跟踪报告：商管业绩持续高增，提质增效成果显著

2024年9月19日 公司研究 商管业绩持续高增，提质增效成果显著 ——华润万象生活（1209.HK）跟踪报告 （要点 事件：公司2024H1归母净利润同比+36%，美联储降息催化公司股价涨幅明显。1、9月19日，美联储宣布降息50bp，将联邦基金利率下调至4.75%-5.00%，港股物业服务板块涨幅明显，商管龙头华润万象生活上涨7.1%，涨幅靠前。 2、公司2024H1实现收入80亿元，同比+17.1%，其中商业板块收入28.5亿元，同比+23.4%；物业板块收入51.0亿元，同比+13.8%；实现毛利27.0亿元，同比+20.0%，毛利率为34.0%，同比+0.8pct，归母净利润19.1亿元，同比+36.0%；宣派中期股息每股0.279元人民币，特别股息每股0.575元人民币。 点评：中期业绩超预期，购物中心表现亮眼，降本提质增效成果显著。 1）购物中心经营业绩亮眼，商管业绩持续高增。截至2024年6月30日，公司 为108个已开业购物中心提供商业运营及物管服务（储备项目78个），在抢资 源、抢客户、控费用、保业绩的经营策略下，上半年公司在管购物中心实现零售额1007亿元，同比增长19.7%，业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%，业主端经营利润率67.8%，同比提升0.6pct，购物中心经营业绩出色，带动公司商管业务实现高速增长，上半年购物中心业务实现收入18.9亿元，同比增长 34.1%，占总收入比重23.7%，毛利13.7亿元，同比增长35.4%，毛利占比50.7% 2）住宅物管规模稳步扩张，关联方稳定交付优质项目。截至2024年6月30日， 公司在管住宅项目1335个，在管面积2.6亿平，其中来自华润置地的项目面积 占比53.8%，住宅物业管理收入中，来自华润置地交付的项目收入占比62.6% 2024年1-8月，华润置地全口径销售金额1554亿元（同比-25.2%），位于克而瑞房企销售榜单第四位，销售表现稳健，未来仍有稳定的优质住宅项目交付。得益于管理规模的扩张以及产品服务力提升，公司向社区住户提供的管家服务、润物直选等业务快速增长，上半年业主增值服务收入7.2亿元，同比增长25.6%。3）降本提质增效成果显著，现金充裕派息慷慨。得益于组织变革和费用管控，上半年公司行政开支4.1亿元，同比减少7.1%，销售、管理费用率6.5%，同比降低1.5pct，是业绩超预期的主要原因；经营性现金流核心净利润覆盖倍数为89.6%，同比提升17.9pct；中期派息合计19.5亿元，派息率102%，较为慷慨。盈利预测、估值与评级：公司是国内购物中心商管领域龙头，品牌定位高端，具有较强的壁垒；关联方华润置地经营稳健，住宅物管项目交付保障性强；2024年上半年公司在降本提质增效方面有明显提升，业绩增速超出我们前期预测，我们上调公司2024-2026年归母净利润预测至35.3/39.4/43.5亿元，上调幅度分别为5.4%/4.9%/4.2%，当前股价对应PE为15/14/12倍，现金流优秀，分红慷慨，美联储降息周期开启，公司投资价值凸显，维持“买入”评级。 风险提示：经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率；住宅外拓不及预期。公司盈利预测与估值简表 指标202220232024E2025E2026E 营业收入（百万元）12,01614,76717,32019,75322,122 买入（维持） 当前价：25.7港元 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)22.83 总市值(亿港元)：587 一年最低/最高(港元)：20.15/32.70近3月换手率：13.40% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报20240329购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化——华润万象生活（1209.HK）2023年度业绩点评 20230905商管毛利率回升，中期分红慷慨——华润万象生活（1209.HK）2023年中期业绩点评 20230409并购加速规模扩张，盈利能力表现优秀——华润万象生活（1209.HK）2022年业绩点评 20220908疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长——华润万象生活（1209.HK）2022年中期业绩点评 20220809租金减免影响有限，全年业绩有望稳 营业收入增长率 35.4%22.9%17.3%14.0%12.0% 归母净利润（百万元） 2,206 2,929 3,529 3,943 4,345 归母净利润增长率 27.9% 32.8% 20.5% 11.7% 10.2% EPS（元） 0.97 1.28 1.55 1.73 1.90 ROE（归母，摊薄） 15.4% 18.3% 20.5% 20.8% 20.7% P/E 24.2 18.2 15.1 13.5 12.3 P/B 3.7 3.3 3.1 2.8 2.5 健增长——华润万象生活（1209.HK）跟踪报告 20210624商管龙头，扬帆起航——华润万象生活（1209.HK）首次覆盖报告 