房地产行业深度报告：存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探

房地产 2024年09月26日 投资评级：看好（维持） 存量房贷降息尘埃落定，房贷利率中枢进一步下探 ——行业深度报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 12% 0% -12% -24% -36% -48% 房地产沪深300 存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效 9月24日，国新办举行新闻发布会，存量房贷降息落地。加上本次存量按揭利率下调，我国经历过三轮下调，分别在2008、2023及2024年。从覆盖面来看，2023年8月调整只针对首套房贷，本轮房贷利率降息更进一步，没有区分首套、 二套存量贷款利率，惠及5000万户家庭，预计平均每年减少家庭的利息支出总 数大概1500亿元。从调整幅度看，2023年8月调整的23万亿存量首套房贷调整后平均利率为4.27%，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《存量房贷降息落地，多举措推动房地产去库存—行业点评报告》 -2024.9.25 《过往可鉴，存量房贷降息翘首而望 —行业点评报告》-2024.9.23 《土地成交面积同比增长，9月LPR 利率维持不变—行业周报》-2024.9.22 82BPs。这其中，有35BPs源自于LPR本身的调整，而剩余47BPs则是存量住房贷款利率的潜在可调降空间。本次央行明确提出将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，与我们测算基本相符。 效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 从下调力度看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率7.47%（此处取5年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为112BPs。2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点。从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。从政策效果看，2023年8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。 存量房贷现状及降息后续进展 据央行数据，截至2024Q2，我国存量按揭贷款规模37.79万亿元，同比下降2.9%，个人房贷利率也降至历史最低的3.45%，本次央行计划将7天期逆回购操作利率下调0.2pct，预计带动LPR同步下调0.2pct，带动房贷利率继续压降。就业和收入预期的下降是压制住房需求释放的重要因素，预期下行导致购房意愿不足的恶性循环还在演绎，但我们也要看到，在整体缩表的态势下，同期低利率的住房公积金贷款余额仍快速增长，从这个角度看，应对提前还贷，降息是有效的。 投资建议 存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，我们认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效3 1.1、三轮调整政策初衷不同3 1.2、2008年调整：实际落地在2009年初，估算调整力度约112BPs4 1.3、2023年调整：覆盖60%的存量房贷，平均下调73BPs4 1.4、2024年调整：降至新发放贷款附近，预计下调50BP5 1.5、政策效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费6 2、存量房贷现状及降息后续进展8 2.1、房贷规模减少，利率持续降低8 2.2、购房意愿不足，预期修复是企稳关键9 2.3、公积金贷款增配，降息或仍然有效10 3、投资建议11 4、风险提示12 图表目录 图1：从历史来看房贷利率和商品房销售面积增速成反相关6 图2：理财产品收益率持续走低，与个人住房贷款利率差异越来越大（%）7 图3：2023年降低存量房贷利率后早偿率有所回落（%）7 图4：个人住房贷款规模自2023年一季度以来持续回落8 图5：后续LPR仍有进一步下降空间（%）8 图6：居民新增中长期贷款自2022年开始有所减少9 图7：居民对于房价涨幅预期较弱，倾向于更多储蓄（%）9 图8：居民对于未来收入信心和就业预期自2023年以来均转弱（%）10 图9：2023年以来居民杠杆率环比涨幅快速回落10 图10：2024年5月个人住房公积金贷款利率创造新低（%）11 表1：央行三次降低存量住房贷款利率政策初衷不同3 表2：2008年部分商业银行房贷利率执行0.7倍下限细则4 表3：各个省份执行存量按揭贷款调整的规模和幅度有差异5 表4：部分一二线城市首套与二套房贷利率降至历史低位6 表5：2023年住房公积金贷款保持增长而按揭贷款余额出现下降11 表6：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企12 1、存量房贷降息落地，前两轮调整有所成效 9月24日，国新办举行新闻发布会，提出将存量房贷利率降至新发放附近，存量房贷降息落地。回顾过往，加上本次存量按揭利率下调，我国经历过三轮下调，分别在2008、2023及2024年。三轮下调的背景有所不同，第一次是在2008年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大内需、改善民生”；第二次发生在地产行业波澜的2023年，居民部门出现了一些提前还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”；第三次发生在以“去库存”为主基调的2024年，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大新老房贷的利差。 