周观REITs：招商基金蛇口租赁住房REIT成立

周观REITs 银华绍兴原水水利REIT发售 10月21日，首只水利REITs产品银华绍兴原水水利REIT正式发售，当日发售当日便结束募集，而在网下询价阶段，这只以水利为底层资产的REITs产品认购倍数达到106.07倍。 招商基金蛇口租赁住房REIT成立 10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT（基金代码：180502）在深圳证券交易所正式上市交易。此次上市的REIT项目由招商蛇口旗下壹栈系列资产申请设立，底层资产包括位于深圳市南山区蛇口自贸区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房。项目总建筑面积约6.53万平方米，包含927套公共租赁住房和15套配套商业设施。 市场表现方面 ， 本周REITs市场下行 ， 招商基金蛇口租赁住房REIT（+6.60%）领涨。 本周（2024.10.21-2024.10.25），中证REITs指数下跌0.60%，REITs总指数下跌0.57%，产权REITs指数下跌0.53%，经营权REITs指数下跌0.58%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.36个百分点，跑输中证全债指数0.31个百分点，跑输南华商品指数1.54个百分点。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.92亿元，环比上周上升0.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.1和1.82亿元，环比上周分别变化了10.3%和-9.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.87、0.61、0.35、0.47、0.2、1.24、0.19亿元，环比上周分别变化了-2.1%、3.1%、20.0%、11.0%、-11.9%、-6.4%、8.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比31.5%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 10月21日，首只水利REITs产品银华绍兴原水水利REIT正式发售，当日发售当日便结束募集，而在网下询价阶段，这只以水利为底层资产的REITs产品认购倍数达到106.07倍。 10月23日，招商基金蛇口租赁住房REIT（基金代码：180502）在深圳证券交易所正式上市交易。此次上市的REIT项目由招商蛇口旗下壹栈系列资产申请设立，底层资产包括位于深圳市南山区蛇口自贸区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房。项目总建筑面积约6.53万平方米，包含927套公共租赁住房和15套配套商业设施。 2.一级市场 截至2024年10月25日，上市REITs发行规模达1357亿元，共发行46只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，招商基金招商蛇口租赁住房REIT（+6.60%）领涨。 本周（2024.10.21-2024.10.25），中证REITs指数下跌0.60%，REITs总指数下跌0.57%，产权REITs指数下跌0.53%，经营权REITs指数下跌0.58%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.36个百分点，跑输中证全债指数0.31个百分点，跑输南华商品指数1.54个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周（2024.10.21-2024.10.25），招商基金招商蛇口租赁住房REIT、易方达广开产园REIT、华夏华润商业REIT领涨，涨跌幅分别为6.60%、1.19%、1.11%。华夏杭州和达高科产园REIT、华夏基金华润有巢REIT、中航首钢绿能REIT领跌，涨跌幅分别为-4.53%、-2.36%、-2.05%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs近一年走势 图11：能源基础设施REITs近一年走势 图12：仓储物流REITs近一年走势 图13：保障性租赁住房REITs近一年走势 图14：生态环保REITs近一年走势 图15：交通基础设施REITs近一年走势 图16：消费基础设施REITs近一年走势 图17：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.05和0；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.13、0.06和-0.01；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.13、0.05和0.03。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为COMEX黄金，相关系数为0.394。 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.7。 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 图19：REITs细分类别内部相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：各类型REITs指数与对应板块相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.92亿元，环比上周上升0.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.1和1.82亿元，环比上周分别变化了10.3%和-9.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.87、0.61、0.35、0.47、0.2、1.24、0.19亿元，环比上周分别变化了-2.1%、3.1%、20.0%、11.0%、-11.9%、-6.4%、8.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比31.5%。 图23：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.9亿份，环比上周上升0.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.69和0.27亿份，环比上周分别变化了6.6%和-11.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.31、0.09、0.13、0.16、0.03、0.18、0.05亿份 ， 环比上周分别变化了-4.5%、1.7%、18.6%、13.4%、-16.8%、-6.3%、3.0%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.7%。 图24：REITs细分类别历史成交量 图25：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.65；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为7.07%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；鹏华深圳能源REIT的估值收益率最高，为4.64%。仓储物流REITs中，嘉实京东仓储基础设施REIT的PV倍数最小，为0.82；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为7.21%。保障性租赁住房REITs中，国君城投宽庭保障房REIT的PV倍数最小，为0.92；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.43%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.14；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为4.56%。消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT的PV倍数最小，为0.75；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.96%。 图26：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。