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，股价时间为2024-9-19；汇率：1港元=0.9106元人民币 华润万象生活（1209.HK） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 12,016 14,767 17,320 19,753 22,122 营业成本 -8,405 -10,073 -11,846 -13,572 -15,258 毛利 3,611 4,694 5,474 6,181 6,865 管理费用 -1,053 -950 -935 -1,067 -1,195 市场推广开支 -151 -285 -277 -316 -354 折旧及摊销 -235 -258 -287 -315 -348 投资物业之公允价值变动 43 39 72 74 75 其他收入及收益净额 580 577 628 676 725 其他支出-经营 -38 -49 -113 -140 -165 EBITDA 3,227 4,285 5,136 5,723 6,299 营业利润EBIT 2,992 4,027 4,849 5,409 5,951 财务费用 -87 -117 -122 -126 -130 税前利润 2,906 3,912 4,727 5,283 5,821 所得税 -693 -969 -1,182 -1,321 -1,455 净利润（含少数股东权益） 2,213 2,943 3,546 3,962 4,366 净利润（不含少数股东权益） 2,206 2,929 3,529 3,943 4,345 总股本（百万股） 2,283 2,283 2,283 2,283 2,283 EPS(元，人民币） 0.97 1.28 1.55 1.73 1.90 资产负债表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 流动资产合计 15,839 19,518 21,908 24,072 26,181 货币资金 12,593 11,580 12,738 14,012 15,273 应收款项-流动资产 1,558 1,996 2,658 3,020 3,364 按金,预付款项及其它应收款项-流动资产 1,410 1,621 1,929 2,227 2,521 受限制银行存款-流动资产 130 67 74 81 88 存货 148 203 223 245 270 非流动资产合计 9,999 8,265 8,455 8,576 8,728 固定资产-物业,厂房及设备 569 552 556 518 532 投资性房地产 3,366 3,788 3,860 3,934 4,009 无形资产 1,470 1,574 1,602 1,624 1,628 递延税项资产-非流动资产 125 117 137 157 175 有使用权资产-非流动资产 103 112 156 175 189 定期存款 2,559 202 222 245 269 资产总计 25,838 27,783 30,364 32,648 34,910 流动负债合计 8,040 8,340 9,816 10,177 10,347 应付账款 1,339 1,546 1,682 1,805 1,917 应计负债及其他应付款项 4,651 4,121 5,321 5,343 5,198 合同负债-流动负债 1,832 2,172 2,359 2,525 2,676 租赁-流动负债 100 152 167 184 202 应交税费 118 235 287 320 353 非流动负债合计 3,473 3,408 3,347 3,487 3,612 租赁-非流动负债 2,302 2,267 2,347 2,416 2,476 递延税项负债-非流动 765 906 984 1,054 1,117 其他负债 14 13 16 18 20 负债总计 11,512 11,747 13,163 13,664 13,959 股本金（万元） 15 15 15 15 15 储备 14,280 15,948 17,106 18,880 20,836 少数股东权益 46 88 94 104 115 股东权益合计 14,326 16,036 17,200 18,984 20,951 现金流量表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 1,891 3,042 4,182 3,711 3,967 投资活动现金流 (1,064) (1,827) (1,417) (66) (537) 融资活动现金流 (1,936) (2,228) (1,607) (2,371) (2,169) 净现金流 (1,109) (1,013) 1,158 1,274 1,261 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，EPS按最新股本测算。 中庚基金 华润万象生活（1209.HK） 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明：A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具