绿城管理控股半年报点评：业绩逆势增长 资本代建孕育发展机遇

业绩逆势增长资本代建孕育发展机遇 ——绿城管理控股半年报点评房地产/房地产开发 事件：公司半年报点评 2022年9月16日，绿城管理控股公布2022年中期报告。公司2022年H1实 现营收12.59亿元，同比+16.4%；归母净利润3.61亿元，同比+33.4%。营收及利润规模稳步增长盈利能力持续提升 营收增速稳定，政府代建营收实现高增长：2022H1公司营收12.59亿，同比 增速+16.4%。商品代建受地产行业下行影响，营收同比增速-1%，占比由65.9%降至60.8%；政府代建营收同比增速+73.5%，共同富裕政策下政府代建需求释放，公司积极布局实现订单开工并确认营收，占比由25.5%提升至30.3%；其他服务营收同比增速+26.7%，占比由8.6%提升至8.9%。 净利润增速高于营收，盈利能力持续提升：2022H1公司归母净利润3.61 亿，同比增速+33.4%，归母净利润率28.7%，较去年同期提升3.6pct，毛利率50.4%，较去年同期提升2.9pct。商业代建毛利率49.7%，公司加强成本管控提升毛利率4.6pct；政府代建毛利率42.2%，由于公司全国化布局管理成本增加降低毛利率2.5pct。 新拓订单发展保持增长储备代建面积充足业绩兑现度强 35000恒生指数 绿城管理控股8.0 表现不佳，代建业务龙头的逆周期属性彰显，实现新拓面积及代建费双增。 30000 7.0 新拓面积及金额双增长：2022H1公司新拓代建面积132万平方米，同比增速+9.9%，其中政府、国企及金融机构占比70%；新拓代建费预估40.6亿，同比增速+26.1%，其中政府、国企及金融机构占比60%；尽管地产行业整体 评级买入（首次） 2022年09月21日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121120021 交易数据 时间2022.09.20 总市值/流通市值（亿港元） 142/142 总股本（万股） 201000 资产负债率（%） 38.75 每股净资产（港元） 1.94 收盘价（港元） 7.04 一年内最低价/最高价（港元） 2.93/7.19 公司股价表现走势图 公司研 究 半年报点评报 告 申港证券股份有限公司证券研究报 告 储备代建面积充足，保证公司业绩兑现：2022H1公司合约总建筑面积9430万平方米，同比增速+12.3%，剔除在建面积4480万平方米，储备代建面积为4950万平方米，同比增速+22.8%，由于代建业务结算与项目进度高度相 关，可明确未来业务储备规模持续增加，将有力支持公司业绩提升兑现。业务结构良好业绩发展预期稳定布局资本代建把握行业机遇 业务结构多元，业务兑现稳定：公司合约项目可售货值中高能级区域占 75.1%，其中长三角、环渤海及京津冀、珠三角分别占31.9%、24.4%、 16.7%；在建面积中政府、国企、私企、金融机构委托面积分别占30.2%、 43.6%、24.1%、2.1%；业务结构多元化，高能级区域布局占比高，稳定的政府、国企及金融机构客户占比高，业绩兑现确定性较强。 积极布局资本代建，把握行业机遇：公司把握地产纾困的行业背景，积极布 局资本代建业务并已取得一定成绩；2022H1公司新拓代建项目代建费中金融机构业务占比13.4%，较2021年全年提升5pct，合约总面积与在建面积中金融机构占比分别为3.4%、2.1%；资本代建有着良好的规模成长空间，此外金融机构更关注项目的资金安全而非直接盈利水平，对代建方的产品力及口碑更为看重，公司对项目有更大的议价空间，有望提升整体盈利能力。 投资建议：公司为行业龙头，在经营理念、产品及品牌口碑、运营能力始终领跑 行业，当前业绩储备充足，盈利能力稳定，业务新拓规模持续增长，业务结构健康，新业务资本代建赛道具备发展潜力，我们维持公司2022-2024年净利润6.8、8.9、11.5亿元的预测，维持“买入”评级。 风险提示：商品房市场持续低迷、行业竞争加剧、代建行业人才流动、疫情影响。 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源：Wind,申港证券研究所 1、《绿城管理控股公司深度研究：代建蓝海波澜起行业龙头踏浪行》2022-04-12 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 财务指标预测 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,813.95 2,244.34 2,906.23 3,804.63 5,118.18 增长率（%） -9.08% 23.73% 29.49% 30.91% 34.53% 归母净利润（百万元） 439.33 565.22 684.66 890.08 1,146.10 增长率（%） 35.27% 28.66% 21.13% 30.00% 28.76% 净资产收益率（%） 14.29% 16.92% 18.84% 21.54% 23.60% 每股收益(元) 0.22 0.29 0.35 0.45 0.59 PE 25.56 19.4 16.1 12.4 9.6 PB 3.3 3.1 2.8 2.5 2.1 资料来源：公司年报，公司半年报，申港证券研究所 表1：公司盈利预测表 利润表 单位:百万元 资产负债表 单位:百万元 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 1814 2244 2906 3805 5118 流动资产合计 3321 3701 4345 5300 6757 营业成本 947 1203 1572 2087 2864 货币资金 2397 2138 