1.1、三轮调整政策初衷不同 第一轮，2008年10月，央行扩大商业性个人住房贷款利率下限幅度。 2008年10月22日，央行发布通知，自2008年10月27日起，商业性个人住房 贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，此前为0.85倍。央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。 第二轮，2023年8月，央行对首套个人住房贷款利率。 此前存量按揭利率下调，覆盖面较广，但仍有空白地带。2023年8月31日，央行、国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，主要对两类情形下的按揭利率进行了调降：（1）首套个人住房贷款；（2）认房不认贷后，符合首套住房标准的个人住房贷款。 第三轮，2024年9月，央行引导银行降低存量房贷利率。 2024年9月24日，央行行长潘功胜表示，5月17日全国层面房贷利率下限取消，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大新老房贷的利差。因此央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。 时间2008年10月2023年8月2024年9月 表1：央行三次降低存量住房贷款利率政策初衷不同 政策目标 发挥房地产扩大内需、改善民生的重要作用，国家及时出台相关政策，促进房 坚持房子是用来住的、不是用来炒的缩小新老房贷的利差，促进扩大消费和定位，引导商业性个人住房贷款借贷投资，也有利于减少提前还贷行为，同 覆盖范围 存量按揭规模 下调力度及执行情况 地产市场健康发展。 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求 2.98万亿 （2008年底） 个人住房贷款利率的下限从0.85倍调 低至0.7倍。参考5年以上中长期贷款利率7.47%，调整力度为112BPs 双方有序调整优化资产负债，规范住 房信贷市场秩序。 （1）首套个人住房贷款； （2）认房不认贷后，符合首套住房标准的个人住房贷款。超过23万亿 存量首套房贷，占存量房贷的约60% 38.40万亿 （2023年三季度末） 按揭利率调整至贷款发放时的利率下限，调整后的加权平均利率为4.27%，平均下调73BPs 时还可以压缩违规置换存量房贷的空 间，维护房地产市场平稳健康发展。 全部存量房贷 37.79万亿 （2024年二季度末） 存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近（2024年二季度新发放住房贷款平均利率3.45%），平均下调50BPs左右 时间2008年10月2023年8月2024年9月 对消费的促进情况 对转按揭的态度 未提及减少居民利息支出约1700亿元 有条件放开，各个银行自主制定细则。未提及 惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右 初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。 资料来源：央行、中国区域金融运行报告、券商中国、开源证券研究所 1.2、2008年调整：实际落地在2009年初，估算调整力度约112BPs 截至2008年底，存量按揭规模仅有2.98万亿。从下调力度看，住房贷款利率的 下限从0.85倍调低至0.7倍，以当时的按揭贷款利率7.47%（此处取5年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为112BPs。 2008年10月的存量住房贷款下调不是全覆盖的，各家银行在执行细则上设置了一定的门槛。 银行房贷利率执行0.7倍下限细则 表2：2008年部分商业银行房贷利率执行0.7倍下限细则 工商银行农业银行 招商银行 2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款；借款人在近2年内没有连续2期(含)以上违 约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，2009年2月10日起无需申请自动享受贷款利率7折优惠。 借款人贷款额在30万元以上，以往享受房贷8.5折优惠的已自动转为7折。贷款额不足30万元的，需向银行提出申请。 2008年10月27日以前发放的，已执行基准利率下浮15%的存量个人住房贷款，拟调整贷款当前无逾期拖欠情 况，2009年2月1日起利率自动调整为7折。2008年10月27日之后发放的贷款，则需要贷款人向银行申请， 符合条件后可转为7折优惠。 资料来源：重庆晨报、开源证券研究所 1.3、2023年调整：覆盖60%的存量房贷，平均下调73BPs 2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，央行2023年四季度货 币政策执行报告对政策效果进行了说明，“超过23万亿元存量首套房贷款利率平均 下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元”。从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。但政策仍留有一定空间，主要是在存量二套房贷以及下调幅度上。 从各个省份的执行情况看，政策执行非常高效，我们从央行报告中获取了部分省份的执行情况，列示如下： 省份涉及存量按揭贷款调整的规模介绍下调幅度 表3：各个省份执行存量按揭贷款调整的规模和幅度有差异 黑龙江共为63万户家庭下调存量首套住房个人住房贷款利率48BPs 截至2023年末，上海地区已认定的需要调整利率的存量首套住房贷款余额为2693亿元，27.19 上海 万笔；已调整的存量首套住房贷款余额为2692亿元，27.18万笔，占比均超99.9% 54BPs 甘肃未提及54BPs 吉林未提及66BPs 湖北全省完成224万笔、8605亿元存量房贷利率下调91