俄乌战争及Covid-19疫情,本集团预计俄罗斯金矿于二零二三年将不会产生重大收入。 最后,本人藉此对本集团董事会、管理层及员工于过去一年作出的巨大贡献致以由衷感谢。此外,本人亦谨此向各客户、供应商、业务伙伴及股东一如既往的支持及信任深表谢意。本人相信,本集团所有成员必将继续全力以赴,推动业务发展,为股东带来更高回报。 主席 穆东升 香港,二零二二年九月二十九日 京维集团有限公司2022年报04 管理层讨论与分析 业绩 于本年度,本集团之收入约为人民币32,957,000元(二零二一年:人民币34,246,000元),较去年减少约3.8%。收入减少主要由于销售物业贡献减少所致。 于本年度,本集团分别录得毛利约人民币11,702,000元(二零二一年:人民币8,599,000元)及除税前亏损约人民币13,128,000元(二零二一年:人民币5,538,000元)。毛利增加乃主要由于与于本年度内已收购附属公司有关物业管理服务之毛利增加所致。除税前亏损增加乃主要由于本年度产生无形资产减值拨备所致,详情载于财务报表附注15。 于本年度,本公司拥有人应占亏损约为人民币10,818,000元(二零二一年:人民币6,381,000元)。本年度,每股基本亏损为人民币0.37分(二零二一年:人民币0.22分)。 业务回顾 物位于业中发国展湖、北物省业安租陆赁市及安陆物经业济管开理发服区务粮业机北务路(邮政编码:432600)的物业发展项目“安陆泰合乐园”由安陆泰合开发及由本集团全资拥有。该项目分为三期,有关建设分别于二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工,总建筑面积约为272,568平方米,并已获准作住宅及商业综合用途。该等物业获授予之土地使用权年期于二零六五年八月二十二日届满。 本集团旗下的物业管理公司全资附属公司提供物业管理服务,如徐州泰华物业管理有限公司(“徐州泰华”)及江苏天安鸿基物业管理有限公司(“江苏天安鸿基”)。 于本年度内,本集团完成收购深圳海联及惠州惠阳各自51%之股权。深圳海联及惠州惠阳于深圳及惠州提供物业管理服务及在惠州拥有864个车位,其中,在管物业面积合共约为3,050,000平方米。 部分物业由本集团持作投资用途以产生租金收入。本集团于二零二二年六月三十日持作投资用途之物业分类为投资物业并按公平值列账。 于本年度内,中国房地产市场状况较去年更为严峻。本集团预期于徐州、深圳及惠州的物业管理服务将大幅改善物业租赁及物业管理服务业务规模及本集团的收入来源。 于本年度内,物业发展、物业租赁以及物业管理服务分部录得溢利约为人民币6,928,000元,而二零二一年之溢利则约为人民币4,813,000元。于二零二二年六月三十日,物业发展、物业租赁及物业管理服务业务之分部资产约为人民币161,085,000元(二零二一年:人民币133,622,000元)及分部负债约为人民币44,258,000元(二零二一年:人民币34,714,000元)。物业发展、物业租赁以及物业管理服务占本集团总资产之63%。 05京维集团有限公司2022年报 管理层讨论与分析(续) 黄本集金团开拥采有业商务兴有限公司之34,230股股份(“51%股权”)及投资成本为13,000,000美元(人民币81,700,000元)。商兴有限公司拥有ZolotoyStandartLimited(“黄金开采公司”)之100%股权。黄金开采公司为一家根据俄罗斯联邦法例成立之有限公司,目前营运一个与矿场有关之开采项目并拥有当中之合法及实益权益。矿场之总矿区面积约为309.3平方公里,由黄金开采公司营运,并位于俄罗斯联邦阿莫尔州Zeyskiy区Molchan河。本集团拥有矿场之探矿及采矿权(BLG02398BR),届满日期为二零二七年十二月三十一日。 