首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升

证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月26日 证券研究报告 |报告要点 9月26日，中央政治局召开会议，指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。表述体现出对房地产市场的高度重视，我们预计配套支持政策有望持续落地。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/6 行业研究|行业点评研究 2024年09月26日 房地产 首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳》2024.09.24 2、《房地产：8月市场延续弱复苏，投资端仍然承压》2024.09.17 扫码查看更多 行业事件 9月26日，中央政治局召开会议，指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 房地产 沪深300 10% -7% -23% -40% 2023/92024/12024/52024/9 中央首提房地产市场止跌回稳，提升居民房价稳定预期 据国家统计局数据，70大中城市一二手房价指数自2023年6月起持续环比下滑， 连续下降15个月（截至2024年8月）。9月26日中央政治局会议首次提出要促进 房地产市场止跌回稳，即使2014-2016年地产调整周期中也无此类表述出现，充分体现中央对当前房地产市场严峻形势的重视。而市场的止跌回稳关键在于房价的稳定，继9月24日“一揽子”支持政策出台后，我们预计未来稳定房价、优化限制措施、降低购房成本&门槛、促进购房需求释放等政策有望持续落地。 严控增量、优化存量、提高质量，改善市场供求关系 中央在2023年政治局会议已明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，并 在2024年4月和7月政治局会议中强调“消化存量和优化增量”。9月24日央行已提出此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%；同时将支持收购房企存量土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。我们预计未来收储相关落地性政策如扩大范围、降低准入门槛、贴息、补助等将可能进一步推出，通过收储存量房和存量土地以化解库存，配合地方严控新增项目入市，我们预计将对房地产市场的供求结构产生积极影响，促进楼市企稳。 调整住房限购政策，降低存量房贷利率，促进购房需求释放 据克而瑞统计，截至目前全国仅6个城市（四个一线、天津和海南）尚有限购政策实施，我们预计后续将优化调整，包括购房要求降低、减免相关税费、取消非普宅区别等。同时9月24日央行也提出要降存量房贷利率，落地后我们预计或将降低居民住房持有成本、缓解二手房抛压，对稳定房价有积极作用。 投资建议 9月26日中央政治局会议的表述体现出对房地产市场的高度重视，将“止跌回稳”放在首位，期待支持政策的持续落地，9月24日央行、金监局和证监会联合发布的“一揽子”政策是其中一部分，后续去库存的推进、地方调控的优化、相关税费的减免、财政政策的补贴等或有一定政策空间，有望通过政策组合拳促进楼市企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不足。 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 内容 2019年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019年12月 —— 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023年7月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年12月 —— 2024年4月 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024年7月 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024年9月 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 资料来源：中国政府网，国联证券研究所 图表2：70大中城市新建商品住宅价格环比 70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%） 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 资料来源：国家统计局，国联证券研究所 图表3：70大中城市二手住宅价格环比 70大中城市（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%） 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 资料来源：国家统计局，国联证券研究所 图表4：个人住房贷款加权平均利率走势 个人住房贷款加权平均利率（%） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 3.45 9 资料来源：Wind，国联证券研究所 注：数据截止至2024年6月 风险提示 1.政策效果不达预期：尽管市场调控政策正在逐步推进，政策的执行效果可能不如预期。由于政策实施过程中可能出现的延迟等影响因素发生，市场供需平衡的恢复进程可能因此放缓，进而影响调控效果。 2.房企流动性风险加剧：在当前市场环境下，房企的资金链压力较大，对于资金实力较弱的企业，可能面临较大的流动性风险。如果融资渠道收紧或销售回款不达预期，这些企业可能面临财务困境，进而影响其项目进展和市场表现。 3.市场信心不足：由于过去市场波动较大，加之部分企业违约或项目延期等负面事件的发生，市场参与者的信心可能仍然较为脆弱。消费者和投资者可能仍然持观望态度，导致市场活跃度和交易量难以显著提升，从而进一步影响市场复苏进程。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，北交所市场以北证50指数为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以柯斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10% 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～10%之间 持有 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 卖出 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 行业评级 强于大市 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 弱于大市 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属国联证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“国联证券”）。未经国联证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，国联证券不因收件人收到本报告而视其为国联证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国联证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国联证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，国联证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 国联证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国联证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国联证券