对上海房地产政策的点评：《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场

事件：11月2日，上海人大常委会就《上海市住房租赁条例(草案)》征求意见 点评：全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容；上海继北京后就规范住房租赁活动的地方性法规公开征求意见，利于积极培育和发展住房租赁市场；一线城市示范引领作用或向其他核心城市传导 1）中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，预期后续将持续加速在房地产发展新模式上的探索，积极推动租赁市场建设，更多聚焦保民生、提品质。 2）11月2日，为进一步贯彻落实党中央、国务院积极培育和发展住房租赁市场决策部署要求，坚持“房住不炒”“租购并举”，加大保障性租赁住房筹措供应等，上海市人大常委会办公厅公布《上海市住房租赁条例（草案）》(下文简称《条例（草案）》)，并公开征求意见。《条例（草案）》共7章65条，主要内容包括加强市场主体管理、规范住房租赁市场秩序，规范租赁行为、平衡租赁双方权利义务关系，突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用等。 3）9月1日，北京正式施行的《北京市住房租赁条例》为全国首个规范住房租赁活动的地方性法规，其旨在保护租赁当事人合法权益、稳定住房租赁关系。10月28日，深圳房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，进一步促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展、提高租赁市场价格透明度。此次上海住房租赁条例为继北京《条例》之后又一个规范住房租赁活动的地方性法规，一方面有助于保障租赁双方的合法权益、吸引新市民安居置业，推进保障性租赁住房体系建设，降低新青年及困难家庭安居成本；另一方面租赁行业健康有序的市场环境亦为租赁企业提供更多发展机遇。同时，在一线城市的示范作用下，预期后续或将有更多城市出台规范租赁市场的相关法规。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”； 5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策； 9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。