宏观快评：地产转向新特征或已明确

宏观研究 证券研究报告 宏观快评2024年10月17日 【宏观快评】 地产转向新特征或已明确 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】如何理解出口数据的下滑？——9月进出口数据点评》 2024-10-15 《【华创宏观】向“低价”亮剑后，金融指标后续如何跟踪？——2024年9月金融数据点评》 2024-10-15 《【华创宏观】向低价“亮剑”——9月通胀数据点评》 2024-10-13 《【华创宏观】诚意满满，增量潺潺——10.12财政部发布会点评》 2024-10-12 《【华创宏观】短期通胀波动，不改降息节奏——美国9月CPI数据点评》 2024-10-11 主要观点 一、如何把握本轮地产调整转变的思路？ 如果以PPI同比为负称为宏观低价环境。1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI同比为负持续时间较长（均超过2年）的三个时间段。这三个阶段，均迎来地产调控的重大转变。1）1998年前后，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，开始停止住房实物分配，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”。2）2015年11月，以中央财经领导小组第十一次会议为标志，开始明确地产的重心是“要化解房地产 库存，促进房地产业持续发展”。3）2024年，以9月政治局会议为标志，地产的重心为“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。”（据新华社报道，何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安调研指出，“房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治 站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作。”） 由于人口、地产供需格局改变及前期调结构成果的保持，相比前两次，应如何理解今后一段时间地产调控基本特征的异同？如果说以前两轮转向是“放量放价”，那么本次更突出的特征或是“控量稳价”，资本市场需深刻理解这个新特征对投资的影响。 因此，我们认为10月17日发布会的政策题眼是——“优化存量”。涉及三个方面的优化，分别是存量商品住宅消化、房屋交付保障、闲置土地盘活。 二、优化存量一：消化存量商品住房 （一）增量政策出台：旧房改造，货币安置 发布会原话，“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。回答四个小问题。 1）影响多少库存与销售？假设100万套的改造带来100万套的新房购置需求 （实际可能部分转为二手房需求），按每套90平米计算，则可带来9000万方 的销售需求。受此影响，库销比有望从8月底的5.6个月降至3.9个月，略高于2012年以来均值（3.07个月）。销售方面，1-8月，住宅销售面积累计同比为-20.4%，按此增速推演至全年，则2024年住宅销售面积或为7.5亿方，假 设100万套改造的影响全部在2025年体现，则2025年住宅销售面积增速有望受此影响回升11.9%，全口径的商品房销售面积增速有望回升9.8%。2）后续还会增加吗？发布会的表述态度偏开放，强调两点，一是“重点支持 地级以上城市，全国地级城市有297个”，二是“对重点城市做过统计，35个 大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。” 3）资金如何保障？根据发布会，“开发性、政策性金融机构可以给予专项借款允许地方发行政府专项债。商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。”4）可能在执行中会遇到什么困难？资金平衡问题。根据发布会的表述，“什么 样的项目可以获得政策的关心和支持？……另一个是资金大平衡方案能够做 到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。” （二）存量政策落实：四个取消，四个降低 参见正文，后续主要关注普通住宅与非普通住宅相关税收政策的调整。 三、优化存量二：保障房屋建成交付 （一）增量政策出台：大幅增加“白名单”项目信贷规模 据发布会，“年底前，将‘白名单’项目的信贷规模增加到4万亿。”3个细节 1）白名单项目信贷投放在加速：据披露数据，1季度新增5200亿。4月1日 -5月16日新增4150亿。5月17日-9月24日，新增4950亿。9月25日-10 月16日，新增8000亿。10月17日-12月31日，目标新增1.77万亿。 2）白名单信贷投放数据如何观测？可观察开发贷余额和房企融资数据。 3）对房地产开发投资有何影响？目前地产投资受两个因素掣肘，一是存量的施工项目在减少，1-8月，施工面积累计增速为-12.0%。二是开发商资金来源不足。若年底投放规模达到4万亿，资金端将基本不存在掣肘。地产投资预计主要受施工项目影响。 （二）存量政策落实：打好地产各项融资工具的“组合拳” 1）央行的支持：“金融16条”、经营性物业贷款，并购贷款，住房租赁贷款等 2）财政的支持主要是专项债可以用于收存量商品房。但发布会继续强调“按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房”。 3）后续可能的融资支持，或来自证监会。参考2015年的经验（房企公司债发行规模大幅增加），或可能在房企上市融资层面予以进一步的松绑或工具创新。 四、优化存量三：盘活存量闲置土地 （一）增量政策出台：研究设立收购存量土地专项借款 发布会原文，“我们还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。” （二）存量政策落实：专项债等工具支持用于土地储备 包括三个。1）专项债用于土地储备。根据发布会原文，“在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系”。