住建部会议解读20241017

住建部会议解读20241017_导读 2024年10月17日20：34 关键词 城中村改造货币化安置白名单收储专项借款房地产周期B端C端资产配置住房面积失业率自然资源部棚改城市改造棚改政策货币政策消费行业货币化比例产业链上下游资产价格 全文摘要 会议展示了政策从企业端（B端）向消费者端（C端）过渡的趋势，重点讨论了货币化安置计划，提出100万套安置目标，以及加大对城中村改造的支持。提及白名单制度，涉及4万亿金额，已审批2.2万亿。讨论了收储政策，包括央行和财政的再贷款支持，及自然资源部参与，强调央行可提供专项借款用于土地收储。市场对收储和城市改造的反应略显失望，但存在超预期可能性。城中村改造对一二线城市影响巨大，预期资金规模达到五六千亿级别。收储政策的变化对房地产市场供需关系、企业和居民两端产生影响，特别强调供给减少、需求增加，影响居民杠杆率和资产负债表。中国房地产行业面临严重下行压力，销售和开工面积大幅下降，房价下跌，导致经济下行和失业率上升。政策上需转向C端，解决居民资产负债表问题，推动消费和经济复苏。城中村改造和土地收储引入专项借款，改变以往债务考核做法，可能导致地方政府债务率上升。政府对房价的关注提升，目标为价格止跌回稳。住建部会议标志着政策从B端转向C端，强调需求拉动与防风险并重。预计房地产行业估值将在供需平衡前稳定甚至上行，强调不同阶段企业与市场趋势的分析。 章节速览 ●00：00住建部会议解读：B端政策向C端过渡，货币化安置和白名单成焦点 会议展示了政策从B端向C端过渡的趋势，对债务考核的逐步放松成为核心变化。讨论了货币化安置计划，提出100万套的安置目标，并强调了对城中村改造的支持可以进一步加大。同时，提到了白名单制度，未来将涉及4万亿的金额，其中已审批通过2.2万亿。会议还提及了收储政策，包括央行和财政的再贷款支持，以及自然资源部的参与，特别指出央行可提供专项借款用于土地收储。城中村改造项目中的资金支持也是讨论重点之一。 ●02：08市场对政策低于预期的解读 市场在最近的几天内对政策的反应集中于收储问题，预计收储资金规模可能达到3万亿至4万亿，但今天公布的收储规模并未达到预期，仅是4万亿白名单的提及，而这些资金更多是用于置换而非增加。此外，城市改造计划提到100万套，也被认为是低于过去每年600万套的改造规模，显示出对政策效果的失望。然而，市场对收储和城市改造的解读存在超预期的可能性。 ●04：20城中村改造货币化对一二线城市影响分析 讨论集中在城中村改造货币化对100万套住房项目的影响，特别强调了这一措施对35个主要一二线城市的潜在巨 大影响。与过去棚改项目相比，此次改造不仅覆盖城市更多，资金规模预期更高，可能达到五六千亿级别，远超以前三四线城市的300万套货币化带来的影响。 ●06：51解读收储政策及其对房地产市场的影响 讨论了收储政策从一手房到二手房再到城市改造的演进，指出这种变化对房地产市场的供需关系、企业与居民两端影响的不同。特别强调了在城市改造过程中，供给减少但需求增加，政府资金直接流向居民，从而影响居民的杠杆率和资产负债表，标志着政策影响的深度从解决企业问题转向解决居民问题。 ●10：09中国房地产市场全面下行及其对经济影响 中国房地产行业遭遇严重下行，全国销售面积下降54%，30个城市销售面积下降65%，开工面积下降66%，房价累计下跌37%。这些变化不仅导致房地产产业链上下游出现应收账款问题和企业倒闭，也对居民资产负债表造成严重影响，120万亿资产损失反映出经济下行压力。消费全面下滑，失业率上升，显示问题从B端（企业端）转至C端（消费者端）。政策上，需从B端转向C端，着重解决居民资产负债表问题，推动消费和经济复苏。包括推进货币化收储政策，扩大城中村改造，以及增加对房地产市场的资金支持，以期改善市场状况。 ●13：45城中村改造与专项借款的政策变化 城中村改造和土地收储过程中引入专项借款，这改变了以往用专项贷款而不计入地方债务率考核的做法。这种变化可能导致地方政府债务率上升，形成与债务管理政策的矛盾。不同于过去的棚改政策，专项贷款不计入债务率考核，而专项债则计入，新政策试图通过专项借款和逐步过渡到专项债来调整资金结构，减轻债务压力，但同时对地方政府的债务管理构成挑战。 ●16：13城中村改造政策：带动经济与金融的双效工具 城中村改造政策被看作是货币政策的重要工具，不仅刺激地产产业链，还带动了消费行业。与以往棚改政策相比，新政策更侧重于货币化安置，对经济的正面影响更加显著。政府对房价的关注提升，以及止跌回稳的目标设定，标志着政策重心从数量扩张转向价格稳定和资产价格的健康。此外，政府可能进一步加码支持措施，以确保 房地产市场的稳定发展。 ●21：41住建部会议核心变化与房地产投资建议 今天的住建部会议标志着政府政策从B端转向C端，强调拉动需求与防风险并重。会议提及的专项借款政策突破了 债务考核限制，预示着债务扩张阶段的到来。城中村改造与收储政策的推进，将带动更多货币宽松与改造规模的扩大。此外，政府开始关注房地产价格，提出了价格止跌回稳的目标。在投资建议方面，预计房地产行业估值将在供需平衡前保持稳定甚至上行，强调了在不同阶段企业与市场趋势的分析，包括估值修复、收储受益以及供需格局优化的机会。 