2024第二季度京津城市群物流报告

JLLValueandRiskAdvisory JJJ|2024年8⽉ jonesiangiasaiie.co.cn 京津冀⾮保税A级物流地产市场概况 季度报告—2024年第二季度 JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 01 JJJ 宏观经济概览 2JJJMacroeconoicOverview JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 区域概况 JJJ在中国总GDP中的份额，2024年第⼆季度 8.3% JJJ在中国总⼈⼝中的份额，2023年 北京7.8% 河北 天津JJJ在中国进出⼝ 总额中的份额，2024年第⼆季度 11.7% JJJ在中国总体中的份额 2024年第⼆季度零售销售 7.2% 来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询部 3JJJMacroeconoicOverview JJJ的整体经济在2024年第⼆季度表现稳定年度同⽐名义增⻓ 年度同⽐名义增⻓2024年第⼆季度 2024年上半年+4.6% 与2023年上半+年4.增0%长 与2023年第⼆季度增⻓ JJJ的国内⽣产总值，2019年第2季度⾄2024年（⼗亿⼈⺠币） 17,747 1,775 18,614 1,861 22,512 2,251 21,070 2,107 2,493 2,370 21,155 2,116 20,706 2,071 24,285 2,428 24,206 2,421 2,554 2,657 22,757 2,276 21,529 2,153 2,495 2,562 2,651 2,363 2,473 2,612 2,788 2,869 201920202021202220232024 Q1第⼆季第三季第四季 JJJ的零售销售持续恢复在2024年第⼆季度 年度名义增⻓,年度名义增⻓, 2024年第⼆季度2024年上半年 +4.4% 与2023年第⼆季度增⻓ 8,013 801 8,501 850 1,013 JJJ的零售销售额，2019年-2024年第⼆季度（千亿⼈⺠币） +5.2% 与2023年上半年增⻓ 8,032 803 7,778 778 7,582 758 5,905 591 7,780 778 859 8,098 810 7,128 713 7,765 776 7,946 795 829 7,914 791 7,619 762 827 918 925 7,182 718 7,529 753 939 201920202021202220232024 第⼀季第⼆季第三季第四季 来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询 5JJJMacroeconoicOverview JJJ的第⼆产业开始恢复在2024年第⼆季度 同⽐名义增⻓，同⽐名义增⻓， 2024年第⼆季度2024年上半年 +1.5% 与2023年第⼆季度相⽐的增⻓ 718 7,866 787 818 713 7,702 770 772 JJJ第⼆产业增加值，2019年Q2-2024年（⼗亿⼈⺠币） +2.0% 与2023年上半年相⽐的增⻓ 573 453 655 618 639 647 620 737 691 724 640 622 776 699 492 863 201920202021202220232024 第1季第2季第3季第4季 JJJ的货运量增⻓2024年第⼆季度持续增⻓ 年度名义增⻓,年度名义增⻓, 2024年第⼆季度2024年上半年 +7.8% 与2023年第⼆季度增⻓ JJJ的公路和⽔路货运总量，2019年Q2-2024年（百万吨） +5.5% 与2023年上半年增⻓ 630 1,724 388 2,379 592 614 2,349 552 613 2,897 743 2,887 688 755 2,958 807 815 832 3,045 728 3,284 844 3,197 776 831,1003 3,068 791 648 821 626 722 762 201920202021202220232024 第⼀季第⼆季第三季第四季 JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 各省/直辖市的关键指标在JJJ的H12024 北京在JJJ总GDP中的份额 北京在JJJ进⼝中的份额和出⼝额 2,179(+5.4%)1, 北京。833(+3.6%) 698(-0.3%) 819(+4.9%) 天津400(+1.3%) 249(-2.1%) 2,151(+5.0%) 311(+15.8%) 741(+4.5%) 河北省 42.3%72.0% 图例 GDP（十亿元人民币）及同比实际增长进出口总额（十亿元人民币）及同比名义增长零售额（十亿元人民币）及同比名义增长 来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询 8JJJMacroeconoicOverview JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 净流⼊ 净流出 JJJ地区的总体⼈⼝吸引⼒2010年⾄2020年间逐渐减少 2005年至2010年 JJJ地区省际迁移模式 与全国⼤多数地区相⽐，JJJ城市群显⽰出净⼈⼝流⼊ ，只有少数省市出现净⼈⼝流出。 2015年至2020年 JJJ地区省际迁移模式 许多⼈正在离开JJJ地区，主要前往东南沿海地区，如 ⻓江三⻆洲和珠江三⻆洲，这表明过去⼗年来JJJ城市群的经济发展⾯临挑战，吸引⼒减弱。 