信贷冲击对住房和租赁市场的总体和分布影响2024

胡安卡斯特拉诺斯，安德鲁汉诺 ，冈萨洛帕斯帕尔多 工作论文系列 信用冲击对住房和租赁市场的影响及其综合和分布意义 编号2977 免责声明：此论文不应被视为代表欧洲中央银行（ECB）的观点。所表达的观点是作者的个人观点，并不一定反映ECB的观点。 相对于房价，租金上涨。 JEL分类：D15E21E30E51G51 摘要 我们建立了一个包含整体住房和租赁市场的模型，在该模型中，房价和租金是内生决定的。家庭可以根据他们的年龄、收入和财富选择他们的住房所有状态（租房者、业主或房东）以及他们住宅的大小。我们使用我们的模型来研究信用条件变化对房价、租金和家庭福利的影响。我们分析了2015年爱尔兰引入的限制新发放抵押贷款的贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI ）政策，并发现，与经验证据一致，这些政策减轻了房价增长但增加了租金 。业主比率下降，年轻和中低收入家庭受到改革的负面影响。实际利率意外且持续上升也有类似的效果通过使抵押贷款更昂贵，并使对房东而言的替代投资更具吸引力，它 关键词： 房价、租金价格、homeownership（homeownershiprate）、生命周期、信用条件、宏观审慎政策 欧洲央行工作论文系列No29771 非技术摘要 住房对于欧元区和美国的多数家庭而言，是其家庭财富的很大一部分。对于那些没有购房而是租房居住的家庭，与住房相关的费用构成了他们消费预算的很大一部分。另一方面，大多数房主通过贷款购买房屋，这通常相当于他们多年收入的总额。在全球金融危机爆发之前，信贷标准的放松导致了低收入、低收入家庭手中信用的大规模积累。这为金融危机中的金融脆弱性埋下了伏笔。因此，危机之后，许多机构通过引入以借款人为基础的宏观审慎措施，例如限制某一家庭能获得的抵押债务额度，来试图减轻系统性风险的生成。最近，抵押贷款利率经历了显著的变动，快速上升突破了有效下限。这些变化影响家庭融资购房的能力，也波及到了租赁市场房屋所有权的首选替代品本文认为，没有对住房和租赁市场进行全面的理解，就不能完全理解这些信贷市场的不平衡。具体而言，我们研究了以下内容：家庭、住房和信贷市场受到的影响。 冲击减少了抵押贷款信用的可用性。我们提出了一种灵活的生命周期结构模型，用于财富积累，其中家庭根据其年龄、收入水平和财富水平选择成为租 拉丁美洲的法规意味着购房最低首付为20，并且禁止借款人的债务超过其年总收入35倍。基于先前的研究，我们通过实证方法分析了干预强度在区域间的变化，发现改革引入特别严格的限制措施的地区，不仅房价增长放缓 ，而且租金增长加快。我们的模型可以解释这一实证证据。将其校准到爱尔兰经济和这一特定改革，我们发现其引入导致租金显著增加，房价略有下降 ，自有住房率下降。改革五年后，租金与房价的比率比基准值高出366。转向福利方面，我们发现限制住房信贷对租房者、年轻家庭以及收入分布中的低收入和中收入群体特别有害。 因为他们必须推迟他们的homeownershipdecisions，并且面临更高的租金 。潜在的房东和老年家庭反而受益。我们还利用我们的模型来研究在真实利率意外永久性上升1个百分点对住房和租赁市场的影响。像抵押贷款信用可用的减少一样，这种冲击增加了租金，降低了房价，并减少了homeownership。这种影响因金融资产回报率的增加而加强，这激励房东在债券或股票上储蓄更多，在住房上储蓄更少，并意味着租金必须进一步上涨，以保持租赁市场的均衡。如果不存在基于借款人的宏观审慎政策，这些影响将更强烈 。我们的结果表明，尽管基于借款人的宏观审慎政策 欧洲央行工作论文系列No29773 1引言 住房是大多数家庭投资组合中最大的资产，与住房相关的支出，如租金支付 ，占家庭消费篮子的一大部分（PiazzesiandSchneider2016）。在过去十年中，租金价格的显著上涨以及对住房可负担性的担忧，尤其是对年轻人的担忧，使得住房和租赁市场成为许多发达国家的政治辩论的焦点。 