摘要与研究背景
住房在欧元区和美国大多数家庭的财富中占有重要份额，租金相关的支出也占家庭消费预算的重要部分。购房者通常通过抵押贷款购房，这往往相当于多年收入。在金融危机前夕，宽松的信贷标准导致低收入和低财富的家庭积累了大量信贷，为金融脆弱性埋下了隐患。因此，许多国家在危机后引入了基于借款者的宏观审慎政策，如限制抵押贷款债务规模，以降低系统性风险。近期，抵押贷款利率显著变化，大幅上升，影响了家庭购房能力和租赁市场。
研究方法与模型
本文构建了一个包含住房与租赁市场的生命周期结构模型，考虑了不同年龄、收入和财富水平的家庭选择租房、购房或成为房东的行为。模型的关键创新在于捕捉了房东的资产配置决策，从而分别研究了信贷冲击对租金和房价的影响。研究发现，减少潜在购房者信贷获取会提高租金、降低房价并减少房屋拥有率。家庭被迫推迟或取消购房计划，增加租赁需求；为了吸引更多的房东进入租赁市场，租金必须上涨；同时，一些家庭可能选择购买较小的房子，进一步压低房价。
具体案例分析
模型基于爱尔兰2015年实施的贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI）限制政策。该政策要求购房者首付至少20%，禁止贷款额度超过年总收入的3.5倍。研究表明，在引入特别严格的限制地区，房价增长放缓，但租金增长加速。模型合理解释了这些实证结果，并预测五年后，租金与房价之比提高了3.66%。
利率上升的影响
研究还探讨了意外永久性提高实际利率1个百分点的影响。结果显示，这种冲击同样增加了租金，降低了房价，并减少了房屋拥有率。更高的利率回报促使房东更多地将资金投资于债券或股票而非房地产，从而推高了租金。
结论与政策建议
尽管基于借款者的宏观审慎政策可以有效应对实际利率冲击并降低未来金融危机的可能性，但它们也可能对家庭造成显著且不均匀的成本。因此，政策制定者应仔细权衡其成本和收益，并考虑通过其他方式补偿受影响的家庭，以减轻其负面分布效应。
