房企研究 | 房企优等生 绿城押宝都压到哪了？

居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 房企研究|房企优等生绿城押宝都压到哪了？ 58安居客研究院 ——通过财报解码绿城销售和投资版图 01 深耕杭州，长期主义精准提效 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年，全国新建商品住宅销售面积4.0亿平方米，同比下降21.9%，销售额4.1万亿元，同比下降26.9%，商品住宅待售面积3.8亿平方米，同比增长23.5%。可见当下全国市场需求依旧疲软，去库存压力仍旧显著。 58安居客研究院 对比销售榜TOP10房企的情况，2024年上半年全国前十强房企权益销售金额总和同比下滑了33.9%，下滑幅度要大于全国行业情况。而绿城中国在这样行业承压环境下，权益销售额达608亿元，同比去年只小幅下降3.9%，1-8月销售权益金额达到740亿元，位列全国第6强。对比之下，绿城中国今年在销售端的表现可谓亮眼，其强劲的销售去化能力令人瞩目。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 我们根据绿城中国发布的中期财报可以看出，绿城项目的销售布局集中度非常高。杭州始终作为绿城的业绩重镇，上半年在杭州有7个项目在售，其业绩占比高达54.2%，其中杭州桂冠东方项目收入达134亿元。从市场情况来看，2024上半年杭州市区新房成交约3.4万套，同比去年上半年的5.7万套下滑41%，市场行情并不理想，但绿城多年以来实施长期主义，坚持重点布局、产品品质、新媒体营销、稳健发展，在逆境中突围，今年在杭州的项目从拿地到经营性回正周期由8.8个月提速至7.1个月。 除了杭州，在北京、台州、青岛各有1个项目，业绩贡献分别占比11.7%、4.2%、 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 3.2%，其他地区业绩贡献26.8%。 其他,26.8% 北京,11.7% 杭州,54.2% 青岛,3.2% 台州,4.2% 58安居客研究院 表：2024年上半年绿城中国物业销售金额各地区占比 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：绿城中国历年财报数据统计核算。 02 58安居客研究院 小步快跑精准投资缩放自如 绿城不仅在销售端表现亮眼，其积极投资布局和强大的资金实力也令人瞩目。2024年1-8月，绿城在全国获取23个项目，新增土地价值达347亿元，新增土 地价值金额位列全国房企排行榜第一。而在头部房企中，保利发展新增拿地268亿元， 58安居客研究院 58安居客研究院 万科65亿元，华润置地248亿元，龙湖89亿元。 当我们追溯新周期下近三年的情况，绿城整体表现虽然谨慎，但又十分积极。2022年至2024年上半年，绿城在全国拿地新增土储权益货值分别达到1037亿元、1425亿 元、333亿元，今年拿地规模相对2023年明显减缓；权益平均楼面价分别为14620元 58安居客研究院 /平方米、14231元/平方米、14408元/平方米，拿地单价较为稳定。权益货值单价分别为35568元/平方米、33907元/平方米、29629元/平方米，项目以价换量策略明显， 2022年-2024年H1绿城中国新增土储权益货值情况 1,500 1,200 900 600 300 0 40000 36568 33907 29629 30000 20000 10000 1,037 1,425 333 0 2022年2023年2024年H1 预计新增土储权益货值（亿元）权益货值单价（元/平米） 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 利润逐年降低。 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：绿城中国历年财报数据统计核算。 58安居客研究院 我们简析近三年的项目拓展布局，可以看出，绿城在投资拓展上始终深耕杭州，并经历了从谨慎到扩大规模再降量收缩核心城市的波动，拿地方式上单独拿地数量越来越多，明年操盘的自由度也将更大。 58安居客研究院 58安居客研究院 2022年—2024年上半年，绿城分别拿地获取27个、38个、15个项目。在所有新获取项目中，大多数都为合作拿地，但单独拿地的数量越来越多，2022年只有1个项目为单独拿地，2023年有5个项目，2024年上半年有9个项目都为单独拿地，项目操盘经营的自由度越来越大。 58安居客研究院 在2022年，绿城新获取了27个项目，总建面达407万方，权益建面为284万方。其中有16个在杭州，3个在北京、2个在台州，其余在上海、苏州、宁波、南通、湖州、昆明6个城市各1个，除昆明外，其余5城都为上海大都市圈城市。可见在市场新周期转折的第一年，还处于防疫期，绿城投资布局相对谨慎，紧紧围绕上海大都市圈。 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 在2023年，全国冷热分化严重，局部地区市场有明显回暖迹象，绿城在这一年获 取38个项目，总建面达557万方，权益建面为420万方，同比提高48.2%。其中杭 58安居客研究院 州14个，西安4个、上海和宁波各3个，台州和绍兴各2个，其余在温州、南京、北 京、嘉兴、海南、丽水、大连、天津、成都、苏州各1个。可见杭州依旧为绝对重仓， 权益建筑面积达165万方，占总比39.3%；整个浙江省布局了24个项目，权益建筑面积达255万方，占总比60.8%。 58安居客研究院 在2024年上半年，绿城获取15个项目，总建面达130万方，权益建面为112万 58安居客研究院 方，拓展规模有明显回落。其中杭州6个，苏州和西安各2个，其余在嘉兴、宁波、福 州、合肥、天津各1个。可见绿城今年回归杭州、浙江北部，西安为西部唯一重点布局的城市。 2022年-2024年H1绿城中国新增项目数量情况（全口径） 40 36 30 20 106 54 44422211111111111 0 杭州西安宁波台州上海北京苏州嘉兴绍兴天津温州昆明南京南通海南丽水大连福州成都湖州合肥 项目数量（个） 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 展望下半年，预计绿城在投资拓展上将比上半年步伐要加快一点，但当下房地产已进入探底非常时刻，投资更是进入了容错率极低的阶段，因此预计绿城在投资选择上依旧围绕浙江北部城市的核心地段，谨慎选择，小步快跑。 2022年 16 0 1 2 1 3 1 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 1 0 2023年 14 4 3 2 3 1 1 1 2 1 1 0 1 0 1 1 1 0 1 0 0 2024年H1 6 2 1 0 0 0 2 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 58安居客研究院 数据来源：绿城中国历年财报数据统计核算。