由于矿区面积过大及Molchan区北部之岩石组成复杂,故黄金开采公司计划于大规模开采前进行小规模生产,此举于所有采矿活动中属常见做法。由于俄乌战争及Covid-19疫情,大多数俄罗斯劳工受到感染及拒绝外出进行采矿工作。于二零二二年,本集团在别无选择之情况下暂停采矿营运。本集团预期,Covid-19疫苗将稳定及有效,俄罗斯金矿将于二零二三年恢复正常生产。于本年度内,本集团已出售外包承办商生产的金沙。 鉴于本年度的采矿业绩仍不如预期,本集团管理层委聘一名独立专业合资格估值师(“估值师”),以评估俄罗斯金矿于二零二二年六月三十日的可收回金额。估值师随后编制估值报告(“估值报告”),解释所采纳的估值方法、假设及主要参数。 于估值报告中,估值师根据收入法采纳超额收益法,评估俄罗斯金矿的开采及勘探权以及勘探及评估资产的可收回金额。编制估值时计及俄罗斯金矿预测的未来盈利能力。 于二零二三年七月至二零二八年六月期间内,估值中采纳的金价介乎每盎司1,865美元至每盎司2,033美元之间。该等价格乃参考自彭博社摘录的商品价格预测以及牛津经济研究院的预期美国通货膨胀率预测得出。 估值师采用税前贴现率38.99%计算开采及探矿权以及勘探及评估资产于估值日产生的未来预期超额收益的现值。 京维集团有限公司2022年报06 管理层讨论与分析(续) 黄对探金矿开及采采业矿务权(以续及)勘探及评估资产的估值需要考虑所有相关因素,该等因素可能或可能不会影响业务营运及其产生未来投资回报之能力。估值中考虑的因素包括,但不一定限于以下各项: •探矿及采矿权以及勘探及评估资产之性质及前景; •矿山之财务状况; •整体经济前景以及影响业务、行业及市场之特定经济环境及市场因素; •相关许可及协议;及 •从事类似无形资产之实体投资收益。 黄金开采公司将于未来数年继续与外包商签订合约。就外包合约之磋商而言,分包商将分享其工作部分之净利润70%,而本集团将分享剩余30%。就营运成本而言,本集团预计该成本将由分包商支付。 根据上文的参数及假设,估值师估计,于其估值报告中,俄罗斯金矿的开采及探矿权以及勘探及评估资产于二零二二年六月三十日之公平值为人民币41,000,000元(按俄罗斯官方汇率0.1237计算,约卢布331,000,000元)。于本年度,已确认减值人民币10,119,000元(二零二一年:无),以将采矿及探矿权之可收回金额撇销至人民币42,660,000元(按中国官方汇率0.1285计算,约卢布331,936,000元),详情载于财务报表附注15。 于本年度内,黄金开采分部录得亏损约为人民币343,000元,而二零二一年溢利约为人民币398,000元。于二零二二年六月三十日,黄金开采业务之分部资产约为人民币48,102,000元(二零二一年:人民币43,109,000元)及分部负债约为人民币154,000元(二零二一年:人民币290,000元)。黄金开采分部占本集团总资产之19%。于本年度内,并无来自黄金开采分部的股息收入。 地来自区向资位料于中国大陆及俄罗斯之外界客户销售之经营业务收入分别为人民币32,614,000元(二零二一年:人民币31,298,000 元)及人民币343,000元(二零二一年:人民币2,948,000元)。 07京维集团有限公司2022年报 管理层讨论与分析(续) 业务前景 中国江苏省徐州市的物业管理业务将提升本集团于中国物业日常管理之专业知识,令本集团能够改善本集团物业发展项目之物业管理质素。徐州市之物业管理业务现实施防御措施抵抗Covid-19疫情以保护我们的员工及客户。本集团将提升管理服务水平及于徐州向客户提供定制服务。 本集团拥有519个车位及3幢3层高商业楼宇,包括徐州月桥花院项目第10栋、第11栋及第12栋,并为持作待售。该物业包括19个商铺,总销售面积3,267.11平方米以及519个车位,位于中国江苏省徐州市云龙区富春路16号。董事预期徐州物业及物业管理业务将继续