条分缕析点评金融地产924新政20240924

条分缕析点评金融地产924新政20240924_导读 2024年09月25日06：54 关键词 9月24号地产金融新政宏观经济嵩山论事降息降准存量房贷利率美联储货币政策财政政策联动地产股反弹利率债经济诉求金融市场运行消费刺激金融16条经营性物业贷信用风险市场预期 全文摘要 本次地产金融新政推出多项措施，包括降息降准，旨在应对当前经济形势并刺激房地产市场。尽管该政策意在降低居民负债水平，但在执行过程中面临诸多挑战，例如存量房贷利率调整的复杂性。央行实施0.5个百分点的降准，旨在对抗经济增长压力，并保持与国际主要经济体央行的政策协调。 条分缕析点评金融地产924新政20240924_导读 2024年09月25日06：54 关键词 9月24号地产金融新政宏观经济嵩山论事降息降准存量房贷利率美联储货币政策财政政策联动地产股反弹利率债经济诉求金融市场运行消费刺激金融16条经营性物业贷信用风险市场预期 全文摘要 本次地产金融新政推出多项措施，包括降息降准，旨在应对当前经济形势并刺激房地产市场。尽管该政策意在降低居民负债水平，但在执行过程中面临诸多挑战，例如存量房贷利率调整的复杂性。央行实施0.5个百分点的降准，旨在对抗经济增长压力，并保持与国际主要经济体央行的政策协调。此外，降息及对存量房贷利率的调整成为关注焦点，预期将对银行业和整体经济产生影响。政策调整还将惠及大城市的首次及二次购房者，特别是房贷利率较高者。同时，通过一系列措施支持房地产市场，如允许商业银行贷款支持有条件企业市场化收购房企存量土地，体现了政策灵活性和金融创新。本次讨论强调财政与货币政策的配合重要性，在中国经济背景下探讨了如何利用货币政策支持财政政策，以及这对国债发行、利率走势及金融市场的影响。总体而言，政策调整和金融创新可能为房地产市场带来正面影响，特别是在土地资源合理配置和优化市场结构方面。 章节速览 ●00：009月24日地产金融新政解读：预期与影响 本次9月24日的地产金融新政集中推出了多项措施，包括降息降准等，体现了政府对当前经济形势的关注及应对 策略。尽管该政策意在降低居民负债水平和刺激房地产市场，但在实施过程中仍面临诸多挑战，如存量房贷利率调整的难度。此外，此次新政对于未来房地产市场的长期影响、以及其与货币政策和财政政策的联动效应值得关注。从市场反应来看，尽管短期内地产股有所反弹，但整体表现并不突出。 ●02：46探讨中国降准及货币政策走向 中国人民银行宣布实施0.5个百分点的降准，目前金融机构存款准备金率平均水平约为7%，预计将进一步降至约 6.6%。此举旨在应对经济增长压力，同时保持与国际主要经济体央行的政策协调。降准不仅被视为支持经济增长的措施，也被视为稳定金融市场和利率的重要手段。此外，讨论还涉及了降息的可能性及其对银行业和整体经济的影响，强调降息决策基于国内经济状况和需求，而非简单地追随其他国家的货币政策。 ●05：29中国央行调整存量房贷利率：逐步推行与市场博弈 央行宣布将对存量房贷利率进行调整，该政策将于9月份公布并于第四季度开始实施。不同于以往立即生效的做 法，此次调整采取更加灵活的市场化原则，并非一步到位，而是需要银行业和客户之间进行动态协商。初步措施可能包括银行内部的利率转换或重新定价，类似于去年的做法，但具体的降幅和影响尚需进一步观察。此次受益群体主要集中在大城市的首次及二次购房者，尤其是那些房贷利率高、房屋价值增值较大的人群。此外，二套房贷市场的提前还款情况预计将有所增加，这可能会对整体房贷市场的活跃度产生一定影响。尽管如此，本次调整的主要目的是为了维护消费，避免过度借贷，促进经济健 康稳定发展。银行方面预计，尽管今年的调整幅度较小，但与去年相比仍将带来类似的积极效应，对银行资金增长的影响总体保持中性。 ●08：01探讨金融政策对房地产市场的影响 金融16条未能有效缓解地产信用风险，金信物业对存量物业提供支持。首套和二套房首付利率统一降至15%，旨 在促进市场稳定。然而，居民实际首付比例提高，反映出市场需求与政策初衷不符。924政策进一步加大对保障房的支持，但面临商业银行积极性不高和收储标准不一的问题。优化方向需关注标准制定和定价策略，以实现更 加合理的市场调节。 ●12：44探讨土地收储与商业银行贷款政策 近期提出了一项新政策，即允许在专项债收储土地的基础上，通过商业银行贷款方式支持有条件企业市场化收购 房企存量土地，以实现土地资源的有效利用和激活。尽管这项政策尚需进一步研究和明确细节，但它标志着贷款金融工具在土地资源盘活中的潜在运用，为土地使用和房地产市场的发展提供了新的方向。特别地，国内贷款增速超过商品房销售增速的现象显示了当前信贷环境对房地产市场的支持，并指出了银行在地产行业去杠杆过程中的积极姿态。这些动态表明，政策调整和金融创新可能为房地产市场带来正面影响，尤其是在促进土地资源的合理配置和优化房地产市场结构方面。 ●15：14财政与货币政策协调的重要性及其影响 本次讨论着重于财政与货币政策的配合重要性，特别是在中国经济背景下。通过分析财政支出低、货币投放意愿 有限的情况下，如何利用货币政策支持财政政策，以及这一体系下国债发行、利率走势及金融市场的影响。