万科海外二零二四年中期报告

截至二零二四年六月三十日止六个月 董事会执行董事孙嘉（主席） 叶凯雯（首席执行官及自二零二四年五月二十三日起获委任为孙嘉先生的替任董事） 丁长峰 非执行董事 韩慧华 独立非执行董事 程骁远（自二零二四年五月二十三日起获委任）蔡奋威 张安志 罗芷妍（自二零二四年五月二十三日起辞任） 审核委员会 蔡奋威（主席） 程骁远（自二零二四年五月二十三日起获委任）张安志 罗芷妍（自二零二四年五月二十三日起辞任） 薪酬委员会 张安志（主席） 叶凯雯蔡奋威 提名委员会 程骁远（主席） （自二零二四年五月二十三日起获委任）罗芷妍（主席） （自二零二四年五月二十三日起辞任）孙嘉 张安志 公司秘书 赖爱慧 核数师 毕马威会计师事务所 （根据会计及财务汇报局条例注册之公众利益实体核数师） 本公司之法律顾问 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙（香港法例） 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 （开曼群岛法例） 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 主要营业地点 香港中环 花园道1号 中银大厦43楼A室 电话：(852)23098888 传真：(852)23288097 电邮：vkoverseas.ir@vanke.com 网址 http://www.vankeoverseas.com 香港股份登记及过户处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716号铺 业务回顾 于截至二零二四年六月三十日止六个月（“期间”）内，根据本集团与万科置业（香港）有限公司（“万科香港”）及其若干附属公司（包括万科企业股份有限公司（“万科”）的其他附属公司）（“万科香港订约各方”）于二零二二年订立的管理服务框架协议，本集团继续向万科香港订约各方提供资产管理服务（“管理服务”）。有关管理服务的详情，请参阅本公司日期为二零二二年十月二十六日的公告及日期为二零二二年十一月二十三日的通函。 于期间内，本集团继续持有位于香港以及美国（“美国”）三藩市之若干物业之股权，包括下列各项（统称“投资”）： 地址╱项目 实际权益 分部 种类 状况 香港新界葵涌和宜合道63号及打砖砰街70号丽晶中心之若干单位及泊车位（“丽晶中心”） 100% 物业投资 工业 租赁稳定 香港春秧街62、64、66及68号（“星寓”） 100% 酒店及服务式住宅 酒店及服务式住宅 于二零二三年九月开始营业 香港深水埗医局街221-233号（“连方I”） 100% 物业发展 住宅 发展中 位于香港新界沙田显和里之沙田市地段第643号（“显和里物业”） 50% 物业发展 住宅 发展中 美国加州三藩市657及663–667MissionStree（t“Mission”） 45% 物业发展 商业 已峻工 二零二四年中期报告万科海外投资控股有限公司2 业务回顾（续） 于期间内，本集团之收入主要来自：(i)出租丽晶中心单位及泊车位；(ii)出租星寓（于二零二三年九月竣工及营业）的酒店房间及服务式住宅；及(iii)提供资产管理服务。期间收入约为港币165,200,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币181,800,000元），较二零二三年同期下降9%。本集团整体收入下降乃主要由于下列各项的净影响：(i)星寓于二零二三年九月营业，因此其产生的收入增加；但收入因下列各项而减少；(ii)期间内并无投资工具的利息收入，此乃由于为发展位于美国纽约25ParkRow之物业提供所需资金之投资工具的本金已于上一个财政年度悉数收回，而于二零二三年十二月三十一日，本集团不再于投资工具中拥有任何权益；及(iii)资产管理服务产生的收入减少，此乃由于万科香港订约各方减少于英国（“英国”）及美国相关项目的投资资本。 于二零二四年六月三十日，本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,993,100,000元（二零二三年十二月三十一日：港币1,993,100,000元）。本集团投资物业之估值方法并无变动。抵销丽晶中心已出售部分的公允价值约港币9,900,000元后，期间公允价值收益为港币9,900,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币74,300,000元）。 资产管理 本集团为万科香港订约各方于香港、英国及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。作为回报，本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算；及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。于期间内，本集团提供资产管理服务之收入约为港币95,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币109,600,000元），减少约13%。有关减少主要由于万科香港订约各方于英国及美国相关项目于期间内投资资本总额减少。 期间内，提供资产管理服务之分部盈利约为港币32,600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币31,700,000元），增加约3%。有关增加主要由于期间内资产管理团队的直接营运开支减少。 物业投资 期间内，本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团于期间内出售部分丽晶中心物业，有关出售录得收益净额约港币1,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币7,900,000元）。于二零二四年六月三十日，本集团拥有总建筑面积约634,000平方呎（二零二三年十二月三十一日： 637,000平方呎），相当于丽晶中心总建筑面积62%（二零二三年十二月三十一日：62%）。 于期间内，本集团已重续丽晶中心之租约，续租租金保持平稳。于二零二四年六月三十日，丽晶中心之出租率下降至91%（二零二三年六月三十日：95%），而于二零二四年六月三十日之平均租金为每平方呎港币9.4元（二零二三年六月三十日：每平方呎港币9.5元）。除每月租金外，租户须负责向业主缴交物业管理费，其收入亦入账列作本集团收入一部分。