房地产2024年3季报：本轮首提“止跌回稳”，近期高线城市交易活跃

房地产2024年3季报—— 本轮首提“止跌回稳”，近期高线城市交易活跃 微软雅黑28p 夏雪、杨侦誉，行业研究员 2024年10月25日 1 •报告期：中央层面本轮首提“止跌回稳”，明确提出了对政策效果的要求。央行、发改、财政、住建等围绕增量政策落地出台优化政策 •展望：预计后续政策应该会更加积极给力，关注四季度增量政策的落地力度 •报告期：八九月市场整体走弱，924后高线城市交易情绪激活，但城市表现仍有分化 •展望：关注成交热度的持续性，预计全年销售同比降幅相对前三季度将明显收窄 •报告期：拿地投资持续疲软，房企资金面依旧承压展望：全年开发投资或将持续承压，全年同比或与前两年相当。后续关注城中村货币化安置的政策迭代和落地情况，或是影响明年地产投资增长的主要变量 2 房地产主要指标趋势回顾展望 房地产三季度的市场整体表现为冲高回落。517政策推动市场的边际改善，新建商品房销售面积累计同比、单月同比缓慢修复，二手房的改善效果更为明显。然而8月、9月市场效果逐渐消退，表现为重点城市新房高频数据持续同/环比弱势而二手房销量未能延续边际好转趋势出现环比下降，同时新房、二手房房价加速下跌，尤其是一线城市，二手房环比跌幅超过1%，且土地市场、开发投资仍呈现大幅下跌的趋势。 类别 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024M9 单月※ 近期趋势 政策环境 总体基调 政策持续宽松 924政策组合拳围绕“止跌回稳”目标 需求端 831加码一线城市 5年期LPR下调25bp 517新政 924政策组合拳 供给端 中央金融工作会议 城市融资协调机制 城中村货币化安置，专项债收储 销售市场 商品房销售面积 -1.80% -5.30% -7.50% -8.50% -19.40% -19.00% -17.10% -11.00% 517政策刺激下销售市场边际弱修复 商品房销售额 4.10% 1.10% -4.60% -6.50% -27.60% -25.00% -22.70% -16.30% 70大中城市房价-新房环比※ 0.70% 0.30% -0.80% -1.20% -1.10% -2.00% -0.70% -0.70% 房价在8、9月继续探底，一线城市二手房加速下跌 70大中城市房价-二手环比※ 0.10% -0.60% -1.50% -2.20% -1.80% -2.80% -0.90% -0.90% 土地市场 土地成交建面 -22.80% -24.00% -25.80% -18.20% -15.90% -25.20% -23.60% -6.20% 成交量、价仍处于低位 土地出让金 -15.50% -21.80% -25.00% -16.10% -9.10% -35.60% -46.60% -29.10% 开发投资 新开工面积 -19.20% -24.30% -23.40% -20.40% -27.80% -23.70% -22.20% -19.90% 新开工低位运行，施工、竣工持续走弱 竣工面积 14.70% 19.00% 19.80% 17.00% -20.70% -21.80% -24.40% -31.40% 施工面积 -5.20% -6.60% -7.10% -7.20% -11.10% -12.00% -12.20% - 房地产开发投资额 -5.80% -7.90% -9.10% -9.60% -9.50% -10.10% -10.10% -9.40% 跌幅仍较大 房地产开发到位资金 -9.00% -9.80% -13.50% -13.60% -26.00% -22.60% -20.00% -18.40% 各项资金来源同比降幅略有收敛，其中销售资金降幅仍大 因此，我们看到9月末政策开启了进一步升级，中央层面本轮首提“止跌回稳”，释放强烈信号。央行、发改、财政、住建四场发布会亦展现出诚意，围绕增量政策落地出台优化政策。我们认为四季度是房地产本轮政策和市场的关键阶段，预计后续政策应该会更加积极给力，并且随着房价的寻底叠加利率的下行，政策对市场的托举效果或迎来边际改善。但仍需关注后续增量政策落地力度和924以来销售回升的持续性。 数据来源：招商银行研究院；注：除※标注外，均为年度累计同比数据 政策：924以来一揽子增量政策支持房地产“止跌回稳” 总体基调：首提“止跌回稳”，924以来更加聚焦政策效果 •关注两个增量政策：一项新出台（本轮首提用货币化安置，支持城中村、危旧房改造）、一项新优化（继517再贷款收储商品房后，探索专项债收储土地和商品房） •常规工具箱延续或深化：需求端，降存量房贷利率、降首付比例、取消限购、限售、普通/非普住宅标准，降税费等；房企端，“白名单”项目资金从当前2.23万亿增加到4万亿，金融16条和经营性物业贷款政策的延期。 •关键在于落地机制迭代：当前落地仍然存在堵点。无论是“政府收储”还是“城中村改造”，其中的再贷款或专项债的使用，均对项目经济性及资金平衡有要求，但在房价预期不稳甚至下行的趋势之下，项目的初始交易/投入成本将被显著压低，导致房企、开发商参与意愿较弱，政策推进不及预期。未来政策执行或需超脱于单项目的经济账，进一步平衡各方利益，并引入一定项目补贴机制和风险补偿机制精细化控制，实现政策提质增效。 2024.9.24 2024.9.262024.10.82024.10.12 2024.10.17 12345 央行国新办新闻发布会：金融支持最大化 ①存量贷款利率预计下调 50bp; ②二套首付由25%下调至 15%，与首套统一； ③保障房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%； ④研究允许政策性银行、商业银行支持有条件企业市场化收购房企土地; ⑤延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至26年底。 