银行业深度：上市银行地产敞口规模与影响评估

2024年09月10日 行业深度 招商银行 5.81 5.20 6.24 4.85 6.57 4.60 买入 维持 建设银行 1.33 5.35 1.35 5.27 1.39 5.12 买入 宁波银行 3.87 4.91 4.31 4.41 4.72 4.02 买入 评级同步大市 评级变动： 证券研究报告 银行 上市银行地产敞口规模与影响评估 2023A2024E2025E 重点股票评级 EPS（元）PE（倍）EPS（元）PE（倍）EPS（元）PE（倍） 行业涨跌幅比较 25% 15% 5% -5% 15% 银行沪深300 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 2024-09 % 1M 3M 12M 银行 -3.49 -7.28 3.42 沪深300 -4.49 -10.66 -14.63 - 刘敏分析师 执业证书编号:S0530520010001 liumin83@hnchasing.com 洪欣佼研究助理 hongxinjiao@hnchasing.com 相关报告 1银行业2024年9月月报：利润增速回正，高 股息价值延续2024-09-09 2银行业7月金融数据点评：信用需求探底，等 待财政发力2024-08-14 3银行业2024年8月月报：降息靴子落地，关 注中报业绩2024-08-02 资料来源：iFinD，财信证券 投资要点： 上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。样本银行中，截至2023年末，房地产相关金融敞口规模约7万亿元，其中个人住房按揭贷款4.31万亿元，对公房地产业贷款为1.63万亿 元，金融投资及表外授信余额为5490亿元。样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产（主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的比例分别为1.18%、1.32%。 地产风险敞口主要来自对公端。上市银行房地产敞口中，按揭贷款占比较高但风险较低，2023年末披露数据的上市银行按揭不良率平均值约为0.30%，低于全部贷款不良率1.17%，且边际变化平稳，在“保交 楼”政策持续推进下违约率较低，仍为银行优质资产；银行业面临的房地产信用风险主要来自对公敞口，2023年末，披露数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为4.8%，较2022年末上升0.99个百分点，其资产质量与住房销售回款、房企现金流相关度较大。 个人住房贷款：核心是保交付和稳房价。由于我国是个人无限连带责任制度，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，居民违约成本较高，同时银行房贷以首套房为主，居民住房需求主要体现为刚需和改善性等自 主需求，在此基础上只要不出现无法交付的违约风险或房价断崖式下跌等极端情形，则按揭贷款出现大面积违约的概率就较为有限。部分银行财务报表披露了零售按揭平均LTV信息，数值为32%-44%，当前银行个人按揭LTV比例或较低，只要房价不出现断崖式下降，安全边际较为充足。 对公房地产贷款：核心是房企偿债能力，其根本上依赖于销售回款。 2023年房企开发投资资金来源中，国内贷款占比12.24%，自筹资金 （包括权益和债券融资）占比32.94%，利用外资占比0.04%，定金及预收款占比33.90%，个人按揭占比16.86%。随着房价上行及融资渠道收紧，近年来销售回款占比整体呈上行趋势，2023年末后端销售回款合计占比50.75%。考虑到房企资金来源仍主要依赖销售回款、贷款贡献较少，我们认为房企偿债能力和信用恢复还根本上依赖于地产销售企稳。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 上市银行抵御风险资源充足。在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。正文中我们逐级分析四种情形下上市银行吸收损 失规模。其中，不依赖外部救助下最大可用于吸收损失的全部金额达11.77万亿，不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为9.85%，为2024H1上市银行不良率的7.89倍。 测算潜在不良上升对业绩的影响。尽管银行可用于抵御风险的资源较为充裕，但房企信用水平恢复的不确定性将会带来资产质量扰动，从 而侵蚀银行业盈利能力，因此我们假设对公房地产业不良率分别上升 1%/3%/5%/10%，测算对银行净利润负向影响相当于净利润的 0.66%/1.99%/3.31%/6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行影响较小，农商行次之，对股份行和上市城商行影响相对较大。 投资建议：中央守住不发生系统性风险底线明确，地产政策以时间换空间，银行稳健经营安全底线无忧。但银行板块估值和盈利能力受地 产风险压制，后续仍需关注地产边际变化下的银行预期。当前银行股仍处深度破净状态，截至2024年9月9日，银行指数的市净率（整体法）仅0.51X，复盘自2022年以来银行板块走势，我们认为市场对地产链的担忧是银行估值的主要压制因素之一，地产链企稳是后续银行资产质量修复的关键。可关注两大主线：一是对公地产敞口较低，且受潜在不良上升影响较小的银行，如国有大行、招行；二是新旧动能转化下，对公端布局领先的银行，如江浙地区优质城商行。维持行业“同步大市”评级。 风险提示：宏观经济下行；房价超预期下跌；资产质量大幅恶化；测算数据基于假设，与实际结果存在偏差。 内容目录 1如何理解银行涉房业务？4 2上市银行地产敞口规模与结构分析4 2.1上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低4 2.2个人按揭贷款：国有大行占比较高，整体规模呈萎缩态势5 2.3对公房地产贷款：股份行与城商行占比较高，个股分化较为明显7 3上市银行地产敞口风险评估9 3.1个人住房贷款：不良率整体较低，仍为优质资产9 3.2对公房地产贷款：不良压力加大，个股分化明显10 3.3如何理解地产风险敞口？