2）鼓励企业开发与促进市场流通。3）贷款支持。根据发布会原文，“我们研究允许政策 性银行、商业银行对这些闲置存量土地的收购发放一定比例的贷款，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业的现金流。” 风险提示：房价下跌，政策执行过程中存在堵点。 目录 一、低价环境下地产调控的几次大转变5 二、优化存量一：消化存量商品住房5 （一）增量政策出台：旧房改造，货币安置5 （二）存量政策落实：四个取消，四个降低6 三、优化存量二：保障房屋建成交付7 （一）增量政策出台：大幅增加“白名单”项目信贷规模7 （二）存量政策落实：打好地产各项融资工具的“组合拳”8 四、优化存量三：盘活存量闲置土地9 （一）增量政策出台：研究设立收购存量土地专项借款9 （二）存量政策落实：专项债等工具支持用于土地储备9 图表目录 图表1地产调控思路的几次大转变5 图表2当前住宅库销比处于偏高位置6 图表3地产销售面积当前增速较低6 图表4消化存量商品房，四个取消与四个降低7 图表5白名单信贷规模变化8 图表6房企资金来源增速8 图表7房企融资工具“组合拳”9 一、低价环境下地产调控的几次大转变 如果以PPI同比为负称为宏观低价环境。1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI 同比持续时间较长的三个时间段。1）1998年前后，PPI同比为负持续11个季度，从1997 年2季度至1999年四季度。2）2015年前后，PPI同比为负持续18个季度，从2012年 2季度至2016年三季度。3）2024年前后，从2022年四季度开始到今年三季度，PPI同 比为负已经持续8个季度，且转正时间最快或在2025年下半年。其余时间，如2001年、 2009年、2020年前后，PPI同比为负持续时间较短，不超过两年。 三次PPI同比为负持续时间较长的阶段，均迎来地产调控的重大转变。1）1998年前后，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，开始停止住房实物分配，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”。2）2015年11月，以中央财经领导小组第十一次会议为标志，开始明确地产的重心是“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。3）2024年，以9月政治局会议为标志，地产的重心为“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。” 因而，理解今后一段时间地产调控的方向，需重点围绕“严控增量、优化存量、提高质量”，我们认为其中“优化存量”是10月17日发布会的政策题眼。具体涉及三个方面的优化，分别是存量商品住宅消化、房屋交付保障、闲置土地盘活。 图表1地产调控思路的几次大转变 日期 文件内容 主要内容 1998/7/3 《国务院关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知》 稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 2015年11月 中央财经领导小组第十一次会议 要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。 2024年9月 政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。 资料来源：国务院，中国政府网，华创证券 二、优化存量一：消化存量商品住房 （一）增量政策出台：旧房改造，货币安置 发布会原话，“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这 次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。” 1）影响多少库存与销售？假设100万套的改造带来100万套的新房购置需求（实际可能 部分转为二手房需求），按每套90平米计算，则可带来9000万方的销售需求。截止至8 月末，住宅待售面积为3.81亿方，库销比为5.6个月。则，受此影响，库销比有望降至 3.9个月【（3.81亿-9000万）/过去12个月月均销售面积】，略高于2012年以来均值（3.07个月）。销售方面，1-8月，住宅销售面积累计同比为-20.4%，按此增速推演至全年，则2024年住宅销售面积或为7.5亿方，假设100万套改造的影响全部在2025年体现，则2025年住宅销售面积增速有望受此影响回升11.9%，全口径的商品房销售面积增速有望回升9.8%。 2）后续还会增加吗？发布会的表述态度偏开放，强调两点，一是“重点支持地级以上城市，全国地级城市有297个”，二是“我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套 的需求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。” 3）资金如何保障？根据发布会的表述，“开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。允许地方发行政府专项债。给予税费优惠。商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。” 4）可能在执行中会遇到什么困难？资金平衡问题。根据发布会的表述，“什么样的项目可以获得政策的关心和支持？……另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。” 图表2当前住宅库销比处于偏高位置图表3地产销售面积当前增速较低 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （二）存量政策落实：四个取消，四个降低 存量政策方面，据发布会原话，“四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，大家都知道，降