头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整

证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产（2143） 头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月05日 证券研究报告 |报告要点 2024年上半年，TOP20房企2024年上半年实现营业收入1.52万亿元，同比减少11.7%；实现归母净利润237亿元，同比减少64.0%。上半年房企融资总额2828亿元，同比减少30.0%；债务压力持续，总规模达24947亿元。销售方面，TOP20房企权益销售金额9357亿元，同比下降33.3%；销售均价19070元/平方米，同比增长3.6%。土地方面，TOP20房企权益拿地金额1375亿元，同比下降55.8%；拿地均价同比增长2.8%。房地产市场持续调整，建议关注具备改善性产品塑造能力的头部房企及二手房市场龙头企业。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/13 行业研究|行业点评研究 2024年09月05日 房地产 头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 10% 沪深300 -10% -30% -50% 2023/92023/122024/42024/8 相关报告 1、《房地产：新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较》2024.08.24 2、《房地产：7月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持》2024.08.16 扫码查看更多 行业事件 房地产板块上市公司发布2024年半年度业绩报告。 业绩：营收下降，利润承压 2024年上半年，TOP20房企2024年上半年实现营业收入1.52万亿元，同比减少11.7%；实现归母净利润237亿元，同比减少64.0%；平均毛利率为11.8%，同比降低2.2pct，平均净利率为2.5%，同比降低2.6pct。2024年上半年，10家A股房企平均现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为0.97x、69.0%、69.4%，较2023年末分别-0.33x、11.8pct、-0.2pct。按照三道红线分档来看，2024年上半年，共4家处于绿档，3家处于黄档，2家处于橙档，1家处于红档。 资金：融资收缩，债务高位 根据中指院数据统计，2024H1地产板块总融资额为2828亿元，同比减少30.0%。分类别来看，信用债、海外债、信托、ABS分别为1827、50、37、914亿元，同比分别-21.9%、-54.8% -82.7%、-33.7%。2024H1信用债和ABS占融资总额的比例为96.9%，占比同比提高4.9pct，贡献主要融资来源。截止2024年7月底，房企债券规模为24947亿元，其中信用债和海外债分别为15102、9845亿元。 销售：规模承压，均价提升 根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益销售金额为9357亿元，同比下降33.3%，权益销售面积为4907万平方米，同比下降35.6%，销售均价为19070元/平方米，同比增长3.6%。新房市场持续下行，但头部房企通过提高产品力、布局核心城市，销售均价保持增长分房企来看，2024年上半年，绿城中国销售金额为618亿元，同比下降2.3%，降幅最小；中海地产销售均价为28725元/平方米，同比涨幅最大，为31.4%。 土地：拿地谨慎，持续分化 根据中指院数据，2024年上半年TOP20房企权益拿地金额为1375亿元，同比下降55.8%，权益拿地面积为815万平方米，同比下降57.0%，拿地均价为16871元/平方米，同比增长2.8%，TOP20房企拿地强度为14.7%，同比下降7.5pct。土地方面，2024年上半年300城住宅用地共推出1.1亿平方米，同比下降45.6%，成交0.9亿平方米，同比下降38.1%。分房企来看，建发房产、绿城中国、滨江集团拿地较多，地价较高。 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的头部房企 行业下行趋势下，房企基本面仍然承压。需求端，市场观望情绪浓厚，新房市场量价仍有压力。供给端，目前房企现金流压力较大，同时库存较高，下半年房企投资或将持续承压。短期来看，市场或围绕政策预期展开博弈，一方面各地陆续推出收储政策，但落地体量仍较小有待给予详细指引；另一方面受外部环境影响，降息空间有所释放，若存量房贷利率能够跟进下调，市场有望改善。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不足 1.重点房企财务与经营数据 1.1重点房企财务数据 营收减少，利润承压。TOP20房企12024年上半年实现营业收入1.52万亿元，同比减少11.7%；实现归母净利润237亿元，同比减少64.0%。具体分企业来看，建发房产、绿城中国2024年上半营业收入增幅较大，同比分别增长34.5%、22.1%。 