要点回顾 住建部会议的核心变化是什么？会议中提到了哪些主要政策内容？ 住建部会议的核心变化是从B端政策逐步过渡到C端政策，并对原有债务考核逐步放松。会议主要提到了三个方面：一是货币化安置会有100万套，并表示可进一步加大支持力度；二是白名单政策，未来可能会将4万亿金额累计到白名单内，目前审批通过的是2.2万亿；三是关于收储政策，包括央行、财政和自然资源部等相关部门将提供支持，其中提到央行可能有专项借款支持土地收储。 市场为何认为这次政策低于预期？ 市场认为会议重点可能是收储，预期会有大规模的资金支持（如3万亿、4万亿），但实际公布的收储规模未达到预期。此外，虽然从1.4万亿扩至4万亿的白名单资金，但增量资金相对较少，市场认为没有太多实质性贡献。 如果按照50万至100万套计算，新增的资金规模会有多大？ 如果按照50万至100万套计算，新增的资金规模可能会达到5000亿至6000亿，这个规模如果应用于一二线城市，将对房地产市场产生非常大的影响。 城中村改造中提到的100万套是什么意思？ 100万套城中村改造是指在35个城市中，相对成熟的项目，未来可能还会增加，这已经是一个很大的数字，而且主要集中在一二线城市，其资金注入将对这些城市的房地产市场产生较大影响。 收储政策的变化路径是怎样的？ 收储政策的变化路径是从收储一手房开始，逐步过渡到收储二手房，在这个过程中，中央的资金最终会直接撒向居民，产生直接影响。这是一个由政府逐步承担供给转移和资金分配责任的过程。 在棚改和城中村改造过程中，供给和需求发生了什么变化？ 在棚改和城中村改造过程中，由于房屋被拆除甚至破坏，供给实际上在减少。在此期间，尽管需求也有所增加，但政府中央的资金更多地直接发放给老百姓，这不仅带动了供给减少，同时也增加了居民的杠杆率，形成了一个剧烈的供需关系变化。 收储政策主要解决的是什么问题？房地产行业在过去三年中风险主要集中在哪个端口？ 收储政策最初主要为了解决企业债务问题和资金问题，通过调整供需关系来改善这些问题。但进入城中村改造阶段后，政策开始转向解决C端（消费者）问题，通过增加需求、刺激需求来实现重大跨越。过去三年中，房地产行业的风险焦点集中在B端（房产企业和产业链上下游研究债务问题），以及金融机构的债务问题。然而，随着行业演化，当前更为关键的风险点已经转变为C端（居民资产负债表）的问题。 房价下跌对居民资产负债表造成了怎样的影响？ 房价累计下跌37%，意味着120万亿资产的损失，而在中国居民资产配置中，房产占比达到66%。因此，房价大幅度下跌对居民资产负债表造成了严重的伤害。 从何时开始，政策焦点开始从B端转向C端？ 今年6月份开始，政策焦点从之前的弊端问题逐步转移到C端问题，即关注和推进解决居民资产负债表问题，改善居民资产负债表。未来一段时间，无论是消费、地产还是经济，都需要关注并推进这一政策方向。 城中村改造政策的最新进展和变化有哪些？ 近期，货币化的城中村改造政策推出，这意味着政策开始从B端转向C端。资金来源包括但不限于PSL、专项债等，规模和覆盖城市逐步扩大，涉及资金支持方式的转变以及可能涵盖一手房和二手房。同时，需要注意的是， 专项借款的使用将对地方政府债务率考核产生影响，但相较于棚改期间专项借款不计入债务率考核的情况，这是一大突破。 棚改政策是否只是地产政策，它还有哪些其他作用？政府在当前房地产政策上有哪些量化考核指标？棚改政策不仅是一个地产政策，它更是一个货币政策。历史上，棚改政策通过货币化比例的提高，不仅带动了地产产业链的发展，还刺激了消费行业，例如与房地产销售、库存、小汽车销量、餐饮零售额等 正相关。中央通过棚改将资金撒向居民，减少供给、增加需求，从而全面拉动产业链上下游和消费市场。政府已经设定量化考核指标，要求房地产行业实现止跌回稳的目标。若基本面仍不理想，价格持续下行，政府可能会进一步加大政策力度，包括扩大收储范围至二手房，提高城中村改造规模，以及降低贷款和专项债资金成本、延长期限等措施。 当前城中村改造政策相比过去有哪些变化？ 当前城中村改造政策中，最大的变化是提法从食物安置、房票安置转向货币化安置。另外，政策关注点也从之前的仅关注需求侧转向同时关注价格指标，这体现了政府开始关注居民资产负债表的改善。同时，政府明确了房地产行业的止跌回稳目标，并严控增量，即强调房价稳定。 对于房地产投资，有哪些企业值得关注？ 在估值修复阶段，推荐DPD起修复的企业；在低估值修复阶段，推荐金地集团、新城控股、新城发展等；在收储受益阶段，推荐越秀地产、华发股份；跨过供需平衡点后，胜者为王格局优化的企业，如滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际和中海外。二手房中介方面，随着二手房渗透率提升，我爱我家和贝壳值得关注。 此次住建部会议的主要变化是什么？ 住建部会议的核心变化是从关注B端（防风险）的政策转向C端（拉动需求）的政策，并强调了专项借款不受地方债务率考核限制，这意味着债务扩张阶段的到来。此外，会议明确指出城中村改造是一个货币政策，并提出了关注价格和止跌回稳的底线要求。