2024年新加坡房地产市场展望

塑造韧性 2024年 新加坡 房地产市场展望 报告 应对逆风与机遇 世邦魏理仕 新加坡研究部 2024年1月 导航逆风和机会新加坡真实的财产市场外表2024年 2024年 新加坡 新加坡预测 写字楼租金 2–3% 一线物流租金 6% 零售物业租金 3–4% 住宅租金 3–4% 投资体量 15% 收益率增加 0-25个基点 房地产市场展望应对逆风与机遇 ©2024CBREInc. 宏观经济 2024年GDP预计增长1-3%，高于2023年 1.2%的同比增长。 通胀预计在2024年回落至2.5-3.5%，其中考虑了消费税上调1个百分点的影响。 美国利率可能在2024年中期开始下降。预计新加坡的国内利率将沿着类似的轨迹走向。 写字楼 在科技不确定性的背景下，多元化的租赁需求将继续存在。 2024年供应增加，租金增长适度。 随着经济强劲复苏和企业恢复信心，预计2024年下半年情绪将回升，公司将重新开始扩张计划。 一线物流 由于制造商和第三方物流公司（3PL）都优先考虑弹性供应链，这将带动物流物业需求的持续增长。 2024年，制造商将从经济复苏受益，而一些第三方物流公司则会进行整合，租赁需求将更趋于多元化。 零售物业 持续的挑战可能限制零售商的扩张需求。 旅游业的复苏和低于历史平均水平的未来供应将支持零售租金，乌节路和市政厅/滨海中心地区将表现优于其他细分市场。 住宅 由于高额的额外买方印花税（ABSD），外国人购房销售将保持低迷。 随着市场消化2023年的峰值竣工量，房价和租金增长预计将趋于稳定，因为市场对高价位的抵抗情绪逐渐上升。 投资 新加坡将继续保持作为首要投资目的地的地位。 2024年上半年，利率持续高位和收益率差距压缩可能会起到一定影响。下半年，随着利率可能减少和租金市场趋于稳定，投资收购情况有望恢复。 应对逆风与机遇 2024年新加坡房地产市场展望 报告目录 01宏观经济 04 02写字楼 08 03工业和物流 12 04零售物业 17 05住宅 21 06投资 25 01 宏观经济 逆风 012024年上半年出口导向型行业的活动疲软 尽管新加坡在2023年成功避免经济衰退，但仍然面临来自主要经济体增长疲软的外部风险。因此，预计2024年上半年出口导向型行业的活动将保持低迷。然而，航空和旅游业的持续复苏以及劳动力市场的韧性将支持旅游、航空和面向消费者相关的行业增长。 机遇 01通货膨胀预期缓和 随着供应条件变得更加有利，全球通胀预计将会趋于稳定。与此同时，新加坡元持续强势，将继续缓解部分进口通胀的影响。预计随着劳动力市场逐渐降温，新加坡的人力成本增长速度也将放缓。 022024年中旬可能开始利率下调 美联储基金利率自2023年7月达到约5.3%的高位后，预计会在2024年中旬开始下调。新加坡的国内利率很大程度上受美国利率影响，可能会出现类似的走势。 图表2：零售市场势头 零售销售增长（以链式计算的实际销售额，不包括汽车） 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% *前11个月数据 数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），2024年1月 图表4：贸易流动 非石油国内出口同比增长率（按月计算） 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），2024年1月 图表1：经济增长 实际GDP增长（以链式计算的新元） 12% 贸工部:2024 +1.0–3.0% 8% 4% 4年平均增长率:3.1% 0% -4% -8% *初步估计 数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），牛津经济学（OxfordEconomics），2024年1月 图表3：劳动力市场状况 失业率（季度数据，经过季节性调整） 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% *截至2023年11月 数据来源：新加坡人力部（MinistryofManpower），2024年1月 2024年上半年出口导向型行业的活动疲软 尽管新加坡在2023年成功避免经济衰退，但仍然面临来自主要经济体增长疲软的外部风险。然而，航空旅游业的持续复苏以及劳动力市场的韧性将支持旅游、航空相关和面向消费者的行业增长。 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* 2024F 2025F 2026F 2027F 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* 预估数据显示，新加坡经济在2023年同比增长了1.2%，成功避免了经济衰退。2023年GDP增长在很大程度上受航空旅游业的支持，这得益于航空客流和入境游客数量的恢复和 增长，这有助于缓冲制造业和贸易相关行业增速放缓的影响。 由于美国和欧元区的GDP增长可能在年初由于紧缩的金融条件而保持疲弱，而中国2024年的增长预期也会保持疲软，因此出口导向型行业在2024年上半年的活动预期将保持低迷。然而，由于航空旅行和旅游业的持续复苏以及劳动力市场条件的韧性，旅游、航空相关和面向消费者的行业有望实现增长。 Q42013 Q22014 Q42014 Q22015 Q42015 Q22016 Q42016 Q22017 Q42017 Q22018 Q42018 Q22019 Q42019 Q22020 Q42020 Q22021 Q42021 Q22022 Q42022 Q22023Q42023* Dec-13 Jun-14Dec-14Jun-15Dec-15Jun-16Dec-16Jun-17Dec-17Jun-18Dec-18Jun-19Dec-19Jun-20Dec-20Jun-21Dec-21Jun-22Dec-22Jun-23Dec-23 贸工部预测，除非发达经济体核心通胀率上升可能导致央行维持高利率，以及地缘政治紧张局势进一步加剧，否则新加坡经济将在2024年实现1%至3%的增长。 