固定收益专题：地产收储政策能实现稳地产新模式吗？

“以旧换新”政策：地产去库的初步尝试 “以旧换新”政策是各城市对地产去库存的初步尝试，本文归纳了以下主要政策：1.代售购新，政府不直接参与交易。2.“旧转保”模式，旧房纳入保障性住房房源进行统租。3.发放补贴。4.政府收购旧房，指定国企进行集体收购。 政府收储商品房：地产去库存的新模式 5月15日杭州市临安区发布收购商品房用作公租房的公告，该方式不同于“以旧换新”，是地产去库存的新模式，我们预计后续政府收储商品房作为公租房有望成为地产去库存的主要方式。该方案与国企收购房屋的模式类似，但更加直接，收购标的也从居民二手房转变为商品房，交易对象改为直接与地产供应商交易，该模式也与央行新设立的保障性住房再贷款相呼应，对于地产去库存具有更直接的影响。 保障性住房再贷款——稳地产的有力举措 本文对银行设立3000亿元保障性住房再贷款造成的影响进行了测算，证明该政策对于地产去库存具有更直接的影响，是稳地产的有力举措。通过撬动5000亿元银行贷款，基本能够覆盖全国70平以下的商品房库存量，如需进一步消化地产库存，需后续政策的持续跟进。同时，该政策下政府收储地产的收益距离回本尚有一定距离，仍需政策进行一定调整以打开其收益空间。 海外相关经验及启示 日本的三大住房政策旨在保障中低收入群体的住房需求，收益性较低，尤其是公营住宅与住宅公团制度，其运用规模较小。其中“公营住宅”制度开始以政府新建住宅为主，后引入租借和买入民间住宅。其实施过程中主要面临收益成本不平衡、数量稀缺以及居住者不愿搬离等问题。美国则主要针对个别地产巨头企业进行援助措施，通过援助地产巨头“两房”企业，从而维持市场稳定，与我国目前地产收储做法区别较大。 风险提示：地产企业出清风险超预期，地产收储政策实施进度不及预期。 1.“以旧换新”政策与政府收储新模式 自4月政治局会议以来，如何“消化存量房产和优化增量住房”便被再度提上议程；5月17日国务院保交房政策例行吹风会上，央行更是明确设立3000亿元保障性住房再贷款，引导支持地方国有企业收购已建成未出售商品房。自此，地产去库存由原先的各城市推出“以旧换新”等政策试点，扩展至政府提供资金支持收购存量房的方式。本文认为此次地产收储政策的转变，对于地产去化具有更加直接的意义，具体将从地产去库存的不同方式介绍。 “以旧换新”政策是各城市对地产去库存的初步尝试，多为针对居民存量房采取刺激购新等措施，各城市因地制宜，推出了各类不同的“以旧换新”刺激政策，本文经过汇总与总结，将各城市的“以旧换新”地产政策归为主要四类以供参考。 图表1：各城市地产去库存政策汇总 1.1代售购新：政府不直接参与交易 “代售购新”模式由政府或行业协会组织，对象包括房企、中介机构与购房者。 其中中介机构受到购房者委托，优先推售其旧房；同时，购房者与房企签订购房意向合同，缴纳新房意向订金。在约定时间内，旧房成功出售，则完成“以旧换新”交易； 如果旧房未能成功出售，房企需按约定无条件退还定金。该模式下政府并不直接参与交易。 图表2：“代售购新”下政府不直接参与交易 1.2“旧转保”：旧房转入保障房 该模式目前推行较少，由广东肇庆市在2024年4月首次推出。主要指房屋所有者能够自愿申请旧房纳入保障性住房房源，审核后由政府委托机构支付一定年限的租金进行统租，其房屋用于保障性租赁住房或公租房运营。由于“对实施单位就‘旧转保’亏损部分，通过财政补助方式扶持”，因此对于政府而言收益性较低。 图表3：“旧转保”由政府机构进行统租 1.3发放补贴：依据出售面积等补贴 一些城市同样出台了相关政策，方便居民在其“以旧换新”过程中获得对应的财政补贴，具体包括按税费、出售面积、出售套数等方式进行补贴。 1.4政府收购旧房：指定国企与居民洽谈 该模式由政府指定的国有企业进行集体收购市民存量住房，收购方委托第三方专业机构价格评估后，鼓励居民购买改善性新建商品住房，最后与居民方洽谈并签约过户。例如郑州市4月1日发布的“以旧换新”政策文件，业主可直接去政府指定的平台登记卖房，相关国企及其对应政府实现从居民手中收购旧房。 图表4：国企通过协商收购居民旧房 1.5收储商品房：地产去库的新模式 5月15日杭州市临安区发布的《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》被认为是不同于“以旧换新”的地产去库存新模式，其明确由政府收购一批商品住房用作公共租赁住房，且标的住房伴随建筑面积不超过70平方米、搭配车位等硬性要求。该方案与国企收购房屋的模式类似，但更加直接，收购标的也从居民二手房转变为商品房，交易对象改为直接与地产供应商交易，该模式也与后续央行新设立的保障性住房再贷款相呼应，或预示未来城市通过收购商品房改造保障房来进行地产去库存将成为新的方式。 2.保障性住房再贷款——稳地产的有力举措 2024年5月17日国务院政策例行吹风会上，为统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，人民银行共宣布了四项政策措施：一是设立3000亿元保障性住房再贷款。