10.17住建部新闻发布会点评：加力保障供给侧，温和呵护需求侧

2024年10月17日 宏观类●证券研究报告 加力保障供给侧，温和呵护需求侧 事件点评 10.17住建部新闻发布会点评投资要点需求侧：货币化安置城中村改造和危旧房改造，取消限购、限售、限价、普宅和非普宅标准，降低公积金利率、首付比例、存量贷款利率和税费负担，目的是减缓需求下行斜率，而非再度刺激起大规模泡沫。一方面，当前阶段我国房地产市场不仅在面临人口结构失衡、城镇化区域结构长期倾斜、前期的需求透支等中长期问题，东南沿海和一线城市房价收入比也再度大幅上行，此类地区居民面临着极大的房价压力，而2015年上述问题尚未如此凸出。另一方面，2015年6月颁布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及相关工作的意见》明确提出在2015-2017年的三年内，改造各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户，明确要求“积极推进货币化安置”，“缩短安置周期”，并要求各地抓紧指定推进棚改货币化安置的指导意见和安置目标，而本次的货币化安置却只提出“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，且只“重点支持地级以上城市”；此外，2015年到2016年间，央行大规模投放基础货币支持货币化棚改，2016年底MLF和PSL两项基础货币投放余额较2015年6月底扩张达4.1万亿，占2016年总基础货币规模的13.3%；而本次货币化安置却并未伴随央行大规模的基础货币投放，9月降准50BP只是满足了流动性缺口的合理规模，并非增量投放。此外，当前居民部门的接受意愿也并不强烈，加之在地方债务风险加速化解为中央财政扩张腾挪空间的要求下，项目本身需具备盈亏平衡、不增加地方政府债务杠杆的能力，而这一点则会极大程度地限制本轮货币化安置的力度，与2015年存在较大的差别。相比于货币化安置，“四个降低”和“四个取消”才是更加明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策：防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。本次住建部这一系列政策叠加小幅度的货币化安置，本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。目前，一线城市由对周边城市购房需求形成“虹吸效应”，房价实际上具备进一步上涨的空间，但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施，并未实行全面放松，也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下，再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向，本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限，减缓需求的下行斜率才是根本目的。供给侧：加大“白名单”项目贷款投放力度，4万亿力度保障“应进尽进”、“应贷尽贷”和“能早尽早”；专项债收储土地、收购存量商品房，盘活存量闲置土地、做好保障房配租配售，支持企业“保交付”，同步推行商品房和保障房“一轨拆两轨”才是当前政策的主要发力点。将房地产项目纳入“白名单”机制后，能够推动管理更加规范、融资更加便捷，商业银行对进入“白名单”的项目做到“应贷尽贷”，能够提升房屋建成进度，无疑将对项目的建成和交付起到更大力度的保障。此外，在贷款资金拨付方面“能早尽早”的要求不但能够保障贷款资金尽早发放到位，加快开发商的付款进度并由此保障房地产项目及早甚至提前开工建设，还因为贷款资金直接进入资金监管账户，在专款专用、封闭管理的要求下能够保证资金不会被项目公司挪用，而是全部用于项目建成交付，从供给侧最大力度保障购房者的合法权益。地方用好专项债收购存量商品房用作保障住房，既能有效消化存量住房促进房地产市场供给加速均衡、推进房地产市场“商品房+保障房”双轨化建设解决年轻人的住房问题，也能为房企提供流动性，加大已售项目交付保障力度。地方政府收回收购闲置土地有利于盘活存量闲置土地，更好地发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。而收购商品房用作保障性住房则能够在有效解决部分居民住房问题的同时，为符合条件的房企提供流动性，由此进一步保障交付。综合来看，本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧“保交付”的加大力度，政策层面更为看重的是已售在建项目的交付，而当前决定我国房地产市场底部均衡位置的却仍然是由中长期因素影响的需求侧。一方面，降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现；另一方面，正如我们上文分析，政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。由此，我们维持房地产市场“L”型底部将于2025年左右到来的预测不变。 风险提示：房地产市场止跌企稳速度慢于预期风险。 分析师秦泰 SAC执业证书编号：S0910523080002qintai@huajinsc.cn 报告联系人周欣然 zhouxinran@huajinsc.cn 相关报告股市升温推升M2，强力化债仍在深水区——金融数据速评（2024.9）2024.10.14做好准备迎接冷冬——国际贸易数据点评（2024.9）2024.10.14核心CPI降温骤然加速，拐点何时到来？——CPI、PPI点评（2024.9）2024.10.13先化债，再收储，后扩张——10.12财政政策加码点评2024.10.12总结货币，展望财政——华金宏观·双循环周报（第77期）2024.10.11 住建部10月17日就促进房地产市场平稳健康发展有关情况召开新闻发布会，称将围绕严控增量、优化存量、提高质量打出一套“组合拳”推动房地产市场止跌企稳，倪虹部长总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。 需求侧 货币化安置城中村改造和危旧房改造，取消限购、限售、限价、普宅和非普宅标准，降低公积金利率、首付比例、存量贷款利率和税费负担，目的是减缓需求下行斜率，而非再度刺激起大规模泡沫。 本次宣布通过货币化安置的方式对城中村和危旧房进行改造与2015年的“货币化棚改”类似，意在通过直接发放货币化安置资金的方式实现地产需求的跨区域迁移，但现阶段面临的各类现实因素制约了本轮货币化安置的力度。