一揽子新政对金融地产板块的影响几何20240924

一揽子新政对金融地产板块的影响几何20240924_导读 2024年09月25日06：54 关键词 国泰君安证券金融地产板块新政利率下行引导按揭贷款利率保障房再贷款首付比例投资决策实际利率资产价格租售比PE信用渠道高质量发展重组银行股降息风险实体经济健康性 全文摘要 近期，中国政府出台了一系列金融政策，旨在支持经济的高质量发展。这些政策覆盖了货币政策、房地产和资本市场等多个方面，重点包括引导利率下行、收购房地产企业存量土地、调整按揭贷款利率、提升保障房再贷款规模以及降低居民首付比例等措施。分析师们对此进行了深入讨论，认为这些政策对于金融和房地产板块具有潜在的积极影响，能够促进市场的健康发展。 一揽子新政对金融地产板块的影响几何20240924_导读 2024年09月25日06：54 关键词 国泰君安证券金融地产板块新政利率下行引导按揭贷款利率保障房再贷款首付比例投资决策实际利率资产价格租售比PE信用渠道高质量发展重组银行股降息风险实体经济健康性 全文摘要 近期，中国政府出台了一系列金融政策，旨在支持经济的高质量发展。这些政策覆盖了货币政策、房地产和资本市场等多个方面，重点包括引导利率下行、收购房地产企业存量土地、调整按揭贷款利率、提升保障房再贷款规模以及降低居民首付比例等措施。分析师们对此进行了深入讨论，认为这些政策对于金融和房地产板块具有潜在的积极影响，能够促进市场的健康发展。尤其强调了引导利率下行和收购房企存量土地的重要性，预计这两个措施将对市场产生深远的影响。此外，还讨论了银行面临的挑战和机遇，指出虽然银行板块整体呈现下行趋势，但由于政府的支持性政策，预计银行业利润将保持稳健增速。最后，提到了金融科技和保险板块的潜力投资机会，认为在政府政策的支持下，这些领域有望实现业绩的超预期增长。总体来看，这些政策组合拳的实施预计将缓解资本市场的流动性压力，并带来一系列的投资机会。 章节速览 ●00：00金融地产新政解析：影响与展望 国泰君安证券组织了一次线上交流会，针对近日发布的金融支持经济高质量发展的新政进行了深入讨论。新政涉及货币政策、地产及资本市场等多个方面，其中特别强调了引导利率下行、对房地产企业存量土地的收购、按揭贷款利率的调整、保障房再贷款规模的支持提升以及降低居民首付比例等多项措施。分析师们围绕这些新政展开了专业点评，重点关注了它们对金融地产板块的潜在影响及其长远发展趋势。 ●06：00中国房地产市场政策导向与影响分析 近期中国政府采取了一系列政策措施来促进房地产市场的健康发展：首先是引导利率下行，尽管实施了多次利率下调，但实际利率仍处于高位，对资产价格造成压力；其次是收购存量土地，特别是针对低能级城市中的死库存问题，旨在激活土地资源并减少金融风险；再次是按揭贷款利率的下调，以及提高保障房再贷款的中央支持比例和降低按揭首付比例，均试图刺激房地产市场需求。其中，引导利率下行和收购房企存量土地被视为最为关键的措施，预计将对市场产生深远影响。 ●10：38关注房地产市场的存量土地与政策动向 讨论了收购房企存量土地作为投资策略的潜力，强调其相比直接购买房屋用于租赁具有更高的灵活性。同时指出了市场上尚未出现能导致市场逆转的重大政策，特别是针对信用渠道扩张的措施。分析了当前房地产市场面临的主要问题，即资产负债表的压缩和低利率环境，以及政府可能采取的对策。此外，提出了对未来房地产市场的适度乐观态度，并建议投资者关注低杠杆和报表清晰的公司，以及重组进展，作为投资标的。 ●15：14政策对银行股影响分析：聚焦降息风险与中性政策支持 会议强调支持性货币政策立场及对银行业稳健经营的关注。降准释放流动性约1万亿，对上市银行利息支出节约 67亿/年，影响息差0.2BP，净利润增速0.3个百分点。存量按揭利率下调至新发放水平，初期减收1350亿/年，影响 2025年息差5BP，增速5.4个百分点。同时，考虑存款利率调降对冲贷款利率下调影响，总体息差影响偏中性。 ●20：09银行业务调整与风险管理 银行面临的主要风险包括房地产市场、地方平台债务及中小金融机构风险。本次会议重点讨论了房地产政策的调 整，包括降低存量按揭利率和统一最低首付比例，旨在缓解银行按揭贷款的偿还压力，稳定银行资产组合。此外，延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期，增加保障性住房再贷款出资比例，以及建立小微企业住房融资协调机制，均体现了政府对银行业的支持和风险控制措施。这些政策有助于银行更好地管理零售和小微业务的风险，对银行股投资构成正面信号。 ●25：51银行板块投资前景展望：息差中性，风险利好，优选大行与优质城农商行 当前银行板块整体呈现下行趋势，但预计十月份投资可更积极。基本面显示息差中性，风险偏好利好，预期银行业利润将保持稳健增速。市场无风险利率下调增强银行股作为红利投资吸引力，平均股息率重返5.4%水平。国家计划对六大行核心一级资本进行补充，缓解市场对大行分红能力的担忧，提升大行尤其是农业银行的投资价值。同时，优质城农商行如常熟银行因小微风险管控优化而获得利好。考虑到地产市场观望情绪，建议投资者关注低依赖按揭贷款及地产绑定的股份行，以获取更好的投资回报。 ●29：21看好金融科技与保险板块：政策推动下的投资机会 随着政策组合拳的实施，预计将缓解资本市场的流动性压力，并推动金融科技和保险板块的业绩超预期增长。金融科技领域特别是那些直接受益于交易量增加的公司，如从事炒股软件开发的指南针和同花顺，以及在并购重组业务中有潜力的券商，如中国银河和中金公司，将是投资的重点。此外，预计纯寿险标的表现强劲，尤其是在资本市场的资产价格上涨背景下，如中国人寿和新华保险。同时，多元金融标的也可能受益于地产行业预期的变化，值得关注。 ●32：44中国资本市场流动性改善及其影响 中国政府近期推出了一系列金融政策以改善资本市场的流动性问题，包括央行实施降准降息措施以及创立新的货币政策工具，如向金融机构提供5000亿人民币的互换便利和3000亿人民币的股票回购增持专项再贷款。这些政策旨在直接增加市场的流动性支持，同时证监会提出了推动中长期资金入市的指导意见，并扩大保险资金长期投资改革试点，支持符合条件的保险机构设立私募证券投资基金。此举预计将进一步提高资本市场的吸引力和稳定性，从而带动金融科技、券商以及与房地产行业基本面紧密相关的多元金融标的的投资机会。 问答回顾 发言人问：本次电话会议的主要讨论焦点是什么？ 发言人答：本次电话会议的主要讨论焦点是对金融支持经济高质量发展的新政及其对金融地产板块的影响进行深入分析和点评。 发言人问：会议中对房地产行业有何重点关注点？ 发言人答：会议特别关注了两项重要措施，一是央行提出的“引导利率下行”，这被认为是一个非常重磅的政策；二是关于收购存量房企土地的研究和预期进展。 发言人问：下调按揭贷款利率的影响如何评估？ 发言人答：虽然下调按揭贷款利率被提及，但分析师认为其主要受到无风险利率下调的传导作用影响有限，对于当前地产行业主要矛盾——房企信用收缩的缓解力度较小。 发言人问：保障房再贷款的规模变化情况如何？ 发言人答：保障房再贷款的中央支持比例提高至100%，但总规模只有3000亿，加上可能存在租售比偏低等问题，使得实际执行过程中面临较大挑战，因此影响程度相对较小。 发言人问：为何认为降低居民首付比例并非主要矛盾或约束因素？ 发言人答：由于实际贷款首付比例远高于公布的最低标准，即使考虑到部分消费贷作为首付来源，首付比例本身并不构成约束。此外，一线城市限购也不是制约购房者购房的核心因素。 发言人问：关于政策的重要性排序是怎样的？ 发言人答：按照重要性从强到弱排列，首先是引导利率下行，其次是收购存量土地，再次是按揭贷款利率下调，第四是保障房再贷款（中央支持比例增加），最后是按揭首付比例调整。 发言人问：当前市场环境下，利率下行对资产价格的影响如何？ 