来源:国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询 JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview JJJ的⼈⼝吸引⼒进⼀步削弱 北京 21.86(+0.69‰)1, 446(+4.8%) 保定 9.10(-4.93‰)1 63(+8.5%) 13.64(+0.73‰)3 天津 82(+7.0%) 廊坊 5.48(-3.15‰)1 50(+6.7%) TIer-1城市TIer-2城市 卫星城市TIer-3城市 2023年人口规模（百万）及同比变化率 图例。 2023年零售额（亿元人民币）及同比名义变化率 珠三角 ⼴州 肇庆 惠州 佛⼭ 中⼭ 东莞 深圳 江⻔ 长三角成渝地区 南通 南京 合肥 苏州 ⽆锡 上海 嘉兴 杭州 宁波 绍兴 成都眉⼭ 重庆 2023年⼈⼝（百万） [28.00,35.00) [21.00,28.00) [14.00,21.00) [7.00,14.00) [0.00,7.00) 2023年零售销售（⼗亿⼈⺠币） 来源：国家及地⽅统计局，JLL价值与⻛险咨询 [1,200,2,000) [900,1,200) [600,900) [300,600) [0,300) JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 02 JJJ’s 物流。市场。 11ThescopeofstudyofthissectioncoverskeyiogisticsarketsinJJJ,naeiyBeijing,Tianjin,LangfangandBaoding. JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 股票分配 天津占据JJJ现有物流⾯积的50%以上 [5.00,12.00] [2.00,5.00) [1.00,2.00) 北京3.20 0.0% [0.00,1.00)天津10.3 8+2.6% 保定0.29廊坊 0.0% ⾮结合A级物流库存楼⾯积（百万平⽅⽶） 4.63+0.1% 天津库存占区域总量的份额天津库存超过1000万平⽅⽶，是北京的3.2倍 56.1%10 百万平方米 3.2时代 来源：JLL价值与⻛险咨询 JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 租⾦ JJJ的整体租⾦在第⼆季度注册了环⽐下降 [1.50,2.50] [1.20,1.50) [1.00,1.20) [0.00,1.00) 北京1.95 -1.6% 廊坊1.04天津 保定0.87 +2.0% 平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）及环⽐变动，2024年第⼆季度 -1.0% 0.88-2. 8% JJJ第⼆季度整体租⾦⽔平环⽐下降3.9% JJJ的4个主要物流市场中有3个出现环 ⽐下降 1.09 人民币/平方米/天 4个中城的市3个 JJJNon-bondedGradeALogisticsReaiEstateMarketOverview 占⽤率 ⼀半的关键JJJ市场在第⼆季度登记了环⽐增⻓ [90.0%,100.0%] [80.0%,90.0%) [70.0%,80.0%) [0.0%,70.0%) 北京73.5 %+0.4个 百分点 保定86.5% -1.1个百分点 2024年第⼆季度平均⼊住率和季度环⽐变化 廊坊61.4%+ 2.4个百分点天津69.1 %-0.8个 百分点 JJJ的整体⼊住率JJJ中4个主要物流市场中的2个季度环 在第⼆季度保持不变⽐增⻓ 0.0个百分点2/4城市 物流市场关键交易 日期 名称 位置 资产数量 建筑面积 （平方米） 交易金额（人民币万元） 卖方 买方 资本化率 ⾼德资本 ⼆⽉ 投资组合3物流园 江⻔，西安 6 495,215 >2,000 ⾼德资本 平安 6.00%- 2024 6.50% 交易。 ⼗⼀⽉。2023 ESR物流组合6个物流园交易 东莞，廊坊，徐州，苏州，嘉兴。 6 331,400 2,300 ESR 泰康。 5.00%- 5.50% ⼗⽉。 2023 德邦物流投资组合4个物流园区交易 西安，淮安， 厦⻔，⻘岛 4 219,119 940 德邦 CDH。投资 ~6.00% 三⽉2023 ⻓三⻆⾼质量物流产业资产组合 YRD ⽆ 450,000 2,300 境外知名开发公司 ⾼陆 6.00%+ ⼆⽉2023 NWS收购了90%苏州股份 ⼯业园 苏州 1 75,000可租赁⾯积 513 中基 NWS N/A 七⽉2022 ESR‒GIC主要物流和⼯业组合 东莞，武汉， ⻓沙，重庆，南京,⽆锡沈阳,天津 9 873,000 平衡表格4,900 ESR GIC/ESRJV 5.30%- 5.80% 六⽉2022 SCCapitai‒摩根斯坦利投资组合 南通,太仓嘉兴 3 210,770 850 SCCapitai 摩根斯坦利 ~5.30% 五⽉2022 古德曼-NWS 物流投资组合 成都，武汉 6 531,000 2,290 古德曼 NWS 5.50%- 6.00% 五⽉2022 东百‒联动物流组合 常熟，嘉兴 3 192,144 947 东百集团 链接 5.10%- 5.50% 来源：JLL价值与⻛险咨询 北京和廊坊⾮保税等级物流 ⼦市场，2024年第⼆季度 ⾮保税A级库存（百万平⽅⽶） 平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天） 平谷 顺义 顺义 平谷 房山通州 大兴 房山 通州 大兴 [2.10,2.50]廊坊 [1.80,2.10) [1.50,1.80) [0.00,1.50) 平均占⽤率 平谷 廊坊顺义 房山 通州 大兴 [90.0%,100.0%]廊坊 [1.00,5.00][80.0%,90.0%) [0.50,1.00)[70.0%,80.0%) [0.00,0.50)[0.0%,70.0%) 来源：JLL价值与⻛险咨询 廊坊⾮保税A级物流 ⼆级市场，2024年第⼆季度 ⾮保税A级库存（百万平⽅⽶） 平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天） 三河 三河 广阳 固安安次 广阳[0.00,0.50)[1.20,1.50