过去三十年日本房地产行业的变迁和今后日本地产发展趋势分析20240923

过去三十年日本房地产行业的变迁和今后日本地产发展趋势分析20240923_原文 2024年09月24日07：00 发言人00：00 各位观众朋友们大家好，我是国际金融论坛的主持人梁音。感谢大家每周一三五下午五点多准时。各位观众朋友们大家好，我是国际金融论坛的主持人梁音。 过去三十年日本房地产行业的变迁和今后日本地产发展趋势分析20240923_原文2024年09月24日07：00 发言人00：00 各位观众朋友们大家好，我是国际金融论坛的主持人梁音。感谢大家每周一三五下午五点多准时。各位观众朋友们大家好，我是国际金融论坛的主持人梁音。感谢大家每。不好意思，各位观众朋友们各位观众朋友们大家好，我是国际金融论坛的主持人梁音。感谢大家每周一三五下午五点都准时锁定我们的直播间。我们今天聊的话题是日本地产30年的变迁。然后本期直播我们将分为上下两期，或者是上中下三期为大家呈现。今天上半期我们着重会分析过去30年间日本地产的变迁。下半下两期我们将重点放在城市多样化以及避免同质化策略的内容上。 发言人00：49 坐在我旁边的这位老师是之前跟我们分享过解码日本经济对中国发展的启示的海燕老师。我们今天也非常荣幸请到本人来到我们的直播间现场。海燕老师您好，我先为大家介绍一下，海燕老师是国际金融论坛FF的特约评论员，toexit的株式会社对日投资首席顾问，回望平成时代的日本经济逆势增长力的作者。新书逆势增长率目前还在印刷中，我们也非常期待他早日面世。 发言人01：24 海洋老师在日本工作学习了其实有十余年。他本人对日本地产百年历史都有过深入的研究。并且在07至09年在日本地产经济公司工作16年在日本收购了2600亿元的房地产资金，是当时次贷危机之后最大的一笔交易。接下来从泡沫经济后的30年土地价格，到外资与日资房地产经济的仁义之道，从90年代的社会变革到今日中国的相似条件，我们将一一解读。请跟随我们的直播一起深入了解日本房地产市场的奥秘。 发言人02：03 首先我这里有组数据想跟大家分享一下。近年来日本首都圈的新屋平均成交价格是从2013年开始持续上涨，并在2021年突破到90年代的高点。日本东京首都过去十年的平均房价上升了7%10点75点9，其中都区部累计涨幅实现翻倍，年化涨幅7.2。非核心区的琦玉县和千叶县年化涨幅已有4.1%以及4.0%涨均跑赢了日本的CPI。这表明日本的房地产市场，尤其是东京首都圈已经步入了上升通道。其实我相信各位观众朋友们对于泡沫经济泡沫之暴笑之前的之后的日本其实会更加熟悉一点。海洋老师首先能不能帮我们讲一讲所谓的泡沫爆之前日本的房产经纪人什么样的，以及它又怎么会形成这么大的泡沫。 发言人03：04 好，谢谢咱们论坛的邀请。我首先在进入主题回答问题之前，先说一下我个人对跟房地产的这一些相关的一些瓜葛。我是1995年到日本去留学，首先是在蒙古独立院校，之后进入日本一桥大学学习。然后之后毕业之后留在日本的银行工作。之后，2007年到2009年这两年转到日本的房地产的这个大庆。当时东证一部上市的房地产基金企业。当时有私募的基金，也有上市的这个瑞思，就是房地产信托产品。 发言人03：40 最后非常不幸的是在这个地方，既幸运也不幸的就是我提亲身经历了这个雷曼美国的次贷危机给我们的造成的一些影响。那么这对我日本的整个对于日本全球的房地产市场，包括日本的房地产市场一个思考。其实也提供了一个契机，也提供了一个企业。 发言人04：08 之后，我10年回国，10年的回国就是在北京做一个普通的市民，在这生活学习。这几年也曾经也受邀做。比如说刚才主持人介绍properdexc是日本一家专门服务于国内外地产交易的这样一个公司。我在那也从事一些帮助外国客人投资日本地产的一些顾问咨询的一些兼职的一些业务。我跟地产的这个交道就是这么多。 发言人04：38 首先其实说这个话题，其实我觉得是非常有意思的。为什么这么说呢？