9月29日存量房贷利率下调点评：存量房贷利率调整“快、广、强”，房市量价有望企稳回升

行业研究 证券研究报告 银行2024年09月30日 9月29日存量房贷利率下调点评 存量房贷利率调整“快、广、强”，房市量价有望企稳回升 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：贾靖 邮箱：jiajing@hcyjs.com 执业编号：S0360523040004 证券分析师：徐康 电话：021-20572556 邮箱：xukang@hcyjs.com执业编号：S0360518060005 联系人：林宛慧 邮箱：linwanhui@hcyjs.com 2023-10-09~2024-09-27 23% 10% -2% -14%23/1023/12 24/02 银行 24/05 24/07 沪深300 24/09 相关研究报告 《银行业周报（20240923-20240929）：政策力度超预期，市场风险偏好回升》 2024-09-29 《宽货币财政周期打开，继续看好大金融——评 9月中共中央政治局会议》 2024-09-26 《9月国新办新闻发布会点评：政策组合拳落地，稳风险提预期》 2024-09-24 事项： 2024年9月29日，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于LPR-30bp。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外）。 存量按揭贷款利率调整进展速度快、惠及范围广、让利幅度大、制度更灵活。1）进展速度快：在9月24日潘行长宣布调降存量按揭贷款利率之后，时隔5天，9月29日晚央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房 贷利率的倡议》，要求主要商业银行原则上将不晚于2024年10月12日发布具 行业基本数据 股票家数(只) 42 占比%0.01 总市值(亿元) 120,853.03 13.63 流通市值(亿元) 83,123.05 11.85 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 0.9% 14.9% 20.9% 相对表现 -11.2% 9.2% 20.8% 体操作细则，2024年10月31日前应统一对存量房贷利率实施批量调整。正值国庆期间，监管政策落地快，银行任务重、时间紧，体现对此次下调存量按揭贷款利率的重视和迫切，让借款人尽早获益；2）惠及范围广：与23年9月的调整对比，本次存量按揭贷款利率下调范围更广，不仅包括首套房，还包括了二套及以上的存量房贷，并且23年已经调整过加点幅度的存量房贷也包 含在内。对于固定利率房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。切实做到“回应群众关切”，降低广大居民的负债成本；3）让利幅度大：对于加点幅度高于-30bp的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30bp，几乎与新发放房贷利率拉齐，较23年9月“下调至不低于 发放时城市利率下限”的让利幅度更大。截至7月末，存量房贷加权平均利率约为4.06%，批量调整后将降至约3.55%，降幅约0.5pct。据测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元；4）制度更灵活：取消房贷利 率重定价周期最短为一年的限制。对于新签订的个人住房贷款合同，自11月 1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。重定价周期缩短，将有利于存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。 若25年初LPR下调20bp，存量房贷利率降幅50bp，对24E/25E银行息差影响为-1.8/-17bp，中长期来看，影响呈中性。1）短期：假设本次存量按揭贷款利率平均下调50bp，25年初1年期/5年期LPR平均下调20bp，并考虑25 年初中长期贷款重定价，测算对24E/25E上市银行息差影响为-1.8/-17bp，对净利润的影响分别为-1.52%/-14.5%；2）中长期：与23年9月的调整相比，这回政策节奏更快、范围更广、力度更强，通过组合拳形式落地，预期能够提振市场预期和信心。通过引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持银行净息差稳定，政策变化对银行收益的影响是“中性”，预计后续存款利率和 各项融资成本均会下行。 一线城市放松限购，或推动房市量价企稳。上海、广州、深圳等一线城市购房门槛有所下降，或推动这些地区的房市量价企稳，更好地满足居民的刚性和改善性住房需求。其中广州地区全面放开限购，而上海、深圳地区则放松了购房限制，包括1）下调社保缴纳年限（上海外环外社保3年改1年）；2）下调首付比例（上海、深圳首套首付比例调整为15%，上海、深圳二套首付比例 调整为25%、20%）；3）调整个人住房转让增值税征免年限，减少住房交易成本（上海、深圳增值税征免年限均从5年调整为2年）等等。国庆期间上述政策均生效，有助于推动国庆假期的房市成交量回升，既能改善房企的流动性，去库存，也有利于稳住银行的按揭贷款余额以及对公房地产的资产质量。 