此外，还涉及到通过改变房地产政策和契税等措施来促进经济增长，以及对未来资本市场发展的展望。 要点回顾 9月24号的地产金融新政的主要内容是什么？ 9月24号的地产金融新政是三位金融监管大领导共同解读的新政策，政策内容包括降低首付比例、降息、降准等多个方面。这些政策集中推出且节奏快于市场预期，对存量房贷利率等问题直接提出了具体措施，并非完全符合市场普遍预期。 存量房贷利率调整的时间表及方式是怎样的？ 存量房贷利率调整的时间表为九月份宣布，四季度推行。调整方式并非立刻生效，而是采用市场化原则动态调整，初始阶段可能是本行转按揭或重新定价，跨行转让接单相对较慢。相比去年，今年的调整幅度和影响人数可能不如去年，但受益群体主要集中在大城市、一线城市以及过往购房利率、房价和房贷利差大的客户群体，实际降低程度可能超过50BP。 新政中的降准政策如何影响金融市场？ 降准政策的具体措施是将金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，预计后续还会进一步降准。降准后，预计银行业平均存款准备金率将降至6.6%左右，但仍有降准空间。央行表示会根据实际情况，在年底再降0.25到0.5个百分点，具体降准标准将根据金融市场运行、利率曲线及经济指标等因素综合评估。 美联储降息是否影响了中国的货币政策宽松空间？ 虽然国际经济市场及媒体关注美联储降息对中国货币政策的影响，但潘行长强调中国的降息政策更多是围绕国内经济诉求，而非跟随美国。尽管存在汇率稳定等问题，但中国的降息决策主要考虑的是国内失业率和工业企业利润等重要经济指标，以满足国内经济发展的实际需求。 降息对于银行业的影响如何？ 降息虽然本质上不利于银行业，因为存款和贷款两端调整并非同步结束，且存款端调整偏慢。但通过央行内部测算，降息对银行业经济差的影响是中性的。降息后，银行股票表现明显优于地产股，打消了市场对银行在降息周期中的业绩担忧。 在2023年，房贷政策是否区分了首套房和二套房，并且对提前还款问题有何缓解措施？ 2023年的房贷政策区分了首套房和二套房，并且在按揭比例上，二套房占整体按揭的比例大约为10%。尽管二套房提前还款较多，但今年在应对提前还款问题上相比去年有所改善。整体而言，这一变化对存量房贷利率的影响是中性的，银行基金成长预期也偏中性。 金融16条政策对地产信用风险有何影响？以及金信物业在其中的角色是什么？ 金融16条政策未能有效缓解地产信用风险爆发，但确实为经营性物业贷款提供了支持。金信物业通过公开合法化处理旧信物业，在支持地产公司尤其是民营企业和国资房企方面发挥了积极作用，帮助这些企业通过处置存量物业来维护偿债能力。 统一首套和二套房首付利率的政策意图是什么？ 统一首套和二套房首付利率的政策重点在于消除政策差异，释放信号表明未来首套和二套房可能不再有明显差异的首付比例政策，例如契税等方面的优惠政策。但实际情况是居民并不会仅因首付比例降低就大幅度加杠杆买房，而是更多受到收入预期等因素的影响。 924政策相较于517政策有哪些延续和调整？ 924政策是对517政策的延续和伸展，例如保障房再融资额度从3000亿增加到5000亿，央行对商业银行贷款支持力度从60%提升到100%。然而，部分商业银行在执行过程中遇到了收储标准与央行标准不一致的问题，导致投放缺口。因此，后续政策优化的方向应包括收取标准和定价标准的完善，以及对存量现房、开发贷本金覆盖以及租金回报等方面进行综合考虑。 924政策中提到的允许对存量土地进行市场化收购房企土地存量的用地盘活，这一举措有何重要意义？924政策中提出允许有条件的企业市场化收购房企土地存量，对存量土地进行盘活。虽然该政策还需进一步研究，但它意味着贷款金融工具可以用于支持土地盘活，是一个新的发展方向，尽管可能不能系统性解决宏观投资问题， 但对发现新的投资机会具有重要意义。 在本次会议上，您提到的两个关键亮点分别是什么？ 第一个亮点是贷款支持，今年国内贷款增速明显好于商品房销售增速，甚至实现了正增长，尽管商品房销售面积金额跌幅在20%左右。这个现象表明，银行对地产行业的信用风险进行了深入研究，并与政策博弈，采取了授信不贷、只做授信或贷款只代理国企等多种方式推进地产行业出清，走在了信贷初期信用债出清的前面。 第二个亮点是什么？ 第二个亮点是财政和货币政策的配合。在中国语境下，财政和货币政策缺乏紧密配合，但可以通过类似PSL的方式叠加棚改财政支持，并结合有限的财政支出和货币投放意愿，形成联动机制。央行积极研究国债发行节奏、期限结构和托管制度，旨在通过二级市场模式渐进式地支持积极财政政策的发力见效，甚至可能预示着国债发行量的增加和特别国债的发行。 如何理解当前宏观经济以及对地产的改善策略？ 当前政策氛围良好，但需要扭转市场预期以推进政策实施。降低存量房贷利率和首付比例等措施不能单纯依赖于政策引导，还需要改变居民实际收入和宏观经济功能，这是长期政策。短期内可通过调整契税、首套和二套普通住宅认定标准等方式减轻居民负担，形成迭代效应。 对于证券市场上的债券方面有何看法？ 近期债券市场呈现出明显的熊市行情，主要原因是保险资金从权益市场转向长期资产，同时特别国债的供给预期和降息等因素导致利率曲线呈现出熊陡形态。短期可能有所支撑，但长期利率趋势仍有待观察。