因为房地产其实在任何一个国家，任何一个时代，它都是一个支柱型的。而且人生在世其实是吃穿住，衣食住行其实注是最重要的一个部分。从这个角度来说，其实房地产其实跟每个人其实生活在这个社会的每一个国，不论是什么国家，不论是什么样的阶层，是都会有非常密切的。 发言人05：06 我知道大家其实这几年中国，包括我自己在北京居住，我能感觉到中国的房地产变化面临着一个巨大的变化。很多人其实对日本的这个90年代以后，日本的地产，其实是非常关心的，就是说它也是持续下降。首先我觉得就说在在给大家描述1991年、92年日本泡沫经济破灭之后，日本的地产地价如何变化之前，我觉得有必要。其实咱们说一下它为什么会有这样一个泡沫。就是从这个话题从开始在回答完这个问题之后，我会给大家今今天我会给大家介绍一下，从1991年之后一直到现在只有2004年日本的房地产价格它基本上就经历了什么。就是它是有不断的有起伏的，这个起伏背后它有社会经济，还有投资主体的一些变化。我想今天就主要是围绕这三个问题，来给中国的观众来做一个简单的介绍。 发言人06：07 首先是第一个大的问题就是日本为什么会跑这个问题？其实是本系列我想组成下来，就是说日本的地产系列我们是想做三次。其实这个问题其实非常重要，尤其是对于现代在中国特别的重要。对我们我们这几年其实在网络上有几个词是比较热的。比如说这个过剩出海。 发言人06：35 其实我们回望其实是说日本80年代末的泡沫。那时候我们其实这几年，其实我觉得我们国内的研究也好，文章也好，我们忽视了一些重要的一些事情。今天我想有必要趁这个机会，给中国的观众说一下这个事情。其实就是说我们今天也要有客观的认识一下日本当年为什么它会产生这个股价跟土地，就是说房地产严重上涨的这80年代这个泡沫它到底是如何形成的？它有没有背后一些合理的地方？它有为什么破灭？ 发言人07：10 这个问题其实看似我们这几十年搞得很多，但事实上这个问题是非常复杂的一个事儿。我本人其实关注这个事很多年，对于这个事的认识其实也是有变化和不同的变化的。就是这几年稍微看好就多样了一点。 发言人07：27 首先我想讲的是跟中国有点类似的，什么地方有点类似的？就说事实上日本在战后1945年之后，战后的比如说 1945到1950年，它是战后的一个混乱期比较期限。这个时候，其实，各行各业都处在一个非常混乱。 发言人07：46 50年之后，基本上日本的发展一直是相对顺利，一直到91年、92年这个泡沫进行破灭之后。这个时候其实日本的工业能力也是非常强的，日本的人口也是稳定上升的。顺便说一下，日本的是八岁成年人口的降低见顶，也就是开始缓慢下降。 发言人08：03 就是在1992年，它是一个非常重要的一个转折点。首先事实上就是1985年之后，日本为什么会会走向迅速的土地价格上迅速上升。就是说股价迅速上升，它其背后有一个重要原因就是日本的工业实力上升非常明显。就是这个时候1985年左右的时候，大家知道有个非常知名9月20号广美国广场酒店有个广场协议，是吧？就是说这个时候造成日元的大幅度升值。 发言人08：39 事实上这个时候就是美国对日本的评估是在高科技领域。基本上日本有60%左右的领域都赶上或者超过了美国。这个时候你可以想象日本其实它的工业基础和科技实力当时是非常强的。这事实上就是也当当时也涌现出了很多的知见之明。比如说当时的家电跟汽车，日本的品牌也开始受到全球的一些关注。 发言人09：08 这个时候，一是它的工业基础跟国民的自信开始上升。95年的9月22号的这个国王的协议，事实上在短短的一年之内，日元上升了基本上将近一倍。就事实上是就是两年，整整上涨了一倍。而这个速度非常快，等于是你原来比如说你每个月领20万，你折算美元的时候，你等于两年时候你的实质你的收入甚至上升了一倍。那你想这个时候他对于他的心理也好，对于他的消费模式也好，对于向海外投资也好，对于他的企业的出口经营，都是一个巨大的一个变化。这个时候起行一点。另外就是说日本这个时候开始也希望把东京打造成国际一流的大城市大都市。 