经济。与此同时，许多国家已经实施了宏观审慎措施，以防止过度家庭杠杆的累积，这可能会限制许多首次购房者的按揭信贷获取。由于住房和租赁市场密切相关，了解信贷冲击、住房政策或住房供应发展如何影响家庭，需要研究它们对这两个市场的影响。例如，限制新建住房的供应限制可能会推高房价和租金。另一方面，信贷收紧可能会促使潜在的购房者转向 租赁，从而降低房价和增加租金（Gete和Reher2018）。在本文中，我们研究了家庭如何受到一个减少抵押贷款信用可用性的冲击的影响，这不仅通过其直接影响，还通过其对租金和房价的均衡效应。为了做到这一点，我们开发了一个具有两个关键特征的租赁和住房市场模型。首先，家庭在年龄、收入和财富方面存在异质性，并做出内生住房期限选择，使他们成为租客、房主或不同大小房屋的房东。为了进入并爬上房产阶梯，家庭可以通过长期抵押贷款进行借款，其中首付款和其他约束仅在发放时存在。其次，租赁和 住房市场都必须处于均衡状态，这意味着房价和租金必须调整以清除潜在冲 1 他们作为小业主。因此，该模型显示出向上倾斜的租金供需曲线。 在给定的房价下，不考虑租赁市场和自有住房市场分割情况下的供需曲线（Greenwald和Guren，2024）。我们引入内生房东的框架接近于住房税收待遇的研究（Sommer和Sullivan，2018），但考虑到住房的块状特性，从而产生经验上合理的租赁供给弹性（Rotberg和Steinberg，2024）。我们利用该模型表明，限制潜在抵押贷款借款人的信贷获取会提高租金价格、降低房价并减少homeownershiprate（业主所有权比率）。这种直觉认为，在存在抵押贷款信贷的约束性限制的情况下，潜在的抵押贷款借款人将面临信贷获取的障碍。 i 业主需要做出以下选择之一：推迟或取消他们的购房决定。 （ii） 继续租住更长的时间或缩小规模并购买一套更小的房子，房子面积更小。 i 抵押。期权表明更多房东需要进入市场，购买住宅并提供出租。因为边际潜在房东必须获得比之前的更高补偿，以便介入并提供额外的租赁住房。 （ii） 租金上涨以在特定房价水平下清空市场。选项，缩小规模，随着低质量小户型比例的增加而降低房价。然而，鉴于住房供应不连续，且没有低于一定最小面积的住房可用，一些家庭无法通过缩小规模的调整渠道，而必须转向租房。这两个渠道的相对强度决定了房价和租金的相对变化。选择购买小户型而不是成为租房者的家庭越多，对租金价格的影响就越小，房价下降的幅度就越大。在我们的主要实验中，我们分析了一种基于借款人的宏观审慎政策干预，该干预措施规定了最高贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI） 。 ECB工作论文系列No29775 在我们的模型机制下，改革导致那些效果更强的地区的租金增长率加速。我们使用我们的模型，该模型根据爱尔兰经济进行调整，以量化改革在短期和长期的影响，同时固定所有其他住房和租赁市场的特征。我们发现，在改革实施后，租金与房价比率增加279，在改革实施后的第五年达到最大（增长366），并在10年后达到与新均衡相似的水平。这些动态大多可以由租金价格的变化来解释，因为平均房价下降，但变化非常小突出了现实租金供应的重要性。 弹性。此外，该改革从长远来看将业主拥有率降低18个百分点，并导致财富集中度增加，因为房东持有的总住房存量比例更大。我们的模型显示，限制住房信贷对租房者、年轻家庭以及收入分配的底层和中层尤其有害，这不仅因为他们难以获得抵押贷款，需要推迟他们的购买决策，而且因为他们面临着更高的均衡租金。预期的房东、老年家庭和收入分配顶端的家庭受益，因为他们从他们的住房投资中获得更高的回报。总体而言，受改革影响的那批25岁的代理人的损失相当于他们终身消费的1。我们的结果提供了对宏观审慎政策通过租赁和住房部门对家庭施加的意外但大的异质性成本的第一衡量，并指向了资源从穷困的租房者向富有房东的再分配。