资产证券化：批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析

www.ccxi.com.cn 特别评论 2024年10月 中诚信国际 资产证券化 目录批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析 要点 1 正文 2 要点： 声明 5 人民银行于9月29日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率 定价机制，引导商业银行对存量房贷利率实施批量调整；近期，各商业银行陆续发布相关细则，预计将于10月末对存量房贷利 率进行批量调整； 批量调降房贷利率将导致存续RMBS产品超额利差下降。若资 产池加权平均利率调降至3.55%，则占比超过一半的RMBS产 联络人 品的超额利差将为负。但考虑到次级与超额抵押对优先级证券 作者 提供的信用支持，预计超额利差下降对优先级证券的信用风险 结构融资一部影响不大；姚源致010-66428877-204 yzhyao@ccxi.com.cn部分存续RMBS产品资产池余额已低于证券余额，需关注超额 利差下降对次级证券本金和收益的影响。 其他联络人结构融资一部评级总监王立010-66428877-523 lwang03@ccxi.com.cn 1批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析 中诚信国际特别评论在利率下行及房贷利率下限取消等影响下，存量房贷执行利率与新发放房贷利率出现明显偏离，居民主动降杠杆意愿强烈。人民银行发布公告完善个人住房贷款利率定价机制，引导商业银行调整存量房贷利率 近年来，我国市场利率进入下行周期，贷款市场报价利率（LPR）持续降低，1年期和5年期LPR分别从2020年初的4.15%和4.80%下行至当前的3.35%和3.85%。此外，房地产市场供求关系发生重大变化，2024年5月全国房贷利率的政策下限取消后，各地陆续下调新发放房贷利率下限。因此，尽管2023年8月人民银行会同金融监管总局引导商业银行采用协商变更合同利率等方式批量调整存量首套住房贷款利率，但目前新发放房贷与存量房贷利差依然较大。叠加宏观经济下行，居民收入增速放缓以及对未来收入增长预期下降，居民部门主动降杠杆趋势明显。受此影响，2024年上半年商业银行个人住房贷款早偿率高企，根据人民银行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截至2024年6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。在此背景下，国内关于调降存量房贷利率的呼声高涨。2024年9月24日，人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，一是引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅为0.5个百分点；二是统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。2024年9月29日，人民银行发布〔2024〕第11号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，一是商业性个人住房贷款可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式，且固定利率个人住房贷款借款人可与银行协商，通过新发放浮动利率贷款置换存量贷款；二是自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与银行协商约定重定价周期，即取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制；三是银行可与借款人自主协商，适时调整加点幅度，由银行新发放浮动利率贷款置换存量贷款。目前，多家银行已发布调降房贷利率的细则，存量房贷利率将在2024年10月底进行批量调整，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率都将调整为LPR减30个基点，仅部分有二套房贷款利率下限的城市，二套房贷款利率调整为对应的二套房贷款利率加点下限。 2023年下半年以来，RMBS产品早偿率高位运行，存量房贷利率调整方式或将对RMBS产品早偿率走势产生一定影响；预计RMBS产品超额利差1继续收窄，但超额抵押及次级仍能对优先级资产支持证券形成较强信用支持 2023年下半年以来，RMBS产品早偿率呈明显上升趋势。特别受房贷利率批量调整、居民主动降杠杆等因素影响，RMBS产品于2023年末及2024年初，分别出现两次早偿高峰。近期，尽管早偿率已有所下降，但较过往来看，仍处于相对较高水平。 图1：RMBS产品年化早偿率 1超额利差=资产池加权平均利率-优先级证券加权平均利率 2 批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析 中诚信国际特别评论资料来源：受托报告，中诚信国际整理 早偿率走势方面：此次房贷利率批量调整将在一定程度上解决新发放房贷与存量房贷利差的矛盾，从而抑制借款人早偿动力，但就存续RMBS产品而言，早偿率表现也受到房贷利率调整方式的影响。（1）若采取贷款置换的方式，可能导致RMBS产品早偿率再次攀升；（2）若采取直接变更合同利率的方式，RMBS产品早偿率或将逐步恢复至正常水平。超额利差方面：受短期限优先级证券逐渐偿付以及RMBS产品票面利率与资产池加权平均利率下降幅度不匹配等因素影响，截至目前，绝大部分存续RMBS产品的超额利差相较于初始超额利差有一定幅度下降。从发行年份来看，2020年以前发行的产品超额利差的下降幅度明显高于2020年以后发行的产品，主要是早期发行的RMBS产品优先级证券仍以贷款利率作为基准利率，而入池贷款定价基准已转换为LPR，在LPR持续下行的背景下，超额利差下降幅度更大。具体来看，截至2024年8月末，共有37单RMBS产品的超额利差为负，其中33单产品的负利差处于100BP以内。根据我们的统计，若存续RMBS产品的资产池加权平均利率整体调降至目前的5年期LPR减30个基点，即3.55%，则将有65单产品超额利差为负，10单产品的负利差将超过100BP。按资产池本金余额计算，超额利差为负的产品中，资产池余额对优先级证券提供的信用支持2最低为21.56%，其中61单产品的信用支持达到30%以上，优先级证券有充足的安全垫抵御利差下降的风险。因此，我们认为超额利差下降对优先级证券的影响有限。我们也关注到，部分产品资产池余额已低于证券余额，在存量房贷利率批量下调、超额利差下行的背景下，对RMBS产品次级的兑付及收益情况仍需保持关注。 图2：存续RMBS产品超额利差（考虑资产池利率下调）和优先级证券信用支持 2信用支持=（资产池余额-优先级资产支持证券余额）/资产池余额 3 批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析 注：上图未展示超额利差超过200bp的产品。资料来源：受托报告，中诚信国际整理 中诚信国际特别评论 4批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析 中诚信国际特别评论 中诚信国际信用评级有限公司和/或其被许可人版权所有。本文件包含的所有信息受法律保护，未经中诚信国际事先书面许可，任何人不得复制、拷贝、重构、转让、传播、转售或进一步扩散，或为上述目的存储本文件包含的信息。本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠、准确的渠道获得，因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。特别地，中诚信国际对于其准确性、及时性、完整性、针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。在任何情况下，中诚信国际不对任何人或任何实体就a)中诚信国际或其董事、经理、雇员、代理人获取、收集、编辑、分析、翻译、交流、发表、提交上述信息过程中可以控制或不能控制的错误、意外事件或其他情形引起的、或与上述错误、意外事件或其他情形有关的部分或全部损失或损害，或b)即使中诚信国际事先被通知该等损失的可能性，任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失承担任何责任。本文件所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。中诚信国际对上述信用级别、意见或信息的准确性、及时性、完整性、针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的担保。信息中的评级及其他意见只能作为信息使用者投资决策时考虑的一个因素。相应地，投资者购买、持有、出售证券时应该对每一只证券、每一个发行人、保证人、信用支持人作出自己的研究和评估。 作者部门职称姚源致结构融资一部高级分析师 5 批量调整存量房贷利率对RMBS产品影响分析