2024年上半年合肥写字楼和零售物业市场报告

合肥 写字楼与零售市场概况 2024年上半年 合肥宏观经济概况 地区生产总值(亿元) 社会消费品零售总额(亿元) 2023年人口(百万) 2,7725,5494,360 11,098 5,1123,992 合肥苏州南京上海杭州宁波 第三产业增长率 合肥苏州南京上海杭州宁波 1,4012,4912,3214,6141,6731,242 城镇居民人均可支配收入(元) 合肥苏州南京上海杭州宁波 9.9 13.0 9.5 24.912.5 9.7 房地产开发投资(亿元) 合肥 合肥 18,740 合肥 325 苏州 苏州 26,018 苏州 722 南京 南京 25,127 南京 631 上海 上海 25,781 上海 1,352 杭州 杭州 26,118 杭州 909 宁波 宁波 26,775 宁波 230 戴德梁行-2 2.7% 7.1% 3.4% 5.8% 5.7%4.9% *中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。 来源：当地统计局 主要地块成交情况 区域 竞得方 成交时间 土地用途 土地面积 总价 容积率 楼面价 地块编号 （平方米） （百万元） （元/平方米） 合肥市包河区乡村振兴投资 商业/办公用地 67,399 128.4 ≤1.1 1,732 包河区BH202404号 合肥市包河区乡村振兴投资 商业/办公用地 117,431 223.7 ≤1.1 1,732 包河区BH202405号 包河区安徽长城置业集团有限公司2024/2/29 商业/办公用地 11,375 61.1 ≤4.5 1,193 包河区BH202402号 中国石油天然气股份有限公司 商业/办公用地 2,698 25.1 ≤0.3 31,122 新站区XZ202401号 蜀山区合肥比亚迪汽车有限公司2024/1/25 商业/办公用地 8,000 53.4 ≤2.5 2,676 蜀山区SS202401号 包河区 有限公司2024/5/24 包河区 有限公司2024/5/24 新站区 安徽销售分公司2024/1/25 戴德梁行-3 来源:合肥国土资源和房屋管理局,戴德梁行研究部 01 甲级写字楼市场概况 合肥写字楼市场 存量 （平方米）2,581,797 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 150,000 57.9 25.04% 215,739 同比 同比 同比 同比 同比 ↑ ↓ ↓ ↓ ↑ 主要市场指标 平方米 800,000 700,000 600,000 500,000 60% 40% 400,000 300,000 200,000 100,000 0 政务北一环高新区滨湖火车南站三里庵其他 20% 0% 人民币/平方米/月 80 70 60 50 2020 2021 2022 2023H12024 戴德梁行-5 40 平均租金水平 写字楼物业存量写字楼物业新增存量空置率 201720182019 来源:戴德梁行研究部 写字楼市场各区域概况 核心区域 总存量 核心区域 平均租金 （元/平方米/月） 空置率 2,581,797平方米 北一环 政务 81.8 10.2% 北一环 52.5 19.7% 高新区 55.0 22.4% 滨湖 52.5 29.4% 火车南站 49.6 39.6% 三里庵 60.3 11.2% 其他 34.3 41.1% 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价 （元/平方米/月）。 来源:戴德梁行研究部 高新区 三里庵 政务 火车南站 滨湖 戴德梁行- 戴德梁行-66 合肥写字楼市场 未来供应（2024-2026） 平方米 400,000 国丰中心一期 绿地中央广场 安徽（合肥）创新法务区大厦（已入市） 新东方大厦（已入市） 300,000 200,000 润城中心 置地中心 祥源城 100,000 乐富强大厦 国丰中心二期 0 202420252026 戴德梁行-7 政务北一环高新区滨湖火车南站三里庵其他 来源:戴德梁行研究部 其他 3% 建筑业 18% 医疗健康 4% 金融及保险 42% 租赁成交比例 （按产业类型划分） 能源 9% TMT14% 专业服务 10% 戴德梁行-8 合肥写字楼市场 租赁成交 项目名称板块租户面积（平方米） 主要租赁交易 华润大厦 政务 媛颂医美 2,300 皖新文化创新广场 滨湖 徽商银行 25,000 中国人寿安徽金融中心 滨湖 中煤新集 1,483 正奇金融广场 其他 东北证券 500 来源:戴德梁行研究部 合肥写字楼市场 市场总结 概况 •2024年上半年，包括新东方大厦、安徽（合肥）创新法务区大厦在内的两个甲级写字楼项目竣工入市，为市场增添150,000平方米的写字楼新面积，合肥市甲级写字楼市场总存量扩大至258万平方米。 •写字楼的租赁需求在2024年上半年保持平稳，主要源自金融及保险、建筑、TMT、专业服务、能源，以及医疗健康等行业。有鉴于此，合肥甲级写字楼市场净吸纳量总计约215,739平方米。需求稳定致使空置率同比下降4.4个百分点至25.04%。鉴于合肥写字楼市场的竞争愈发激烈，为吸引高品质租户，某些业主选择调低租金预期，在提供折扣或商务优惠上更为灵活。受此影响，合肥甲级写字楼市场平均租金报价继续下滑，同比下降6.3%至人民币57.9元每月每平方米。 展望 •三个甲级写字楼项目计划于2024年下半年入市，为合肥市场带来192,562平方米的新增供应。这些项目包括位于火车南站板块的绿地中央广场西大茂全省首座新能源汽车主题商业综合体，位于高新区板块的乐富强大厦，以及位于滨湖板块 的国丰中心一期。这些新项目在短期内集中入市，将推升市场整体空置率。因此，租赁市场将继续向租户方倾斜。面对市场的不确定性，业主将倾向于在谈判中通过较低租金以吸引或挽留高端租户。 