用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。其余还包括降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。不同于其他三项政策便利个人购房、刺激需求，设立保障性住房再贷款政策标志着收储商品房的新阶段，对于地产去库存具有更直接的影响，因此本文将进一步探究其对稳地产的具体作用。 2.1保障性住房贷款基本覆盖目标住房 根据公告，央行设立的保障性住房再贷款规模共计3000亿元。该贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，预计可撬动5000亿元银行贷款。从其用作保障房目的来看，预计收购标的主要为70平以下的商品房库存，根据克而瑞地产数据，其占商品房总库存的比例约2成。截至2024年4月末，我国商品住宅待售面积约3.91亿平，1-4月商品房销售均价为9595元/平，同时考虑政府收购存量商品房的交易折扣（按70%估算），则目标收储总额约需5250亿元。因此3000亿元保障性住房贷款基本能够覆盖全国70平以下的商品房库存量，但考虑到用于保障房的70平以下库存仅占总库存不到20%，因此要进一步消化商品房库存问题，仍需后续政策持续跟进。 图表5：保障性住房再贷款支持政府收购商品房 图表6：保障性住房再贷款基本覆盖目标地产 图表7：近三年库存房按面积构成（%） 2.2能否弥补成本仍需政策调节 政府持续性参与地产收储的关键在于能否从地产收储中获得收益，因此我们同样关注地产收储的收益成本对比。政府进行地产收储的资金来源于保障性住房再贷款，其主要成本为再贷款利率1.75%，加上商业银行进行上浮以及装修改造等成本，最终估计总成本利率在2.75%左右。而收益则参照克而瑞地产数据，租金回报率取2%，按此测算政府收储地产的收益距离回本仍有一定距离，如果政府按照折扣进行收储商品房，则预计收益仍有上升空间。因此，地产收储能否覆盖成本尚不确定，仍需政策进行一定调整以打开其收益空间。 因此，根据初步计算，本轮设立3000亿元保障性住房再贷款能够覆盖全国70平以下的商品房库存量，而收益性则取决于收储过程中的具体折扣等政策。但整体而言，保障性住房再贷款是地产去库存的有力举措，对于稳地产具有直接影响。 图表8：地产收储政策能否回本仍需政策调整 3.海外相关经验及启示 3.1日本住房政策更偏向公益性 日本在战后主要确立了三项住房政策以解决中低收入人群的住房问题，分别为“住宅金融公库”，“公营住宅制度”及“日本住宅公团”。住宅金融公库是由日本政府出资设立的金融机构，资金来源于财务省的财政投融资制度，主要职责是向收入水平较高的居民提供低息、固定利率的住房贷款。而日本住宅工团，设立初衷是解决1955年后大量迁往城市的农村人口住房问题，通过修建由50户以上住宅所组成的团地以供出售或租赁，并在1999-2004年先后被改组为城市发展机构与城市再生机构，负责城市的改造及翻新。 而“公营住宅”制度源于1951年日本议院通过的《公营住宅法》，对我国目前采取政府收购住房改造保障房的政策有一定借鉴意义。该制度一开始以政府新建住宅为主，由日本政府向地方政府单位提供财政援助以建设和经营公租房，由于面向低收入者出租，因此这些公营住宅在建成后还需要中央政府提供经营利润补偿等，属于公益性项目。随着住宅库存的不断累积，新建住宅户数开始大幅减少，以及对政府财政的压力加大，1996年后公营住宅法被大幅修改，引入了“租借和买入民间住宅”这一新方式，由国家和地方政府各出资50%。日本公营住宅规模占比一直不大，截至2022年，其公营住宅新屋开工5078套，占当年开工总数的0.62%。由此可见，日本主要的三项住房政策旨在保障中低收入群体的住房需求，收益性较低，尤其是公营住宅与住宅公团制度，其运用规模较小。 图表9：日本三大住房政策对比 图表10：日本三大住房政策规模（千套） 在实施过程中，日本公营住宅政策暴露的一些问题同样值得我国参考：首先便是财政问题限制了该政策的进一步扩大，由于公营住宅的公益性，当地政府无法单独承担改造住宅的费用，即使后期引入民间住宅，其收益依然远不足支撑成本；同时数量上的稀缺导致地区申请名单过长，申请落选也加剧了低收入群体间的不公平；最后，居住者在其收入达到门槛上限后依然不愿搬离，后来日本政府大幅提高了不合格住户的租金以解决这一问题。 3.2美国通过援助巨头企业以支持地产市场 美国救助国内地产市场措施主要针对其两大地产巨头——房利美和房地美（简称两房）的救助。在2008年美国次贷危机、房地产市场动荡时，美国两房遭受经营危机，7月13日，美国财政部和美联储宣布救助“两房”措施。具体包括提高“两房”信用额度；承诺必要时购入股份；对“两房”开放贴现窗口等。同月参议院通过相关法案以支持两房。2009年3月18日，美联储购买1000亿美元“两房”债券。 之后美国财政部宣布取消原先对“两房”设定的4000亿美元救助上限。美国上述行为主要针对个别地产巨头企业，通过援助地产巨头企业、维持市场稳定，与我国目前地产收储做法区别较大。 图表11：美国救助两房过程 4.风险提示 地产企业出清风险超预期，地产收储政策实施进度不及预期。