固定收益专题：房地产收储——模式、阻碍与影响

地方收储政策在 2024 年 5 月 17 日央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款后加速推进，超 50 个城市表态支持，其中部分城市已落地首批房源征集细则。地方收储主要包含三大模式：转化为保障性住房、市场化机构收购为租赁住房、转化为安置房源，目前以转化为保障性住房为主。该模式下，央行向地方国企提供专项贷款，地方政府提供财政资金支持，地方国企需自行筹集 20% 资本金。收储房源要求现房为主，权属清晰，不限制商品房类型，配租型多要求中小户型，配售型面积要求小于 120 平方米，且需收购整栋或整单元的待售商品房。地方收储将加速商品房去库存，改善开发商现金流，并扩大保障房供应，但当前规模尚难以显著提升行业景气度。首先，地方收储房源以现房为主，将消化部分商品房库存，但所需资金规模远超央行提供的再贷款额度。其次，由地方政府收购开发商的存量住房，将缓解现金流压力。此外，配售型保障房被首次提出，这意味着保障房的保障范围和准入条件较以往有所扩大，将加大保障房的供应。尽管政策层面大力支持，地方收储目前还面临供需错配、房源筛选、资金平衡等现实问题。第一，三四线城市商品房库存压力较大，供给端有条件将存量住房转化为保障房，但需求相较不足；一二线城市住房难问题较突出，保障房需求大，但存量住房去化压力相对较小，租售比较低，地方政府推行收储的动力不强。第二，目前出台的收储细则多规定目标房源为整栋或整单元未售，且对单套面积提出了较严格的要求，符合要求的房源范围会进一步缩小。第三，从成本收益的角度衡量，预计多数城市的租金收益率难以覆盖投入成本，并且在地方财政吃紧的环境下，地方政府愿意为收储投入的资金规模或相对有限。此外，配售型保障房在我国保障性住房体系中出现较晚，后续服务如户籍、学籍、物业等仍待完善。以郑州、济南为例，郑州城发累计完成 81 个项目，收购存量住房 428 万平方米，济南城发和济南城投已落地 53 个项目，房源 3.05 万套，面积 210 万平方米。