投资建议：存量房贷利率调整政策节奏、力度超预期，房市量价或企稳回升同时相关再贷款和金融16条政策的预期也会对银行资产质量的稳定提供保障。下调存量按揭贷款利率短期会冲击银行盈利，但9月以来银行指数已经提 前、充分反映本轮政策预期，往后看，结合降准、降存款利率，降息及降房贷利率对板块基本面整体影响为中性。9月国新办金融三部委发布会+政治局会 议超预期召开，可以对后续经济的信心和预期更乐观一些，继续看好大金融板块表现。若本轮政策能有效促动地产和消费回暖，看好顺周期策略空间和机会，推荐招行/宁波/常熟。考虑中期分红已实质性落地，当期板块红利策略逻辑未变，仍然看好红利资产，推荐国有大行。 风险提示：宏观经济复苏的不确定性，经济下行压力加大、信贷投放不及预期。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） PB（倍） 评级 2024E 2025E 2026E 2024E 2025E 2026E 2024E 宁波银行 23.50 4.09 4.55 5.05 5.75 5.16 4.65 0.79 推荐 江苏银行 8.10 1.67 1.84 2.02 4.85 4.40 4.01 0.64 推荐 招商银行 35.63 5.81 6.02 6.35 6.13 5.92 5.61 0.88 推荐 常熟银行 6.96 1.40 1.68 2.01 4.97 4.14 3.46 0.69 推荐 瑞丰银行 5.01 0.98 1.09 1.24 5.13 4.60 4.06 0.55 推荐 资料来源：Wind，华创证券预测注：股价为2024年9月27日收盘价 图表1本次存量按揭贷款利率下调50bp及25年初降息20bp对上市银行息差及利润影响 资料来源：各公司公告，华创证券测算 金融组团队介绍 金融业研究主管，金融组组长、首席分析师：徐康 曾任职于平安银行，2016年加入华创证券研究所。2017年金牛奖非银金融第四名团队；2019年金牛奖非银金融最佳分析师团队，2019年Wind金牌分析师非银金融第�名团队；2020年新财富最佳金融产业研究团队第8名；2020年水晶球非银研究公募榜单入围；2021年金牛奖非银金融第�名，2021年新浪财经金麒麟非银金融新锐分析师第二名2022年第十三届中国证券业分析师金牛奖非银最佳分析师，2022年第十届东方财富Choice非银最佳分析师，2022年水晶球非银研究公募第�名，2022年第四届新浪财经金麒麟非银金融行业最佳分析师。覆盖非银金融行业、多元金融金融科技等。 高级研究员：贾靖 上海交通大学经济学学士、金融硕士。曾供职于中泰证券，作为团队核心成员，所在团队获2018年新财富银行业最佳分析师第二名、2019年新财富银行业最佳分析师第二名、2020年新财富银行业最佳分析师第三名、2021年新财富银行业最佳分析师第二名、2022年新财富银行业最佳分析师第四名；2018-2021年水晶球银行最佳分析师第二名、2022年水晶球银行最佳分析师第�名；2022年中国证券业分析师金牛奖第三名；2018年保险资管最受欢迎银行分析师第一名。2023年加入华创证券研究所，负责银行业研究。 研究员：刘潇伟 意大利博科尼大学管理学硕士。2023年加入华创证券研究所。主要覆盖证券行业及财富管理领域研究。助理研究员：陈海椰 浙江大学金融硕士。2023年加入华创证券研究所。主要覆盖保险行业及养老金领域研究。 助理研究员：崔祎晴 杜克大学商业分析硕士。2023年加入华创证券研究所。主要覆盖金融科技及资产管理领域研究。研究员：林宛慧 厦门大学学士，对外经济贸易大学硕士。曾任职于长城证券，2024年加入华创证券研究所，主要负责银行业研究。 助理研究员：杜婉桢 香港中文大学经济学硕士。2024年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 张婷 华北机构销售副总监 zhangting3@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 阎星宇 销售经理 yanxingyu@hcyjs.com 张效源 销售经理 zhangxiaoyuan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 罗颖茵 深圳机构销售副总监 0755-83479862 luoyingyin@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com �春丽 高级销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com �越 高级销售经理 wangyue5@hcyjs.com 温雅迪 销售经理 wenyadi@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 资深销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 郭静怡 高级销售经理 guojingyi@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 吴菲阳 高级销售经理 wufeiyang@hcyjs.com 朱涨雨 高级销售经理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 高级销售经理 lik