住建部发布会解读地产新政解读与投资机会展望20241017
住建部发布会解读地产新政解读与投资机会展望20241017_导读2024年10月17日20：34 关键词 房地产市场增量政策住建部央行财政部城中村改造货币化安置白名单项目信贷规模房价有效需求国泰君安首席分析师宁部长收储专项债决策层经济形势资本市场风险偏好 全文摘要 住建部联合多个部门提出推动房地产市场平稳发展的增量政策举措，包括城中村改造货币化安置、增加白名单项目信贷规模等。旨在修复居民资产价格预期，提升有效需求，修复居民与房企资产负债表，保交楼和加大收储力度是关键措施。决策层态度转变和政策落地预示市场可能的积极变化，特别是在建材、钢铁、有色板块和非银金融领域，以及家电和家居行业。政策组合拳对市场和相关行业产生潜在推动作用，市场预期改善。 章节速览 ●00：00住建部等多部门推动房地产市场平稳发展新闻发布会解读 今日，住建部联合央行、财政部等多部门召开新闻发布会，提出推动房地产市场平稳发展的增量政策举措，包括城中村改造货币化安置、白名单项目信贷规模增加等。发布会强调了止跌回稳的政策目标，优化存量和严控增量的政策方向，并回应了市场虹吸效应的讨论，强调内需增量来源和城镇化带来的需求优化。此次政策旨在修复居民资产价格预期，提升有效需求。国泰君安多位首席分析师对政策进行了深入解读，讨论了在资本市场上的投资机会。 ●07：01房地产市场止跌回稳策略与展望 讨论集中于房地产市场恢复的关键措施，即居民与房企资产负债表的修复，强调保交楼对居民资产负债表修复的重要性，及加大收储力度对房企资产负债表的影响。提及通过中央资金主导收储以克服地方事权限制，预期明年专项债将扩容以支持这些措施。此外，策略分析指出，市场对政策预期的变化推动了行情，决策层对经济形势和资本市场的态度转变是市场发展的重要原因。 ●12：33政策推动下的股市波动与建材市场展望 讨论集中于股市当前低迷状态及政策影响下市场预期的波动，特别是投资者风险偏好对股市的影响，以及政策组合拳对市场和建材行业的潜在推动作用。强调了决策层态度转变和政策落地对经济预期的影响，预示着市场可能的积极变化。特别提到，建材市场的弹性与信用扩张周期紧密相关，政策执行力度或能支撑市场预期，推荐关注建材行业中的龙头公司。 ●24：15建筑行业分析及市场预期 讨论了降息和降首付比例对建筑行业销量的积极影响，以及这如何帮助建筑公司，特别是大型国企，改善其财务状况。分析指出，城中村改造和新项目贷款政策的改变进一步推动了行业的发展。强调了政府操作的务实性，以及100万套城中村改造目标低于预期可能带来的长期影响。同时，提及了贷款政策的 变动如何改善了建筑企业的现金流和应收款问题，为行业的整体修复提供了支持。最后，预测了建筑行业未来发展的趋势和可能的市场时机。 ●32：22钢铁行业分析师对市场看法与投资建议 钢铁首席分析师李鹏飞分享观点，指出黑色系期货下跌反映市场对近期会议的看法，短期内钢铁市场受政策预期影响较大。长期来看，货币和财政双轮驱动下，钢铁需求仍乐观。尽管短期内可能因宏观预期和下游需求波动而调整，但从中长期视角，钢铁行业的龙头企业和特钢企业具有投资价值。建议关注行业龙头如宝钢股份，以及具有弹性的华菱钢铁和新钢股份，和在特钢领域有潜力的中信特钢等。此外，上游铁矿资源也值得关注。整体上，钢铁行业被看好，建议在市场底部区域进行配置。 ●38：50有色板块情绪引导与现实关注 有色板块当前被看作是情绪引导多于现实表现。尽管面临需求周期性波动，建议关注强现实与弱预期之间的变化，以及内需预期的改善和未来前景的修复。重点推荐铝土矿石供应高变现率及氧化铝周期，同时强调对铝产业链的乐观预期。此外，讨论了稀土题材的潜力，看好其在新能源车等领域的应用，建议关注相关企业。 ●45：21煤炭行业未来展望及投资策略分享 煤炭首席分析师对煤炭行业未来走势持乐观态度，预计2024年及以后，由于供给大周期的强约束和电力需求的强 劲，煤炭行业基本面将持续向好，不需政策刺激即可保持供需平衡。