2649 3143 4124 营业税金及附加 0 0 0 0 0 应收账款 388 749 796 1156 1478 营业费用 48 93 116 143 164 其他应收款 0 0 0 0 0 管理费用 331 378 450 571 742 预付款项 0 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 0 存货 0 0 0 0 0 财务费用 1 6 6 6 6 其他流动资产 16 13 21 27 37 资产减值损失 1 11 0 0 0 非流动资产合计 1427 1543 1620 1696 1773 公允价值变动收益 -3 -2 -2 -2 -2 长期股权投资 161 244 327 411 494 投资净收益 56 52 54 53 54 固定资产 98 102 92 82 71 营业利润 562 744 883 1142 1474 无形资产 18 17 17 16 16 营业外收入 0 1 0 0 0 商誉 769 769 769 769 769 营业外支出 29 0 0 0 0 其他非流动资产 7 7 10 13 18 利润总额 525 722 883 1142 1474 资产总计 4748 5244 5965 6996 8530 所得税 117 152 191 244 317 流动负债合计 1619 1844 2261 2784 3578 净利润 412 571 691 899 1157 短期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 -21 5 7 9 11 应付账款 1018 1189 1600 2124 2915 归属母公司净利润 439 565 685 890 1146 预收款项 0 0 0 0 0 EBITDA 1347 1533 903 1164 1496 一年内到期的非流动负债 0 0 0 0 0 EPS（元） 0.22 0.29 0.35 0.45 0.59 非流动负债合计 26 29 32 35 40 主要财务比率 长期借款 0 0 0 0 0 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 应付债券 0 0 0 0 0 成长能力 负债合计 1645 1872 2293 2819 3618 营业收入增长 -9.08% 23.73% 29.49% 30.91% 34.53% 少数股东权益 27 30 37 46 57 营业利润增长 -1.35% 32.45% 18.64% 29.43% 29.05% 实收资本（或股本） 16 16 16 16 16 归属于母公司净利润增长 35.27% 28.66% 21.13% 30.00% 28.76% 资本公积 1522 1556 1556 1556 1556 获利能力未分配利润1411 1571 1764 2139 2701 毛利率(%) 47.79% 46.42% 45.91% 45.14% 44.04% 归属母公司股东权益合计 3075 3341 3634 4131 4856 净利率(%) 22.73% 25.43% 23.78% 23.62% 22.61% 负债和所有者权益 4748 5244 5965 6996 8530 总资产净利润(%) 9.25% 10.78% 11.48% 12.72% 13.44% 现金流量表 单位:百万元 ROE(%) 14.29% 16.92% 18.84% 21.54% 23.60% 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 偿债能力 经营活动现金流 903 202 944 932 1444 资产负债率(%) 35% 36% 38% 40% 42% 净利润 412 571 691 899 1157 流动比率 折旧摊销 15 16 15 15 16 速动比率 财务费用 1 6 6 6 6 营运能力 应付账款减少 -75 -361 -47 -360 -322 总资产周转率 0.43 0.45 0.52 0.59 0.66 预收账款增加 0 0 0 0 0 应收账款周转率 5.2 3.9 3.8 3.9 3.9 投资活动现金流 -92 -153 -40 -40 -42 应付账款周转率 1 1 1 1 1 公允价值变动收益 -3 -2 -2 -2 -2 每股指标（元） 长期股权投资减少 -69 -83 -83 -83 -83 每股收益(最新摊薄) 0.22 0.29 0.35 0.45 0.59 投资收益 56 52 54 53 54 每股净现金流(最新摊薄) 0.66 -0.13 0.26 0.25 0.50 筹资活动现金流 486 -304 -394 -397 -422 每股净资产(最新摊薄) 1.57 1.71 1.86 2.11 2.48 应付债券增加 0 0 0 0 0 估值比率 长期借款增加 0 0 0 0 0 P/E 25.56 19.39 16.08 12.37 9.61 普通股增加 5 0 0 0 0 P/B 3.32 3.06 2.81 2.47 2.11 资本公积增加 1036 34 0 0 0 EV/EBITDA 5.81 5.27 9.02 6.08 4.08 现金净增加额 1297 -255 511 495 980 资料来源：公司年报，公司半年报，申港证券研究所 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处，不受任何第三方的影响和授意。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 免责声明 申港证券股份有限公司（简称“本公司”）是具有合法