尽管如此，由于我们没有对金融部门的周期性风险积累进行建模，因此我们不能衡量那些政策的收益，我们对此保持沉默，没有给出最佳的贷款价值比（LTV）或贷款收入比（LTI）比率。在我们的第二个实验中，我们研究了一种1个百分点永久性的、外生性上升的真实利率。与宏观审慎干预相比，这一冲击不仅影响新买家，也影响那些具有浮动利率抵押贷款的现有抵押贷款人。 在Dias和Duarte2019中提到。因此，我们的实际利率实验表明， 均衡。福利影响也高度异质，收入分布底层的家庭损失，而顶层的家庭受益 。尽管我们模型了一个实际利率的永久性上升，但我们发现的影响与货币政策的实证证据一致，例如： 货币政策的紧缩周期，通过提高实际利率可能使一些家庭通过资产价格（包括房价）的下降获益，但也可能让低收入家庭更难承受日益增长的房租。相关文献。 广泛的研究文献探讨了信贷在推动房价泡沫和破裂周期中的作用，这与大衰退相关（FavilukisLudvigsonandVanNieuwerburgh2017Greenwald2018或JustinianoPrimiceriandTambalotti2019），而其他研究这一时期的论文则关注住房市场中流动性的作用（GarrigaandHedlund2020）或房价预期（KaplanMitmanandViolante2020）。最近，Greenwald和Guren2024表明，这些模型的影响取决于它们对租赁市场的假设。特别是，在一个租赁住房和自住住房相同模型中，住房拥有率增加不会影响房价 ，因为家庭从没有使用信贷的富裕房东那里购买这些额外的房屋。相反，当租赁住房和自住住房市场分割时，住房需求的增加会推高房价。我们的论文正是基于这样一个直觉：建模租赁市场是关键 我们的内生房东与住房税收待遇研究中的房东最为接近（FloetottoKirker和Stroebel2016或Sommer和Sullivan2018）。由于我们专注于信贷冲击，我们引入了长期抵押贷款，这使得我们能够研究贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI）在抵押贷款发放时的效应。此外，在这些框架中，房主在每个时期决定他们出租房屋的份额，而在我们的框架中，家庭通过购买额外的离散住房单位成为房东。这一更现实的特点通过住房的块状性为租赁供应引入了额外的摩擦，并意味着租赁供应弹性降低，与我们观察到的数据中的弹性更为接近。正如Rotberg和Steinberg2024在最近的工作中所展示的，复制这些弹性是理解租金对冲击或政策（如抵押贷款利息扣除）的反应的关键。与它们的 在该模型中，我们并未通过模拟租赁公司的供应曲线来明确地靶向弹性，而是让潜在的房东内生性地确定它。这种租金和房价的内生性确定，虽然对于研究异质家庭的信贷冲击的宏观经济应用来说是新颖的，但在当地住房市场的高级均衡模型中也有出现，例如FavilukisMabille和VanNieuwerburgh2022的模型。在家庭方面，我们的模型建立在PazPardo2024的局部均衡框架之上，但它得到了增强，允许家庭拥有多个房产并将它们出租到租赁市场。 我们使用我们的模型来研究基于借款人的宏观审慎干预的影响。近期实证文献表明，引入贷款价值比（LTV）和贷款收入比（LTI）限制可以减少抵押贷款杠杆（VanBekkumIraniGabarroandPeydr2023）并缓解紧张住 并且房价取决于某个地点的初始租金与房价比率。 并且Violante2020发现，由于房屋所有权和质量的变化，改革减少了福利。关于货币政策与房价之间联系的研究有着悠久的历史。Iacoviello2005 在商业周期模型中引入了住房，发现尽管房价对货币政策做出反应，但对于货币当局来说，对资产价格的反应收益很小。Aastveit和Anundsen2022显示，扩张性的1个百分点的货币政策冲击会将房价提升3到7，具体取决于当地住房供应的弹性。Dias和Duarte2022强调，与我们的研究类似，货币政策冲击增加了租房需求相对于购房需求，因此租金倾向于上升 。然而，在他们