强调了动力煤和焦煤的走势差异，预期焦煤在钢铁需求恢复和供给无弹性的情况下，价格将有可观推动力。建议关注以红利为主的龙头企业，以及具有弹性的焦煤相关企业。 ●50：48金融大组长分析非银金融板块未来趋势 费银首席分析师刘欣琦分享了非银金融板块的未来趋势，指出流动性改善和房地产政策的稳定性对估值修复的重要性。流动性改善和券商、金融IT是前期主线，近期关注点转向保险行业，特别是纯寿险公司的业绩预增。此外，还提及了信托和多元金融板块的潜在机会。建议关注受益于流动性改善和利率企稳的金融IT与券商，以及受益于地产政策稳定和保险行业估值修复的纯寿险公司和信托及多元金融企业。 ●56：53家电行业分析及投资建议 讨论了家电行业在政策影响下的发展趋势，特别是九月份开始实施的以旧换新政策对家电市场，尤其是大白电、电视机、清洁电器以及厨房大家电如油烟机、燃气灶、洗碗机等产生了积极影响。强调了地产政策对明年家电需求的潜在影响，特别是竣工和保交楼政策的推进。看好厨房电器行业的发展，尤其在大数据产品方面的弹性。建议投资者关注厨电行业，特别推荐老板电器和华帝股份，根据稳健投资和弹性需求的不同考虑。 ●01：01：37轻纺首席分析师分享家居行业观察 刘家琨，国泰君安青龙坊的轻纺首席分析师，分享了家居行业观察。指出家居板块为地产后周期板块，从股价高点回调至估值水平下降，反映出房地产前端数据对家居公司估值的影响。强调了以旧换新政策对家居行业的影响，特别提到了软体家具和定制家具的不同表现及未来展望。 ●01：08：06地产行业关注点及政策预期分析 地产行业关注点主要集中在保交付、收储和城市更新三个方面。当前市场预期有效的措施集中于收储方向，尤其关注货币化安置和具体收储土地政策。讨论指出，房企如何使用获得的资金（棚改货币化安置 所得）是关键，而非资金的数量本身。若资金用于还债而非再扩张，将不增加信用但转移债务关系。房价稳定取决于经济基本面和资产价格关系的调整，建议关注利率变化和央行政策导向。市场认为，央行引导利率下行表明政策转向，有利于地产板块，但强调价格因素是当前逻辑判断的核心。 问答回顾 发言人问：本次住建部联合多个部门召开的新闻发布会，主要聚焦在哪些方面提出了增量政策举措？发言人答：新闻发布会上，住建部联合央行、财政部等多部门针对推动房地产市场的平稳发展，提出了包括城中村改造货币化安置和白名单项目信贷规模增加等一系列增量政策举措。 发言人问：接下来，如何确保房地产市场真正达到止跌回稳的目标？对于当前的房地产市场政策组合拳，市场投资者应如何理解其背后的含义？ 发言人答：要实现这一目标，需要观察两个资产负债表的出清情况：一是居民资产负债表的修复，这主要通过保交楼来实现，减少因烂尾楼盘形成的坏账；二是房企资产负债表的修复，需要加大收储力度，利用专项债资金消化存量商品房和闲置土地，其中中央主导的收储工作尤为重要，但由于短期项目收益不足，可能需要中央资金的支持。市场投资者应理解为，本次系列政策旨在改变决策层对经济形势的态度，容忍度显著提高，这对市场产生了重要影响。目前市场定价主要反映了风险偏好较高群体的乐观预期，随着政策组合拳落地，可能会加大市场的波动性，但同时也提升了市场的底部。在可见的未来，若经济形势再次下滑，可能会有更有效的政策出台以应对。 发言人问：本次地产新政中有哪些关键点值得关注？ 发言人答：关键点有三个：首先，住建部部长坚定释放了止跌回稳的信号，并对政策效果表示乐观，认为国庆节期间一线城市房地产市场有所回暖；其次，明确提出了优化存量和严控增量的具体政策，如100万套城中村改造项目以及保交房的白名单扩容；最后，回应了关于大城市对中小城市的虹吸效应问题，强调这是一个正常现象，但也需防止过度虹吸对中小城市的负面影响。 发言人问：这一轮政策规模较大，但为何目前看来主要是解决燃眉之急，而不是长远目标？ 