期间内出租丽晶中心单位及泊车位所得收入总额约为港币46,000,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币48,800,000元）。 未计及本集团投资物业公允价值变动前之期间内分部盈利约为港币23,100,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币24,800,000元），减少7%。有关减少主要由于期间内出售面积减少导致出售丽晶中心若干单位的收益净额减少。 3二零二四年中期报告万科海外投资控股有限公司 业务回顾（续） 物业发展 本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目（“TW6项目”，又称“柏傲湾”）之投资；(ii)Mission之投资；(iii)发展连方I；及(iv)发展显和里物业之投资。 本集团其中一项物业发展项目是于本集团拥有20%权益之联营公司UltimateVantageLimited（“UltimateVantage”）之投资。UltimateVantage乃于二零一三年一月专为发展TW6项目而成立之公司。截至本报告日期，全部单位已售出，所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。 本集团拥有20%权益之联营公司金汇隆有限公司（“金汇隆”）由本集团与UltimateVantage之合营伙伴（“TW6伙伴”）于二零一六年十一月成立，以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金汇隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金汇隆之股权比例，以计息股东贷款之形式提供。 本集团于UltimateVantage及金汇隆（统称“TW6联营公司”）之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金汇隆款项，于二零二四年六月三十日约为港币32,700,000元（二零二三年十二月三十一日：港币170,000,000元）。期间内本集团之投资总额减少主要由于偿还部分应收金汇隆款项约港币3,900,000元（来自柏傲湾买家向金汇隆偿还按揭）及收取UltimateVantage的股息港币133,400,000元。 本集团另一物业发展项目为本集团拥有45%权益之联营公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附属公司（统称 “MissionStreet集团”）之投资。MissionStreet集团拥有总建筑面积约155,000平方呎之Mission。 于期间内，本集团应占MissionStreet集团亏损约港币21,400,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币109,200,000元）。应占亏损减少主要由于截至二零二三年六月三十日止六个月因各项本地市场因素引致Mission的公允价值减少，但期间内并无此情况。 本集团亦拥有连方I之全部权益及显和里物业之50%实际权益。期间内，连方I及显和里物业将重建为住宅物业，并均按照发展计划发展中。于二零二四年六月三十日，因各项本地市场因素引致连方I撇减至可变现净值。 期间内，分部亏损约为港币94,800,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币117,900,000元），减少20%。分部亏损减少主要由于下列各项的净影响：(i)截至二零二三年六月三十日止六个月因各项本地市场因素引致应占Mission公允价值减少约港币87,800,000元，但期间内并无此情况；及(ii)期间内连方I拨备港币72,000,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 二零二四年中期报告万科海外投资控股有限公司4 业务回顾（续） 酒店及服务式住宅 期间内，本集团的酒店及服务式住宅包括星寓。本集团拥有星寓之全部权益。星寓已重新发展为酒店及服务式住宅，并于二零二三年九月营业。 期间内，星寓的平均出租率约为88%（截至二零二三年六月三十日止六个月：无），平均房租为港币902元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。期间内，星寓产生的收入约为港币23,900,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 期间内，分部盈利约为港币3,300,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无），此乃由于星寓于二零二三年九月营业。 总办事处及企业开支 期间内总办事处及企业开支（扣除未分配收入）约为港币3,800,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币8,900,000元）。有关减少主要由于期间内总办事处员工平均人数减少至6人（截至二零二三年六月三十日止六个月：8人）引致办事处租金开支及员工成本减少。 融资收入 期间内融资收入约为港币12,200,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币8,500,000元），包括期间内银行存款及银行结余之利息收入约港币11,600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币7,700,000元）及期间内应收金汇隆股东贷款利息收入约港币600,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币800,000元）。融资收入增加乃主要由于期间内银行利率增加。 报告期后事项 于期间末后概无发生已对或可能对本集团之营运、业绩或事务状况造成重大影响之事项。 财务回顾 流动资金、财务资源、负债比率及资本架构 于二零二四年六月三十日，本公司股东应占权益约为港币4,242,700,000元（二零二三年十二月三十一日：港币4,295,600,000元）。减少乃主要由于(i)本公司股东应占期间亏损约港币29,500,000元；及(ii)宣派二零二三年末期股息约港币23,400,000元。 于二零二四年六月三十日，本集团计息银行及其他借贷约港币387,200,000元（二零二三年十二月三十一日：港币385,400,000元）主要以港币计值。银行贷款约港币353,800,000元（二零二三年十二月三十一日：港币367,100,000元）按浮动利率基准安排，而租赁负债约港币33,400,000元（二零二三年十二月