策略研究 | 房企中期成绩单 绿城逆势创新高

01 逆势而上，绿城集团营收创新高，盈利保稳定 2024年8月下旬，全国各大房企迎来了一年一度的中期业务报告发布季。2024年上半年，房地产市场在经历一季度的快速下行后，二季度在政策提振基调下逐步回暖，供需两端均现积极变化，房企销售降幅收窄，但整体仍处于调整阶段的筑底阵痛期。 根据国家统计局数据显示，2024年上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%；销售金额4.7万亿元，同比下降25.0%。根据58安居客监测数据显示，2024年上半年，全国重点65城土地成交规模下降显著，总计成交各类土地3187宗，总规划建面23586.8万平方米，成交规模同比下降29%，环比下降49%。 根据58安居客研究院线上找房热度情况，1-8月保利、万科、龙湖、华润、中海、招商、绿城、金地、碧桂园、越秀线上找房热度位居房企前10强。我们梳理了这些房企的中期业绩公报（其中碧桂园暂未发布），简析房企上半年的经营情况。 从营业收入情况来看，保利发展、华润置地、绿城集团、越秀地产都同比去年有所提升。尤其是绿城集团，同比去年大幅提升22.1%。上半年，绿城集团在战略上持差异化投资，突出流动性、关注性价比、强调结构性机会，确保投一成一；在项目布局上一、二线城市货值占比79%，长三角区域占比57%，聚焦核心城市；在运营管理 上，绿城不断精进管理体系，提升管理效能，新项目从拿地到开工平均速度缩短到1.7个月，经营性回正周期缩短为9.5个月，上半年首开去化率78%，总体运营效率提速14%。 营收上同比去年下降的有万科集团、中海地产、招商蛇口，龙湖暂未公布其统一口径的同比核算情况。其中万科亏损主要原因有开发业务结算规模和毛利率下滑等。另外，金地集团同比下滑较大，降幅为42.67%，主要因目前金地正处于积极调整的转型期，除了传统的房地产开发业务外，金地集团在积极推进多元化发展，上半年在商办物业、物业服务、代建业务等业务板块均取得显著进展，尤其是在代建业务领域，保持行业领先优势，相信经过转型调整，今后轻装上阵后会有明显好转。 在业务布局上，各大房企深耕全国五大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、成渝、长江中游）已经成为行业共识，尤其是长三角和粤港澳，更为重中之重。其中保利发展和万科重点在长三角、粤港澳两大城市群；龙湖业绩重点排在首位的是总部的西南大区，占比28.1%，其次是长三角地区占比27.0%；华润置地业绩首位是华东大区，占比为30.4%；中海地产聚焦全国一线，上海业绩超200亿元；招商蛇口业绩也高度聚焦，在深圳、上海等“核心10城”的投资金额占比达86%；绿城集团、金地集团聚焦全国一、二线核心；越秀地产在大湾区销售金额占比47.1%，其次是华东地区占比约23.2%。 备注：1、数据来源各企业发布年报；2、越秀销售面积来源于7月5日官方公布的未经审核销 售数据。 02 核心一、二线城市找房热度突出，武汉、长沙、广州明显出圈 通过梳理1-8月安居客线上找房TOP10的房企在全国各城市的热度情况，我们可以简析下各大房企重点布局的城市特点。 热度TOP10房企项目热度较高的城市中，较多的有武汉（8家）、长沙（8家）、广州（7家）、西安（6家）、北京（6家）、上海（5家）、合肥（5家）、成都（5家）、重庆（5家）、天津（5家）等。 武汉、长沙作为长江中游城市群核心城市，人口和经济规模基础较好，市场竞争处于较为开放和均衡的状态，且进驻成本相对一线城市较低，因此各大房企布局较多。 广州作为粤港澳湾区核心城市，较多房企总部位于广州和深圳，因此房企布局较多。 另外，佛山虽然非一、二线城市，但因庞大的经济（13276亿元）和常住人口（961.5万人）规模，和广佛一体化的巨大优势，依旧吸引保利、万科、碧桂园、越秀4家房企深耕，且热度需求旺盛。杭州虽然作为长三角一体化核心城市，地产市场的韧性和规模都情况较好，但在滨江等当地龙头企业的强劲竞争下，只有绿城、招 商、越秀3家房企在杭州的项目找房热度较好。