图表1：TOP20房企营业收入及增速图表2：TOP20房企归母净利润及增速 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 TOP20房企营业收入（亿元，左轴）yoy 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 TOP20房企归母净利润（亿元，左轴）yoy 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2018201920202021202220232024H1 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表3：TOP20房企营收及归母净利润情况 房企名称 2021 2022 营业收入（亿元） 20232024H1 2024H1 同比 2021 归母净利润（亿元）202220232024H1 2024H1 同比 绿地控股 5443 4355 3602 1153 -33.8% 62 10 -96 2 -92.0% 万科 4528 5038 4657 1428 -28.9% 225 226 122 -99 -199.8% 保利发展 2849 2810 3468 1392 1.7% 274 183 121 74 -39.3% 中国铁建 10200 10963 11380 5161 -4.6% 247 266 261 119 -12.8% 金地集团 989 1200 980 211 -42.6% 94 61 9 -34 -319.4% 招商蛇口 1606 1830 1750 513 -0.3% 104 43 63 14 -34.2% 华发股份 512 592 721 248 -21.1% 32 26 18 13 -34.4% 新城控股 1682 1155 1192 339 -18.8% 126 14 7 13 -42.2% 大悦城 426 396 368 161 12.4% 1 -29 -15 -4 -816.5% 1根据2024年上半年中指院统计的销售额排名选取了20家房企作为样本，其中包括10家A股上市公司和10家港股上市公司。 滨江集团 380 415 704 242 -10.5% 30 37 25 12 -28.7% 融创中国 1984 968 1542 343 -41.4% -383 -277 -80 -150 2.7% 旭辉集团 1078 474 718 202 -35.5% 76 -130 -90 -49 44.9% 中国金茂 901 830 724 220 -18.1% 47 20 -69 10 133.3% 保利置业 365 411 409 125 -20.3% 25 8 14 4 -41.6% 越秀地产 574 724 802 353 10.1% 36 40 32 18 -15.9% 建发房产 534 996 1344 328 34.5% 35 49 50 8 -36.4% 绿城中国 1002 1272 1314 696 22.1% 45 28 31 20 -19.7% 龙湖集团 2234 2506 1807 469 -24.5% 239 244 129 59 -27.2% 中海地产 2422 1803 2025 869 -2.5% 402 233 256 103 -23.5% 华润置地 2121 2071 2511 791 8.4% 324 281 314 103 -25.4% TOP20合计 41832 40809 42022 15244 -11.7% 2040 1333 1104 237 -64.0% 资料来源：Wind，国联证券研究所 房企盈利能力下滑。TOP20房企2024年上半年平均毛利率为11.8%，同比降低2.2pct，平均净利率为2.5%，同比降低2.6pct。具体分企业来看，新城控股2024年上半毛利率为18.7%，同比提高2.1pct；净利率方面，华润置地、中海地产、龙湖集团2024年上半仍保持在10%以上，分别为15.8%、13.3%、14.9%。TOP20房企2024年上半年少数股东损益总和为147亿元，同比下降36.0%。已披露2024年上半经营活动现金流量净额的12家房企中，经营活动现金流量净额总和为-1008亿元，同比减少195.9%。 图表4：TOP20房企毛利率及净利率图表5：TOP20房企少数股东损益及增速 毛利率（%）净利率（%） 25 20 15 10 5 0 2018201920202021202220232024H1 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 TOP20房企少数股东损益（亿元，左轴）yoy 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2018201920202021202220232024H1 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 图表6：TOP20房企毛利率及净利率情况 房企名称 2021 2022 毛利率 2023 2024H1 2024H1 同比 （PCT) 2021 2022 净利率 2023 2024H1 2024H1 同比 （PCT) 绿地控股 10.0% 8.5% 9.0% 9.0% 0.0 1.7% 1.1% -3.1% 0.3% -1.9 万科 21.1% 19.5% 14.5% 6.8% -12.1 8.4% 7.5% 4.4% -6.0% -13.5 保利发展 21.3% 17.3% 13.1% 14.0% -4.3 13.1% 9.6% 5.2% 7.7% -3.3 中国铁建 9.6% 10.1% 10.4% 9.1% 0.2 2.9% 2.9% 2.8% 2.9% -0.1 金地集团 17.5% 17.4% 15.9% 9.3% -5.8 13.1% 7.6% 3.3% -21.0% -27.3 招商蛇口 19.4% 15.0% 12.4% 9.7% -3.1 9.5% 5.0% 5.2% 3.6% -3.8 华发股份 19.2% 15.8% 14.3% 15.7% -0.4 9.1% 8.0% 4.8% 7.0% -1.1 新城控股 17.5% 17.6% 16.8% 18.7% 2.1 8.2% 1.4% 0.5% 4.0% -1.8 大悦城 23.6% 20.3% 23.1% 20.5% -3.5 1.8% -5.6% 0.3% 0.2% -3.5 滨江集团 22.2% 15.4% 14.6% 8.8% -6.6 13.0% 9.4% 4.0% 5.1% -2.1 融创中国 -0.9% -0.8% -1.6% -5.3% 0.0 -21.2% -30.9% -6.8%