中央政治局会议：首提“止跌回稳” ①促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地； ②要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 发改委国新办新闻发布会 ①采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策的发行工作；②加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度研究将老旧街区(老旧厂区)改造等有一定收益的城市更新项目纳入地方政府专项债支持范围。 财政部国新办新闻发布会：专项债支持地产 ①允许专项债用于土地储备； ②专项债及保障性安居工程补助资金支持收储作保障房； ③研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，进一步研究加大税收政策支持力度。 住建部国新办新闻发布会：城中村货币化安置 ①两个增加：通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；年底前融资白名单项目规模从当前2.23万亿增加到4万亿； ②四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准； ③四个降低：降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率和换购住房的税费负担。 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 6.00% 5.74% 3.60% 3.45% 3.04% 首套房贷平均利率 二套房贷平均利率 五年期LPR 按揭利率：加点下调幅度已较大，后续利率调降以LPR变动为主 •取消房贷利率下限后加点下调幅度已较大，后续或主要跟随LPR调降而变动。根据贝壳研究院统计，2024年9月百城首套、二套房利率分别为3.29%、3.70%，分别是LPR-54BP、LPR-15BP。预计后续加点下调的幅度相对有限，房贷利率的下调将更多跟随LPR的变动。10月20日，5年期LPR即2月之后再次大幅下调25BP，将带动新增首套、二套房贷利率调至3.04%、3.60%。 •10月LPR调整后，重点50城中约有40%城市首套房房贷步入“2”字头。城市中房贷利率最低降至2.75%，包括一线城市广州、二线城市南京、苏州。一线城市北京、上海、深圳首套房贷利率将降至3.15%。此外，南京、绍兴、徐州二套房贷利率大概率也将调降至3%以下。 百城首套、二套房新增利率情况 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 2024-10 数据来源：贝壳研究院，招商银行研究院 因城施策：一线城市接力加码，广州成为首个完全放开限购的一线城市 •9月26日中央政治局会议明确传达楼市“止跌回稳”目标。随后，一线城市迅速响应，推出了包括放宽购房限制和降低首付比例在内的多项政策措施。调整后的一线城市的政策强度为2012年限购政策推出以来最宽松时点，政策宽松幅度超过2014-2015年周期。其中广州的政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳针对性优化调整住房限购、首付比例等政策，其中深圳调整力度更强，北京、上海调整幅度略低，保留了进一步放松的政策空间。 北京 上海 广州 深圳 929政策前 929政策后 929政策前 929政策后 929政策前 929政策后 929政策前 929政策后 首付比例 首套 20% 15% 20% 15% 15% 15% 20% 15% 二套 35%（五环内30%） 20% 核心区35%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山30% 核心区25%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山金山20% 20% 20% 30% 20%(深汕合作区15%) 限购 本地限购 本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)已在京拥有2套住房的，可以再在五环外新购买1套商品房本市户籍成年单身人士，已在京调有1套住房的。可以再在五环外新购买1套 暂未变化 单身限1；家庭限2；多于女家庭限3； 单身限1；家庭限2；多于女家庭限3；自贸区临港新片区可增购1套 120m'以上无限制单身限1；家庭限2 无限制 单身限1；家庭限2；多子女家庭限3(外围增购1套) 单身限1；家庭限2；多子女家庭限3(外围增购1套)；外围增购1套 外地限购 已在京拥有1套住房的。可以再在五环外新购买1套商品住房 暂未变化 单身外环外限1(除崇明)；单身全市二手房限1；家庭限1；多于女家庭限2； 单身外环外限1(除崇明)；单身全市二手房限1；家庭限1；多于女家庭限2；自贸区临港新片区可增购1套 120m'以上无限制单身限1；家庭限2 单身限1家庭限1 单身限1；家庭限1；多子女家庭限2 社保/个税年限 非本地户籍 5年 3年(五环外2年) 核心区3年；新城以及南北转型等重点区域2年；临港1年 持《上海市居住证》且积分达标、缴纳满3年及以上的非本市户籍居民家庭可享受本地户籍购房待遇（核心区3年；外环外1年 限购区6个月非限购区不限制120m'以上无限制 核心区3年；外围1年 核心区1年;外围取消社保/