困境反转政策博弈双线并行20240911

困境反转、政策博弈“双线并行”20240911_原文 2024年09月12日06：32 发言人00：00 我们今天也是非常荣幸有这样一个机会给大家分享一下我们现在对于地产的这样一个观点。其实从今年包括从去年下半年来看，政策端其实一直是贯穿整个房地产投资逻辑的一个主线。在今年我们也是对于整个投资主线进行了一个整体的总结。我们认为困境反转，包括政策博弈，其实现在是当前时点的一个双线并行的这样一个情况。其实从24年上半年，整个限制性政策的宽松力度超出我们预期之后，包括像三中全会也是继续传达的这种积极的政策信号。我们也觉得下半年其实供需两端的政策可能会延续继续宽松的这种基调。包括融资端其实也是经过过去几年的这种出清之后，其实需求端政策的持续引导，其实也是代表了房企基本面的一个企稳的修复。 发言人00：53 我们觉得整个地产行业围绕四条主线去进行这样一个投资。第一条其实也是我们老生常谈的，包括现在整体的这个投资环境下，我们也是觉得龙头央企其实在过去的几年里，投资端的优势还是比较显著的。同时经过几年的出清之后，还是具备比较明确的这样一个市占率提升的前景。我们也是延续了此前的这种比较具有优秀的信用资质，还有这种资源储备的国央企及头部央企首先受益于这种行业复苏的观点。包括你看好图纸结构对于此类公司的这种利润率的一个改善的一个影响。 发言人01：25 这个里面其实我们重点关注的几个央企，其实就是中国海外发展、招商蛇口和保利发展。第二条主线，其实我们也是觉得在一些这个供给侧的防风险基调下的融资端，给予这种未出行的优质非国企，其实支持了一些比较大的一个常规的支持。这种助力其实也是有望助力它跨越了整个这种下行的这种周期。这里面我们其实主要聚焦的是一些还是有弹性的这种非国央企。比如像滨江集团、龙湖集团这些。 发言人01：52 第三个方向，其实也是我们觉得整个跟地产企业里面相关度比较高。同时也具有自身的阿尔法的这种物管的企业，他们其实也是关联的这种物管公司，它其实成长路径也是比较明确的，本身的未来规模也是保持一个比较好的一个增速。那同时，他们其实也在去进行一些差异化的发展，比如像提升长期的运营效率，探索差异化的这种发展路径。所以我们觉得如果说整个24年企稳端的这个数据，其实对于关联方的销售也是有望表现超预期的。这些低估值的物企，它其实也是具有比较大的一个弹性空间的这里面也是重点关注招商机遇，还有保利物业。 发言人02：25 第四个方向其实也是在过去的一段时间里，大家关注度比较高的。可能就是在于整个，城中村改造，还有像这个保障房的一些相关的这些公司。那其实这个里面它有一条主线，就是在于城投托底拿地，以及供给侧出新的这种影响下，这种带进的公司它还是有望实现逆周期的一个收益的。同时这种城中村改造也是提供了一种增量需求，舒服的政策也是利好的这种地方的城投公司。这里面其实我们是重点关注的是这个绿地管理控股以及像这个地方的一些承接发展以及天地集团。其实就是我们整个地产端现在的这样一个整体的观点。下面我们是分几个方向给大家分享了一下我们最近做的一些地产的这些下半年的一个关键的研究。 发言人03：05 首先我们是对于整个投资端的一些数据去进行了一个预测。在现在这种情况下，我们对于24年整个商品房的销售面积是预计在下滑16%左右的。这个数据其实也是比之前大家预期的下滑5到16进一步的有一定程度的下降。我们整体的话其实对于整个预测，也是从历史的经验里面去反映了一个过去十年里面有七年商品房销售面积累计增速是下半年比较持续走弱的。所以我们也是认为24年下半年整个累计增速可能有一定程度会呈现改善的一个趋势。主要的几个原因是在于，第一个是基数较明显，二三年其实还是呈现了一个前高后低的趋势。我们可以从左边的这个图能看到，二三年下半年整体的这个基数是在走落的那第二个是24年的前两个月，基本面其实是处于一个深度调整的阶段，短期发生这种大幅度二次下滑的概率还是比较低的。