发言人答：在当前形势下，引导利率下行对资产价格有较大支撑作用。无论是以租售比指标还是股票的PE作为实际收益回报的参照物，它们均显示出较大的压力。然而，随着存款利率的下调以及未来可能进一步的动作，预计这种支持力度将会显著增强，并可能超越2017年收储政策引发的预期。 发言人问：如何看待“收购房企存量土地”政策的作用及其潜在优势？ 发言人答：收购房企存量土地不仅涉及保障房建设，更是解决房地产行业中死库存问题的重要手段。 相较于死库存带来的隐性金融风险，将其盘活至关重要。此外，收购的土地可以在规划上有更多灵活性，例如提高容积率、改变得房率或调整用途等，因此在对价设定上更为优越，值得关注其后续发展情况。 发言人问：政策层面是否存在微小反转的可能性及关键因素是什么？ 发言人答：目前尚未出现明显的微小反转政策，因为真正促使市场反转的关键在于信用渠道的扩张，即从缩表转变为扩表，仅依靠利率下行不足以实现这一点。而在当前宏观背景下，通过简单放钱重回以往高杠杆模式的概率较低，所以降利率与化解资产负债表中存量土地问题是当前最重要且受到政策明确支持的两个痛点。随着政策的推进和报表去化速度加快，市场的未来走向将取决于相关政策的进一步演进。 发言人问：对未来资产价格及投资标的的选择有何看法？ 发言人答：建议投资者适度上调对资产价格的预期，重点关注两端。一是选择低杠杆且报表最为透明的公司，尽管现在可以适当放宽对低杠杆的标准，但鉴于过去两年房企报表不真实的情况，自下而上挑选优质公司更具挑战性；二是密切关注重组进展，因为这是目前地产风险化解的核心途径之一，尽管今年以来重组进展低于预期，但仍需留意新的变化和突破点。 发言人问：降准降息及存量按揭利率调整对银行业息差和风险的影响如何？ 发言人答：降准方面，短期下调0.5个百分点，释放约1万亿长期流动性，上市银行中除县域农商行外受益，可节约利息支出67亿元每年，利好息差约0.2BP，对净利润增速影响约为0.3个百分点，主要起到银行间流动性呵护作用，对报表影响不大。存量按揭利率调整方面，实际政策与传闻相似，计划分两阶段下调，先调一部分50个BP，剩下部分通过明年年初的LPR重定价消化，预计平均减少利息收入约1500亿元，每年对应息差和净利增速影响分别为2025年的息差5BP和5.4个百分点。但考虑到存款利率调降幅度较大，且贷款和存款利率呈对称调降趋势，此次按揭利率调整对银行息差的影响总体偏中性。 发言人问：LPR调降将如何影响银行贷款利率和存款利率？ 发言人答：LPR政策利率预计下调20个BP，ML下调30个BP，对应贷款利率将对称下调，其中一年期和五年期贷款利率预计下调20个BP左右。存款利率方面，一年期以内下调20-25个BP，2-5年期下调25个BP左右。整体来看，利率变动预计将对银行贷款利率产生影响。 发言人问：房地产政策调整对银行风险端的具体影响有哪些？ 发言人答：关于房地产政策，包括降低存量按揭利率和统一最低首付比例，不再区分首套房与二套房，这一系列动作利好银行资产组合稳定性，减少按揭贷款提前偿还率，有助于保持平稳的期限利差组合，降低银行面临的风险。同时，系统性调降按揭贷款利率有助于缓解居民偿还压力，降低按揭贷款逾期率和关注率，从而改善银行按揭贷款资产质量。此外，还将金融16条政策有效期延长至2026年底，研究贷款支持收购房企存量土地，以及提高保障性住房再贷款出资比例，加快商品房去库存进程，从融资端支持房企现金流运转，有利于延续房企不良贷款改善趋势。 发言人问：疫情期间银行小微贷款资产有哪些压力，并且小微企业的资产负债表受到了什么损失？发言人答：疫情期间，银行小微贷款资产面临一定压力，逾期率显著提升，主要是由于小经营主体在疫情期间资产负债表受到了损失。 发言人问：银行对公存量问题的处置情况如何，以及零售和小微的风险暴露情况如何？ 发言人答：银行对公存量问题的资产处置接近尾声，但零售以及小微的风险暴露仍保持较高水平，存在不确定性，担心这些风险会上升，影响银行信用成本下行的空间，进而影响