戴德梁行-9 •5月13日，合肥市政府印发《合肥市有效投资专项行动方案（2024）》，提出加大综合性国家科学中心、国家实验室、“科大硅谷”等高能级科创载体建设投入，聚力打造“6+5+X”产业集群。因此，我们预计金融及保险、TMT、高端装备、能源、医疗健康等行业将保持强劲并支撑合肥写字楼需求。 02 优质零售市场概况 合肥零售市场 存量 （平方米）4,688,200 新增供应 （平方米） 租金水平（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 316,600 130-1,100 7.5% 299,285 同比 同比 同比 同比 同比 ↑ ↑ — — ↑ 主要市场指标 平方米 900,000 600,000 15% 12% 9% 300,000 6% 人民币/平方米/月 1,200 租金水平 1,000 3%800 600 400 1,100 550 850 550 400 800 410 480500 400 00% 200 0 210 150 160200240 130 零售物业存量零售物业新增存量空置率 来源:戴德梁行研究部 首层租金最低报价首层租金最高报价 注：“租金水平”指基于使用面积的报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。 戴德梁行-11 零售市场各区域概况 优质商圈 总存量 优质商圈 存量 （平方米） 空置率 4,688,200平方米 四牌楼 605,500 6.81% 三里庵 385,000 4.96% 新南七 552,500 8.27% 环天鹅湖 626,000 4.23% 东部新中心 608,600 5.47% 庐阳 428,000 5.21% 滨湖 1,116,000 12.58% 其他 366,600 6.47% 来源:戴德梁行研究部 环天鹅湖 庐阳 三里庵 新南七 四牌楼 滨湖 东部新中心 戴德梁行- 戴德梁行-12 合肥零售市场 未来供应（2024-2026） 平方米 蜀山印象里（已开业） 龙湖合肥欢肆龙湖高新天街杉杉名品小镇新华城购物中心 包河万象汇（已开业） 银泰in66 新粮仓kukupark（已开业） 坝上吾悦广场（已开业） 900,000 800,000 700,000 中骏世界城汇景城 佛岭寨路邻里中心 银泰inpark 禹洲银河park 瑶海万象汇坝上街商业 600,000 苏宁广场 肥东伟星星悦广场 悦都荟正荣中心 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 202420252026 戴德梁行-13 四牌楼三里庵新南七环天鹅湖东部新中心庐阳滨湖其他 来源:戴德梁行研究部 合肥零售市场 未来供应和租赁成交 平方米 新增供应（按各区域市场划分) 主要新店开幕 900,000 800,000 700,000 项目名称 商圈 租户 面积 （平方米） 之心城 三里庵 OLDORDER 200 万象城 环天鹅湖 芽笼芽笼 200 坝上吾悦广场 四牌楼 KKV 300 包河万象汇 滨湖 SEPHORA 300 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2011201220132014201520162017201820192020202120222023 2024F2025F2026F 四牌楼三里庵新南七环天鹅湖东部新中心庐阳滨湖其他 戴德梁行-14 来源:戴德梁行研究部 合肥零售市场 市场总结 概况 •2024年上半年，合肥零售物业市场保持健康态势，主要统计指标继续攀升。随着包河万象汇、坝上吾悦广场、新粮仓kukupark、蜀山印象里的开业，合肥中高端零售物业总存量至2024年第二季度末达到4,688,200平方米，环比增长7.2%。上半年，合肥优质零售物业市场需求保持活跃，净吸纳量录得299,285平方米，主要受四个新项目内的新租及成熟项目的品牌及业态调整所推动。 •上半年，来自众多业态的零售商继续扩张，若干品牌首次进入合肥市场。2024年1至4月份，合肥市新增首店68家，其中安徽首店56家、合肥首店12家。时尚、餐饮、生活方式、儿童、娱乐等业态仍是主要的需求动力，紧随其后的是黄金珠宝业态。近年来，合肥市将首店经济作为商业模式创新和消费升级的重要抓手，多措并举支持首店入驻，助力城市商业能级提升。 •由于大量新增供应集中入市，截至2024年第二季度末，合肥中高端购物中心整体空置率同比上升0.2个百分点至7.5%。 展望 •2024年下半年，预计将有五个新项目入市，零售建筑面积合计约51万平方米。 增长的供应量将为现有购物中心带来压力，促使业主们通过租金优惠，设施翻新，品牌及业态调整等策略来保持市场份额。考虑到新项目较长的培育期，合肥全市总体空置率在下半年将面临上升。 •根据合肥政府推出的一系列促销费措施，合肥居民的本地消费应会被催化，这将支撑时尚、餐饮、生活方式、娱乐、儿童、3C产品及智能家居体验店、会员制仓储超市等业态零售商的业务发展。例如，安徽首家山姆会员店进驻合肥，计划于今年9月开业。 戴德梁行-15 •尽管合肥本地消费者的消费理念逐渐趋于理性，但在精神悦己的趋势下，本地居民在教育培训、娱乐、旅游和体育等方面的消费支出逐渐上涨。合肥市大力推进“夜间经济”发展，围绕夜间购物餐饮、旅游休闲、体育健身、文化演艺等方面积极打造“越夜越合肥”主题活动，持续培育丰富多样的消费形态，不断挖掘夜间消费潜能。 黎庆文KelvinLi 华东区董事总经理 kelvin.qw.li@cushwake.com 张艺凡JasmineZhang 安徽区业务代表 jasmine.zhang1@cushwake.com ShaunBrodie 华东区业务拓展服务团队主管 shaun.fv.brodie@cushwake.com 冀杨JaneJi 华东区