我们也可以看到在24年的前几个月，整体的这个数据其实是一个断崖式下跌的一个情况。 发言人03：57 第三个其实就在517新政之后，整个市场信心趋稳，电价的预期是有所一定改善的。所以我们也是回顾到2122014年以来全年较年终销售数据的变化。其实能看到在整个14到20年上行区间的上半年，整体的成交面积占全年比重大概是在40%到45%的。21到23年上半年是占比在50%到53%左右。 发言人04：18 所以其实从24年上半年的数据，我们也是看到整体的下滑是1019%左右。从单季度的趋势来看，以及包括单月的趋势来看，三月份其实是有一定程度的改善，但是二季度同比降幅还是持续收窄的，所以整体六月份增速也是呈现出了一个逆势回升。其实这也是得益于新政的这样一个集中的释放。所以整体来看，我们觉得可能下半年整个销售端的数据会呈现一定环比改善的这样一个情况。然后这个其实我们也是对于整个的面积去进行了一个测算。整个24年全年的销售面积大概是在9.41平左右。 发言人04：53 第二个是我们对于开发投资，我们预计全年整个房地产开发投资大概是在下滑十个点左右的。这个里面可能其实也是对于我们整体这样一个预测。包括新开工，可能今年上半年下滑了24%左右，包括像竣工，其实上半年数据还都比较差。所以其实整体来看，我们觉得下半年开工端的数据可能随着销售端表现有一定的波动，但是发生二次下滑的概率是比较小的。那同时下半年竣工端其实可能也会维持在低位平稳的这样一个趋势，累积的降幅可能是逐渐收窄的这样一个情况。 发言人05：21 第三块，我们是对于房价就进行了这样一个整体的判断。我们觉得在政策的这种脉冲放量下，其实还是比较难阻挡整个房价的一个下行趋势。我们从24年上半年的情况来看，整个新房二手房价格持续的阴跌，其实也是阻碍了整个房地产企业基本面企稳回升的主要破裂的原因。我们区别于二三年上半年整个小阳升的一个量价齐升，包括疫情之间积攒的需求的一个集中释放之后，其实24年上半年其实成房价里面只有三月份和6月份呈现出一个环比降幅收窄的迹象。这种其实较弱的市场信息下，二手房市场出现了一个很明显的一个状况，就是叫以价换量，这种趋势是加速的那包括我们前期的草根调研里，也是发现了各个地方整个二手房虽然说一定程度上成交比较火热，但其实一定程度上都是在以价换量。包括新房其实也是处于一个比较明显的一个价格下跌的这样一个情况。那所以其实各地的高品质限制性的这种政策宽松，其实也是没有办法阻碍这种价格的继续下跌。 发言人06：17 我们也是可以看一下下面的这两个图，其实从新房的价格来看，五月份新政之后，整个价格环比小幅收窄，但是同比的降幅还是在扩大的。从六月份的数据来看，其实我们也有一个详细统计，像全国一线、 二线、三线新建商品房住宅指数，其实都是成一定程度的环比的继续下降。那单月的同比数据来看，其实降幅就是更大的。而且这里面的趋势可以看到，一线一二线城市相对于三四线城市来说，价格可能还能更抗跌一些。 发言人06：43 里面细分的城市能级来看，像上海、西安、吉林、三亚这些还是实现了环比正增长。然后里面像同比增长的主要还是在上海和西安。上海这边其实也是跟最近的一些热门的楼盘相关都比较高。这个是我们统计了70层新建商品住宅价格的变化。其实大家能看到整体的环比的趋势，还是都是在一定程度上走弱的。里面像几个比较好的比较健康的城市能级里面，就是像我们前面提到的上海，还有像西安。还有可能从这个趋势上来看，有些以前过往的年份年份里月份里面比较热门的城市，比如像成都、重庆这些其实都呈现了一定的价格的下跌的这样一个趋势。 发言人07：23 我们其实也能看到，从二手的价格来看，五月份新政之后，一线的价格其实修复还是有一定程度明显的。二三线城市的修复程度是整体的是情况是弱于新房的那其实可能相对来说，我们可以观察到整个市场最真实的是二手房价格指数。其实也能看到促销比水平较低的这种城市价格其实同比降幅也是比较低的。比如像上海、杭州、贵阳、西安这些城市，其实五月份的库销比在15个月以内，二月份二手房价格指数当月同比降幅均在7%以内，其实显著低一个全国的平均水平。