11 3.3.1个人住房贷款：核心是保交付和稳房价11 3.3.2对公房地产贷款：核心是房企偿债能力12 4上市银行抵御风险能力如何？16 5房地产不良上升对上市银行业绩影响评估18 6投资分析意见20 7风险提示20 图表目录 图1：上市银行涉房业务分类4 图2：2023年个人住房贷款整体规模下降5 图3：2023年末上市银行个人住房贷款规模及同比增速6 图4：2023年末上市银行个人住房贷款占贷款总额的比例（%）7 图5：房地产开发贷款规模及同比增速7 图6：2023年末上市银行对公房地产业规模余额及同比增速8 图7：2023年末上市银行对公房地产业贷款占全部贷款的比例9 图8：上市银行个人按揭贷款不良率及同比变化（2023年末，%）10 图9：上市银行对公房地产贷款不良率及同比变化（2023年末，%）11 图10：样本银行个人住房贷款LTV比例较低12 图11：2023年6月以来新房、二手房价格持续下行12 图12：房企开发投资资金来源13 图13：房企开发投资各项资金来源占比（2010-2023年，%）14 图14：首次信用债违约房企数量（个）14 图15：房地产行业违约债券规模统计（亿元）14 表1：样本银行地产敞口规模（2023年末，亿元，%）5 表2：房地产融资端、需求端政策及中央表态梳理16 表3：上市银行吸收损失能力测算（亿元，%）17 表4：潜在对公房地产贷款不良率上升对上市银行业绩影响测算（亿元，%）19 1如何理解银行涉房业务？ 商业银行涉房业务按是否承担信用风险可划分为两类。其中承担信用风险的业务，在表内主要为涉房贷款和金融投资，表外主要包括或有信贷、银行承兑汇票、保函等。具体而言，涉房贷款包含了对公房地产贷款中的地产开发贷、经营性物业贷、并购贷款及其他，以及零售业务中个人住房贷款等；金融投资主要包括流向房地产行业的信用债，商业房地产抵押贷款证券化（CMBS）、住房抵押贷款证券化（MBS）及其他资产支持证券业务，以及信托、券商资管计划等非标资产；涉房业务中不承担信用风险的主要为净值型理财、委托贷款、合作机构管理的代销信托及基金、主承销债务融资工具等。 图1：上市银行涉房业务分类 银行涉房业务 承担信用风险 不承担信用风险 表内 表外 表外理财 代销信托等 涉房贷款 金融投资 保函、银行承兑 汇票等 委托贷款 债券承销 资料来源：各公司财报、财信证券 2上市银行地产敞口规模与结构分析 2.1上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低 由于数据可得性，我们选取披露相关数据的银行为样本，定性分析各项涉房业务在银行总资产中所占比重。样本银行中，截至2023年末，房地产相关金融敞口规模约7万亿元，其中承担信用风险的地产敞口约6.5万亿元，占样本银行总资产14.38%；承担信用风险的地产敞口中，个人住房按揭贷款4.31万亿元，占零售贷款比例为36.99%，占总资产的比例为9.36%；对公房地产业贷款为1.63万亿元，占对公贷款的比例为12.85%，占总资产的3.84%；金融投资及表外授信余额为5490亿元，平均占总资产的比例为1.18%。根据上述统计，样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产 （主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产 的比例分别为1.17%、1.32%。从行业角度，不同银行存在具体的业务结构差异，但不存在足以影响定性判断的量级差异。因此，对上市银行地产敞口的研究，我们重点关注涉房贷款。 表1：样本银行地产敞口规模（2023年末，亿元，%） 样本 个人住房贷款 对公房地产业贷款 金融投资及表 外授信 不承担信用风险业务 信用风险敞口 银行 余额 占零售贷款比例 占总资产比例 余额 占公司贷 款比例 占总资产比例 余额 占总资产比例 余额 占总资产比例 占总资产比例 招行 1385540.30 12.56 32675.02 2.96 1082 0.98 2494 2.26 16.51 兴业 1075954.44 10.59 437513.82 4.31 2527 2.49 1088 1.07 17.39 平安 303615.35 5.43 255321.01 4.57 289 0.52 808 1.45 10.52 中信 1003343.93 11.08 25949.62 2.87 859 0.95 892 0.98 14.90 民生 546330.91 7.12 346314.80 4.51 734 0.96 646 0.84 12.59 平均 /36.99 9.36 /12.85 3.84 /1.18 /1.32 14.38 资料来源：各公司财报、同花顺IFinD、财信证券 2.2个人按揭贷款：国有大行占比较高，整体规模呈萎缩态势 根据人民银行公布的数据，截至2024年一季度末，人民币个人住房贷款余额38.19万亿元，同比下降1.9%，增速比上年末低0.3个百分点，个人住房贷款同比增速已连续四个季度为负值。受房地产供需关系变化、提前还贷等因素的影响，2023年末全年个人住房贷款余额同比减少6300亿，整体呈萎缩态势。 450,000.00 40.00 400,000.0035.00 350,000.0030.00 300,000.0025.00 250,000.0020.00 200,000.0015.00 150,000.0010.00 100,000.005.00 50,000.000.00 0.00-5.00 人民币贷款余额:个人住房贷款（亿元） 人民币贷款余额:个人住房贷款:同比增长（%，右） 图2：2023年个人住房贷款整体规模下降 资料来源：同花顺IFinD、财信证券 就A股上市银行而言，2023年末个人住房贷款余额为34.43万亿（紫金银行数据缺 失），同比减少5417.15亿元。分银行类型来看，国有大行2023年末个人按揭贷款余额同 比减少5182.53亿元，除邮储银行逆势上涨762.28亿