通货膨胀预期缓和 2023年全项物价通胀同比上涨了4.8%，较2022年的6.1%同比增长有所放缓。这主要是由于服务业和私人交通费用上涨，受到度假相关服务和汽车需求的强劲推动，使得企业能够将更高的成本转嫁给消费者。2023年初增值税率上调1个百分点也对通胀产生了影响。 展望未来，随着供应条件变得更加有利，全球通胀预计会趋于缓和。与此同时，新加坡元的强势走势将继续缓解部分进口通胀的影响。预计随着劳动力市场逐渐降温，新加坡的人力成本增长速度也将放缓。 根据新加坡金融管理局（MAS）的预测，2024年全年总体通胀率预计在2.5%至3.5%之间，考虑到增值税率上调1个百分点，并排除地缘政治冲突和不利天气条件导致全球大宗商品价格出现新的上行风险以及红海船只遇袭导致运输成本上升的情况。 图表5：新加坡全项物价通胀率 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Jan-08 Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12Jan-13Jul-13Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22Jul-22Jan-23Jul-232024F -4% 数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），新加坡金融管理局（MAS），2024年1月 预测 新加坡金融管理局 （MAS）:2024 +3.0–4.0% 预测 2024年中旬可能开始利率下调 2023年，受乌克兰和俄罗斯冲突等地缘政治紧张局势加剧美国通胀持续等因素影响，美联储虽实施更多加息，但幅度小于2022年的幅度。 世邦魏理仕（CBRE）预计，美联储联邦基金目标利率将在2024年底 图表 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 6:美国和国内利率 降低125个基点至4%-4.25%的范围内。预计新加坡的国内利率将出现类似的走势，这将支持商业环境并鼓励投资。到2024年1月，10年期政府债券收益率已从2023年10月的峰值3.5%下降至3%以下。 0.00% Q12022Q22022Q32022Q42022Q12023Q22023Q32023Q42023End2024FEnd2025F 美联储联邦基金利率3个月的新元基准利率（SORA） 数据来源：世邦魏理仕研究部、牛津经济学（OxfordEconomics），2024年1月。*SORA预测由牛津经济学提供。 02 写字楼 逆风 012024年上半年科技行业裁员和经济不确定性可能影响需求 可租面积在2023年底达到顶峰后有所缓解。然而，2024年初出现的大规模科技行业裁员，与2022年底至2023年初的情景相似，可能导致2024年可租面积出现再次增加的可能性。当前持续的经济不确定性使得成本控制仍然是租户关注的重点。租户在谨慎管理房地产成本的同时，可能会将重点放在租约续签、同预算搬迁和优化工作场所方面。 02供应增加可能会在短期内提高空置率 2024年将有大量新的供应进入市场，再加上2023年各种搬迁活动导致的潜在二手空间的可用性增加。租户有更多选择的情况可能会给入驻率和租金带来压力。尽管如此，预计供应量将从2025年至2027年逐渐减少。租户应该尽快行动，因为在近期内核心中央商务区（一级甲等）市场的选择仍然非常有限。 机遇 01 02 多样化的需求驱动因素，2024年下半年信心复苏 尽管科技行业的租赁需求在2023年有所下降，但新加坡的办公市场表现依然坚挺，其中包括消费者、私人财富和灵活工作空间等多样化的需求驱动因素。同时，重新开发项目也推动了租户的搬迁。随着利率和通胀压力的缓解、经济的增强以及企业重拾信心进行扩张计划，市场情绪在2024年下半年可能会有所提振。 在追求优质办公场所的背景下，租金增长仍将持续 租户开始强调吸引人才和留住人才，因此重点仍然会放在市中心或主要商务区的甲级办公楼上。新竣工的高品质规格和符合环境、社会和公司治理（ESG）标准的甲级资产也备受青睐。随着追求优质和绿色办公环境的趋势持续发展，世邦魏理仕（CBRE）研究部预计核心中央 商务区（甲级）的租金将以适度的2%至3%的速度增长，而乙级租金增速可能会相对滞后。 应对科技行业不确定性 由于市场供应紧张、办公室返工率上升和可租面积逐渐减少，2023 年的表现超出预期。2023年是自2019年以来连续第四个年度净吸纳 图表7：租赁需求排名前十的行业 图表8：租户对地点的选择 量为正的年份，而核心中央商务区（甲级）的空置率从2022年底的 4.2%下降至2023年底的3.5%。 虽然与过去几年相比，科技与信息通信技术行业的需求在2023年相对较低，但仍占所有租赁需求的11%，主要来自游戏、电商和云计算等科技细分领域。 然而，从更审慎的角度看，2024年初出现的大规模科技行业裁员，与上一年的情景相似，可能暗示着一些不确定性，并增加了2024年可租面积再次增加的可能性。尽管如此，涵盖软件和服务、包括人工智能和大数据在内的科技细分领域的企业可能会显示出一些扩张性需 能源和商品 5% 运输和仓储 6% 行政和支持服务 7% 灵活工作空间 9% 房地产 4% 银行和金融 25% 市中心的甲级写字楼 主要商务区的甲级写字楼设施齐全的二手办公空间联合办公/服务式办公室 67% 求。 需求多样化，高质量空间仍是首选 写字楼市场预计将依靠其他多元化行业的韧性，如非银行金融行业 (私人财富和资产管理)、消费品、法律与保险业以及政府机构等。中 小规模交易预计将在2024年占据租赁活动的主导地位。 55% 52% 40% 27% 21% 12%