所以其实我们是觉得在整个城市之间，你的价格弹性差异是由库销比，还有同时就是代表着城市的基本面的健康程度决定的。 发言人08：02 所以我们觉得从城市能级来看，下半年其实可以重点关注一个比，就是数据叫低促销比城市的价格端率先企稳这种结构性的机会。然后，我们其实也是对于整个的房企以及物管企业去进行了一个预测。其实从房企端来看，我们觉得整个24年全年百强房企操盘金额可能下滑还是在30%左右这样一个水平。我们从上半年数据来看，其实从政策端的这种发力刺激下房企的业绩是下滑趋稳的。但是你其实行业是没有改变的这种探底的走势，所以其实大部分的房企还是面临较大的这种销售的业绩压力。 发言人08：36 从上半年来看，其实克尔瑞百强房企的整个累计的操盘金额是下滑40%左右，操盘面积可能下滑的更多一点。从单月的同比增速来看，上半年整个操盘的整个金额同比2月份是下滑了触底达60%，后面是逐渐这样一个企稳的态势。这个其实就是我们左边这个图可以看到，到6月份其实已经回升到17%左右了。在百强里面我们监测了62层新房高频的成交，这个同比增速也是基本上跟这个吻合的那我们也是进一步的从百强房企的这个数据来看，上半年百强房企累计全口径销售金额是下滑42%。 发言人09：09 累计权益销售金额是下滑40%，权益比例大概是在73%左右。这个数据其实比去年同期提升了不到三个百分点。所以其实房企独立开发的这种倾向性还是提升的那同时我们也是能看到全口径的这种销售面积是同比下滑42%，累计全口径的销售单价是18000左右。所以这个数据其实较去年同期也是提升了300元每平方米。像新房的这种消费均价也是在继续走高的。 发言人09：32 其实这个也可能跟整个房企推盘能级进一步提升有关。也就是说我聚焦于核心区域，核心城市。我们前期的房企的草根调研，包括像房企的交流，也会发现传统的央国企他们会更聚焦于核心城市的拓展。那 一般的地方企业他可能就聚焦于本地。所以大家其实也是慢慢的从过去的那种这种粗放式生产经营里面，逐步向 这种高质量发展去聚焦，去聚焦于有核心需求的城市，以及一些真实的需求所在的一些区域。 发言人09：58 这个其实我们也是对可以从左边的这个预测里面能看到。我们其实展望下半年，基于6到7月份百强房企的这种整体的数据来看。在中性假设下，如果说这种新政效果有限，需求脉冲释放，基本面的这种环比提升幅度约等于过往年份的这种均值的。其实我们也是整体的预测，去这个百强房企全年的这种操盘金额是下滑31%。 发言人10：20 但是稍微乐观一点的话，假设我们基本面环比提升幅度高于过往的均值，整体的这个全年下滑幅度大概是在25%左右。所以从房企的角度来看，我们下半年会继续看好两类型的房企，就是龙头和热点区域的。这个其实也是跟我们前面的这个整体的调研的结论是一致的。 发言人10：37 从性质来看的话，其实24年上半年百强房企里面，像央企、地方国企和非国央企三类企业。其实累积的这种销售口径，我们可以看到一个数据。其实能明显的看到央企地方国企的下滑幅度是比非国央企是要小的，尤其是央企的这个下滑幅度还是整体来说是比较的弱于其他的两个板块的。所以其实整体的企业资产差异还是比较大的那同时还有一个口径就是叫违约以及未违约房企整体的销售口径。我们也能看到未违约房企整体销售金额是下滑38%左右。但是你违约房企整体的销售金额是下滑60个点以上的，60%以上的。所以两者的增速差异其实到去年同期收窄了大概29%个百分点。其实信用资质比较差的企业减弱的，就是整体的这个信用资质比较差的这种销售金额的降幅的收窄，其实也是一定程度得益于了保交楼这种工作的持续推进。 发言人11：28 我们具体来看，上半年来说，销售面积同比增速明显要好于同业的。我们的标准就是在于累计同比降幅是在30个点以内的房企。主要就是包括保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中国铁建、保利置业，