一方面，当前阶段我国房地产市场不仅在面临人口结构失衡、城镇化区域结构长期倾斜、前期的需求透支等中长期问题，东南沿海和一线城市房价收入比也再度大幅上行，此类地区居民面临着极大的房价压力，而2015年上述问题尚未如此凸出。另一方面，2015年6月颁布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及相关工作的意见》明确提出在2015-2017年的三年内，改造各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户，明确要求“积极推进货币化安置”，“缩短安置周期”，并要求各地抓紧指定推进棚改货币化安置的指导意见和安置目标，而本次的货币化安置却只提出“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，且只“重点支持地级以上城市”；此外，2015年到2016年间，央行大规模投放基础货币支持货币化棚改，2016年底MLF和PSL两项基础货币投放余额较2015年6月底扩张达4.1万亿，占2016年总基础货币规模的13.3%；而本次货币化安置却并未伴随央行大规模的基础货币投放，9月降准50BP只是满足了流动性缺口的合理规模，并非增量投放。此外，当前居民部门对货币化棚改的接受意愿也并不强烈，加之在地方债务风险加速化解为中央财政扩张腾挪空间的要求下，项目本身需具备盈亏平衡、不增加地方政府债务杠杆的能力，而这一点则会极大程度地限制本轮货币化安置的力度，与2015年存在较大的差别。所以综合来看，本轮货币化安置的力度并不大，也并非想通过这一方法刺激房价新一轮的上涨。 图1：基础货币投放同比及结构贡献（%） 资料来源：CEIC，华金证券研究所 相比于货币化安置，“四个降低”和“四个取消”才是更加明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策：防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。实际上日前央行已经宣布了房地产市场放松的一系列政策，住建部今日的发布会对此进行了细节上的补充和完善。本轮房地产市场调整至今，居民部门大规模去杠杆、提前偿还房贷直到9月仍在加速进行。本次住建部宣布各城市政府可因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准等；降低公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量房贷利率和“卖旧买新”的换购税费负担，这一系列政策叠加小幅度的货币化安置，本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。目前，一线城市由于对周边城市人口具有吸纳效应，也由此对周边城市购房需求形成“虹吸效应”，房价实际上具备进一步上涨的空间，但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施，并未实行全面放松，也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下，再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向，本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限，减缓需求的下行斜率才是根本目的。 图2：24Q2新增个人住房贷款再度大幅下行 资料来源：CEIC，华金证券研究所 供给侧 加大“白名单”项目贷款投放力度，4万亿力度保障“应进尽进”、“应贷尽贷”和“能早尽早”；专项债收储土地、收购存量商品房，盘活存量闲置土地、做好保障房配租配售，支持企业“保交付”，同步推行商品房和保障房“一轨拆两轨”才是当前政策的主要发力点。 4万亿“白名单”项目贷款“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”，本质上是更大力度、更高效率的“保交付”。将房地产项目纳入“白名单”机制后，能够推动管理更加规范、融资更加便捷，当下将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，要求商业银行对进入“白名单”的项目做到“应贷尽贷”，能够提升房屋建成进度，无疑将对项目的建成和交付起到更大力度的保障。此外，在贷款资金拨付方面“能早尽早”的要求不但能够保障贷款资金尽早发放到位，加快开发商的付款进度并由此保障房地产项目及早甚至提前开工建设，还因为贷款资金直接进入资金监管账户，在专款专用、封闭管理的要求下能够保证资金不会被项目公司挪用，而是全部用于项目建成交付，从供给侧最大力度保障购房者的合法权益。 图3：月均30大中城市商品房成交面积与疫情前数年均值之比（%） 资料来源：Wind，华金证券研究所 地方用好专项债收购存量商品房用作保障住房，既能有效消化存量住房促进房地产市场供给加速均衡、推进房地产市场“商品房+保障房”双轨化建设解决年轻人的住房问题，也能为房企提供流动性，加大已售项目交付保障力度。地方政府收回收购闲置土地有利于盘活存量闲置土地，更好地发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。而收购商品房用作保障性住房则能够在有效解决部分居民住房问题的同时，为符合条件的房企提供流动性，由此进一步保障交付。为激励地方政府收储和保障性住房收购力度，考虑到当前地方政府的财政支出力度受限于土地出让金收入的大幅下滑，财政部称可以将地方政府专项债用于收储和收购存量商品房，同时人民银行也加大了专项再贷款的力度，保障房再贷款比例也由此前的60%提高到100%。 图4：四大一线城市年初以来和10月至今日均商品房销售面积同比（%） 资料来源：Wind，华金证券研究所 综合来看，本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧“保交付”的加大力度，政策层面更为看重的是已售在建项目的交付，而当前决定我国房地产市场底部均衡位置的却仍然是由中长期因素影响的需求侧。一方面，降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现；另一方面，正如我们上文分析，政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。由此，我们维持房地产市场“L”型底部将于2025年左右到来的预测不变。 风险提示：房地产市场止跌企稳速度慢于预期风险。 分析师声明 秦泰声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 华金证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委