2024年房地产市场展望：降幅趋缓，负面冲击减弱

降幅趋缓，负面冲击减弱 0 —2024年房地产市场展望何建辉Z0000586 二手房出售挂牌价指数（2015年1月=100） 数据来源：同花顺ifind，国投安信期货整理 受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、期房烂尾担忧等因素影响，2023年房地产整体依然疲弱，除竣工外其余指标继续下滑。1-11月，地产投资、销售面积、新开工、施工、竣工面积同比分别-9.4%、-8.0%、-21.2%、-7.2%、+17.9%。 房地产主要指标走势 数据来源：wind，国投安信期货整理 期房占比逐步下降 数据来源：wind，国投安信期货整理 得益于疫情积压需求释放，年初销售脉冲式回暖，力度和持续性明显不足。年中政策利好持续释放，市场反应趋于钝化，城市间有所分化。房企资金面紧张仍压制拿地、新开工，据克而瑞数据，截至12月20日，300城住宅用地成交建筑面积同比下降21%。 商品房销售面积（当月值，万平米） 数据来源：wind，国投安信期货整理 房屋新开工面积（当月值，万平米） 数据来源：wind，国投安信期货整理 长期来看，住宅销售、新开工基本同步，新开工波动较大。2010-2014年累库存，2015-2017年降库存，2018-2020库存重新累积，2021下半年至今持续降库。经过大幅调整，目前住宅销售、新开工已经处于较低水平。预计2023年住宅销售面积9.5亿平，和2011年大致相当，新开工面积7亿平，介于2006-2007年之间。 相比最高点，2023年住宅销售面积下降36.5%，新开工下降58.2% 数据来源：wind，国投安信期货整理 用累计新开工面积乘以可销售比例0.95减去累计销售面积来估算，广义住宅库存已经明显下降。1998-2022年，我国累计销售住宅面积204.8亿平米，1998年末城镇人口4.16亿，2022年末城镇人口9.2亿，新增5.05亿，人均住宅面积40.6平米。 住宅待售面积有所上升 数据来源：wind，国投安信期货整理 广义住宅库存明显下降 数据来源：wind，国投安信期货整理 2022年，我国出生人口956万，死亡人口1041万，总人口减少85万，未来人口总数将逐步下行，老龄化速度加快。2022年我国城镇化率65.22%，后期仍有上升空间，不过速度明显放缓。综合人口及城镇化率来看，房地产总量进入长期下行周期。 我国人口总数见顶 数据来源：wind，国投安信期货整理 城镇化速度放缓 数据来源：wind，国投安信期货整理 从结构上看，我国80后人口2.22亿，90后人口2.11亿，较80后下降5.3%，降幅相对有限。叠加初婚年龄逐步推迟，90后对房地产需求仍有支撑。不过00后人口仅1.63亿，较90后下降22.5%，未来地产需求仍将再下台阶。 90后对地产需求仍有支撑 数据来源：wind，国投安信期货整理 平均初婚年龄逐渐推迟 数据来源：中国人口普查年鉴-2020，国投安信期货整理 和历年出生人口对比来看，本轮地产调整逐步到位，下行态势将放缓。住宅销售面积逐步向8亿平的中枢靠拢，下方空间收窄。新开工已经超调，不过由于此前透支幅度较大，房企资金紧张局面有待改善，均值修复仍需时间。 假定28岁买房，2023年的销售、新开工对应1995年出生人口 数据来源：wind，国投安信期货整理 人口总数见顶，新生人口下降，城镇化速度放缓，房地产进入长期下行周期。90后数量较80后下降有限，结婚年龄推迟，对近些年地产需求仍有一定支撑。本轮地产下行幅度大、速度快，调整逐步到位，均值修复支撑下，下行态势 将放缓。 展望2024年，政策基调以化解风险为主，降低购房成本、门槛，改善房企融资等利好措施有望继续释放。叠加“三大工程”建设推进，在基数较低的背景下，主要指标降幅将收窄，预计投资、销售、新开工、施工同比-5%、-5%、-10%、-6%。 免责声明 国投安信期货有限公司是经中国证监会批准设立的期货经营机构，已具备期货投资咨询业务资格。 本报告仅供国投安信期货有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公 司不会因接收人收到本报告而视其为客户。如接收人并非国投安信期货客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测只提供给客户作参考之用。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的期货或期权的价格、价值可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测 不一致的报告。客户不应视本报告为其做出投资决策的唯一因素。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所导致的任何损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，本公司不对其内容的真实性、合法性、完整性和准确性负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。 10 谢谢！ 研究院公众号投资咨询部公众号数据投研安卓移动端数据投研IOS移动端 11 欢迎通过数据投研平台获取我司研投支持，网址https:\\www.gtaxyj.com