发言人09：58 这个时候几个因素交织的在一起造成。但事实上客观来讲，它的泡沫，我认为在它真正的泡沫成分是87年以 后，87年到90年才是。在这之前应该它的土地也好，土地价格上涨也好，它的这个股价上涨也好，还不算泡沫。 发言人10：15 为什么这么说？这其中是牵扯到一个对日本认知的一个本质性原因。就是说他的就是竞争力，当时其实工业产品的竞争力。我们知道在大工业时代，在信息化时代，就是互联网时代到来之前，我们是处在一个工业社会。工业社会哪个国家做工业产品既快又好，质量又稳定？事实上这个能力，事实上当初日本是压迫了欧洲和美国，它等于是工业产品做的又好又快。就是说出来的时候，对于顾客来讲，它的长期使用性和耐用性还强。事实上从这个意义上来讲，当时在87之前，它其实是它的上升也是就是说是其实是有合理成分的。 发言人11：06 另外还有一个合理成分的就是说我们往往忽视到这一点。80年代初期日本进行了大幅度的改革，他改革了什么？比如说NTT日本电话电报公司，他进行了民营化的改革。日本的国企现在所谓的G2，比如说第二东日本，新日本G2东海道。其实当时日本的国铁也是，日本相当于我们的它的结构有点类似于中国的铁道部也给他进行了分拆，进行了民营化。 发言人11：33 包括日本的JT，JT是什么？Japan塔巴克就是日本烟草公司。烟草在明治维新之后，作为国家的这烟草税的重要的，它也一直是国有的，严格是国有烟草专卖的。也进行了什么改革，他进行了很多的改革。这一点我们在谈论日本的泡沫经济形成的时候，往往给忽视掉了。我认为这一点不应该被忽视掉，这是我今天想给读者强调的第一点。其实之后在这基础上，在87年之后，它为什么就开始就是说我就是说87年之前我认为它的上涨，它是有合理因素在这里面。因为毫无疑问，从工业技术来讲，从改革来讲，从这个市场的稳定发展来讲，它其实都是一个非常健全的一个东西。 发言人12：18 87年之后，其实本质上还是就是说它工业生产能力非常强。这种强不断的发展，它就是一种沿着自我道路，但在不断发展。这个时候事实上有点类似于中国的，我们也在工业生产领域，中国非常强，经过我们建国后几十年的发展，特别是改革开放后40年的发展，我们的工业实力也是非常强的。我们要我们也不用小看我们中国的这个实力，我们也很强。 发言人12：44 那个时候你不断的强的结果就是说你毫无疑问，你工业生产你就会有点存在一个过剩的一个倾向，这是很自然的一个现象。那你国内人口它其实也开始增长已经动化了。在这种情况下，国内的消费市场开始钝化，但你工业能力在不断增强。那这个时候会造成一个什么样的人呢？就是说很简单，他毫无疑问，他国内市场就是说在严格的竞争工业企业，这是所有企业它它的利润盈利能力在下降。就是我在读大学的时候，我们老师曾经我印象特别深刻。 发言人13：23 日本工业企业的是盈利利润率的下降不是80年的事，70年末代末就开始下降了。它其实本质上也是在不断的充分的市场竞争之下。他在同时市场你工业能力扩展是非常快的，你只要拥有技术，你可以随时进行扩。但市场它不是跟着你的工业能力同步上升的这是很简单的道理，对不对？中国也是这个样子的，你人口不可能随着你工业的。你只要掌握了某种技术，你可以随时的。你可以一年两年，你提升100倍、1000倍也是可以的。你只要上设备，上工厂，但是消费市场它不是伴随着这种速度来增长的这就产生了一种非常大的一种内在矛盾。 发言人14：09 这个内在矛盾就是造成他大量的资金涌向房地产的根本原因。这个时候而且日本发展几十年，老百姓也好及企业也好，银行也好，他都很有钱，他都很有钱。这个钱他有没有合适的？就是说新的投资领域市场又又发展的有限，那个时候他就必然要涌向他当时日本的主要的银行，其实当时十几家，现在只剩四五家了。其实你也可以想象，他所有的领域，包括银行，它也其实是过剩的。就是在这种同质性竞争之下，必然就会走向一些更容易的。你只要给我担保，我就给你钱，这是一种很自然的