发言人答：目前的政策主要是为了应对经济形势的短期困境，而从长远来看，决策层可能在探明经济形势的底线后，会出台更有效率、具有规模的新政策。当前政策更多地体现在态度的转变和对原有政策框架的突破，但这些新尝试在短期内可能难以显著影响实际经济形势。 发言人问：当前组合拳对股票市场具体产生了怎样的影响？ 发言人答：当前组合拳尚未显著改变市场对经济预期的改观，但确实起到了拖住经济区下行预期的作用，即经济预期的底部已经显现，但向上的弹性尚不足。政策主要作用于无风险利率的下降，带动增量资金入市，并提升了风险偏好，有助于改善股票市场的结构，形成先拉升后震荡、先权重后成长的行情。 发言人问：未来如果能见到更有效率的政策出台，会对市场预期产生何种影响？ 发言人答：若未来能够看到更有效率的政策，比如解决房地产资产负债表问题、改善地方政府收储商业模式等， 将打开增量政策工具箱，推动预期方差收敛，实现市场对经济预期、通胀预期在真正意义上的改变。届时，无风险利率下降叠加资产通胀预期消退，将为股票市场带来更好的表现机会。 发言人问：对于住建部联合会议的看法是什么？ 发言人答：联合会议体现了跨部门合作，强调了结果导向和更强的落地执行力。其中，地产领域的白名单贷款额度翻倍，并指引专项账户向产业链前端付款前移，有助于盘活产业链需求；此外，100万套货币化安置虽低于预期，但至少带来一亿瓶的销售量，对实物需求有积极影响。土地收储政策细化也有利于产业链资金盘活。建材行业弹性关键在于信用扩张周期弹性，建材股配置集中在核心龙头，如东方雨虹、北新建材等。 发言人问：对于建筑公司的影响有哪些？ 发言人答：降息降首付比例已体现在九、十月份的销量上，利好建筑公司地产开发业务，特别是央国企市场份额提升明显，如中国建筑、中国中铁等。同时，100万套新增城中村改造中，央国企因产业链一体化优势受益较 大。此外，白名单贷款额度翻倍并一次性发放，有助于建筑企业房建业务的应收款减值风险下降、现金流改善，以及修复资产负债表。综合考量，综合性政策对于建筑行业整体资产负债表的修复是有利的。 发言人问：在地产甲方和地方政府现金流好转的情况下，预收款减值比例是否会下降，以及对PP的影响是什么？ 发言人答：是的，在地产甲方现金流好转及地方政府现金流好转的情况下，预收款减值比例概率会下降，这可能导致PP趋近于0.8到0.9的位置，目前大概在0.5到0.6之间。对于证监会要求长期PD小于一的沪深380大央企业，通过做回购贷款利息，PD可能会降低至2.25。因此，在十月底出台细则后，预计11月份高股息改善建筑公司可能会受益于这一变化，高股息比例将有所提高。 发言人问：中文建筑行业应注意哪些节奏变化？ 发言人答：中文建筑行业主要关注住建部会议、三季报、美国大选、年度金融会议以及两会等时间节点。预计行业将呈现N型走势，目前处于N形走势的下行阶段，未来可能会有跨年行情，中间存在两个利空因素，分别是三季报和美国大选。预计11月中下旬可能再次进入加仓主升浪阶段，对于主升浪保持期待。 发言人问：四川板块（如成都路桥、重庆建工和安徽建工）未来发展的前景如何？ 发言人答：四川板块由于2022年宽松考核政策下的浙江工程示范区带动，以及战略腹地和产业备份主题，前景值得期待。该板块对整个建筑行业，尤其是建筑和地产领域，具有利好影响，从综合角度理解将更全面。 发言人问：钢铁行业中期和短期的看法是什么？ 发言人答：从短期来看，市场对一系列政策的预期反映在期货和现货价格上，前期反弹反映了宏观上行预期，近期下跌则是对预期波动的反应。但从1年到2年的中期维度看，货币和财政双轮驱动对钢铁下游需求（如地产、机电）的预期稳定和举措提振需求，整体上是乐观的。短期可能存在宏观预期或下游需求波动影响，但中长期龙头公司如宝钢股份等估值合理，具备良好的布局机会。 发言人问：钢铁板块的基本面情况如何？钢铁板块的供给端情况如何？ 发言人答：上周钢铁库存与需求环比改善，库存处于历史同期最低水平，产业端对预期相对谨慎，未出现主动补库存现象
