2024年第二季度苏州写字楼和零售物业市场报告

苏州 写字楼与零售市场概况 年第二季度 甲级写字楼市场概况 苏州宏观经济概况 2024年第一季度 地区生产总值（亿元） 苏州南京上海杭州宁波无锡 社会消费品零售总额（亿元） 苏州南京上海杭州宁波无锡 人口（万） 苏州南京上海杭州宁波无锡 第三产业增长率 城镇居民人均可支配收入（元） 房地产开发投资增长率 苏州苏州苏州 南京南京南京 上海上海上海 杭州杭州杭州 宁波宁波宁波 无锡无锡无锡 戴德梁行-3 *中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。 来源：国家和当地统计局 主要地块成交情况 区域 竞得方 成交时间 土地用途 土地面积总价 （平方米）（百万元） 容积率 楼面价 （元/平方米） 地块编号 苏州工业园区 苏州工业园区恒泰产业发展有限公司 2024年第二季度 商业/办公用地 2,441 2.47 ≤0.1 10,119 苏地2024-WG-S02号 高新区(虎丘区) 苏新美好生活服务股份有限公司 2024年第二季度 商业/办公用地 6124.1 49.57 ≥1.4,≤1.8 4,497 苏地2024-WG-S03号 吴江区 苏州市吴江怡养置业有限公司 2024年第二季度 商业/办公用地 9,976 59.46 ≤2.4 2,484 WJ-J-2024-004 相城区 苏州市富荣酒店管理有限公司 2024年第二季度 商业/办公用地 7,611 27.88 ≥4,≤4.2 872 苏地2024-WG-S05号 戴德梁行-4 来源:中指数据,戴德梁行研究部 苏州写字楼市场 存量 （平方米） 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 环比 同比 环比 环比 同比 ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ 主要市场指标 平方米 新增供应，净吸纳量和空置率 新增供应净吸纳量空置率 元/平方米/月 平均租金水平 戴德梁行-5 来源:戴德梁行研究部 写字楼市场各区域概况 四大核心区域 园区 老城区 高新 园区 独墅湖 吴中 戴戴德德梁梁行行-6-6 总存量 核心区域 平均租金 （元/平方米/月） 空置率 平方米 吴中老城区高新园区 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价 （元/平方米/月）。 来源:戴德梁行研究部 苏州写字楼市场 未来供应（2024年-2027年） 相高鑫数字金融产业园项目*相城数字金融产业园* 恒泰星塘中心新建元数谷一期*新建元数谷四期*新建元数谷二期* 华贸中心 昶智大厦 香江集团华东科创中心 中信泰富新经济联合总部湾（A栋） 平方米 漕湖商务中心项目 万科左岸商业项目 新鸿基环贸广场 南岸新地广场二期* 恒泰-苏州自贸商务中心* 泰新裕大厦* 中建国际苏州总部 吴中广场项目恒迅商办楼 天鹅港商务中心 集成电路创新中心二期 恒力湖东项目苏化科技园* 苏交工总部项目* 元创智谷数字经济产业园三期* 大家置业项目 中海超塔中南中心 元创·数智中心* 元创智谷数字经济产业园一期* 戴德梁行-7 吴中区老城区苏州高新区苏州园区相城区 来源:戴德梁行研究部 备注:带*项目为研发办公 制造业 5% 医疗科技 7% 零售商贸业 14% 金融业 34% 租赁成交比例 （按产业类型划分） 专业服务业 19% TMT21% 戴德梁行-8 苏州写字楼市场 租赁成交 项目名称行政区租户面积（平方米） 主要租赁交易 苏州中心 工业园区 金融保险行业 恒业铂金大厦 老城区 美容器械行业 尼盛广场 工业园区 出国留学教育行业 来源:戴德梁行研究部 苏州写字楼市场 市场总结 概况 •二季度，狮山总部经济产业园交付入市，为市场带来了约6.3万平方米的优质办公空间，苏州甲级写字楼总存量达在268.3万平方米。 •二季度，苏州甲级写字楼租赁市场持续复苏，净吸纳量录得50,137平方米。受到部分业主以价换量策略影响，甲级写字楼市场平均月租金小幅下降至每平方米83.2元，平均空置率小幅下降至20.8%。二季度，苏州甲级写字楼市场需求主力行业包括金融业、TMT、专业服务及零售商贸业等。 戴德梁行-9 •二季度，苏州经济继续保持平稳发展态势，工业生产稳健运行，消费投资保持稳定，对外贸易持续向好。1-5月，全市规模以上工业总产值同比增长10.0%，社会消费品零售总额同比增长9.8%。平稳的经济发展态势为苏州甲级写字楼市场提供了良好的发展环境。 展望 •据不完全统计，2024年还将会有近95万平方米的甲级写字楼项目入市。其中工业园区新增供应最多，预计4个项目将会为区域内带来约53万平方米的存量，区域内竞争进一步加剧。大量的新增供应入市，造成一定程度上的承租压力，业主或将继续采取租金优惠等措施来刺激市场，以吸引新租户及挽留现有租户。 •尽管苏州甲级字楼市场面临新增供应增加、租金下降等挑战，但整体市场仍具韧性和潜力。写字楼运营商正通过优化自身产品和服务积极面对市场变化。政府也在政策端提供支持，助力苏州甲级写字楼市场复苏。随着苏州经济发展和产业结构优化升级，随之产生的办公空间租赁需求将为整体苏州甲级写字楼市场带来新的发展机遇。 优质零售市场概况 苏州零售市场 存量 （平方米） 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 出租率 净吸纳量 （平方米） 环比 环比 环比 环比 环比 ↑ ↑ — ↑ ↑ 主要市场指标 平方米 新增供应,净吸纳量和出租率 人民币/平方米/月 租金水平 新增供应净吸纳量出租率 古城区工业园区高新区吴中区其他 首层租金最低报价首层租金最高报价 来源:戴德梁行研究部 注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。 戴德梁行-11 零售市场各区域概况 六大核心商圈 观前 园区 石路 南门 高新 吴中 戴德梁行-12 总存量 平方米 核心区域存量空置率 （平方米） 观前石路南门高新区工业园区吴中区 来源:戴德梁行研究部 苏州零售市场 未来供应（2024年——2026年） 盛泽天虹购物中心 龙湖相城天街 O'PARK活力汇 淮海168生活广场 星悦里·夷陵摩天轮商业广场建屋购物中心 时尚水岸星悦荟苏州乐园森林城 苏州华贸中心 平方米 华侨城龙湖天街 环贸广场ICC 圆融国际广场 富力天鹅湖项目 美罗商城南侧项目 中环广场 姑苏区高新区工业园区吴中区相城区吴江区 戴德梁行-13 来源:戴德梁行研究部 苏州零售市场 未来供应和租赁成交 项目名称商圈租户 王府井生活广场 相城 京东 仁恒仓街 观前 URBANREVIVO 苏州中心 工业园区 PAOPAO Bakery&Cafe 主要新店开幕 平方米 新增供应（按各区域市场划分) 姑苏区高新区工业园区吴中区相城区吴江区其他 戴德梁行-14 来源:戴德梁行研究部 苏州零售市场 市场总结 概况 •上半年，苏州扎实推进稳增长促发展各项政策落地落实，消费投资保持稳定，全市经济继续保持平稳发展态势。根据统计局数据显示，1-5月全市实现社会消费品零售总额4132.9亿元，同比增长9.8%。其中，批发和零售业零售额同比增长10.1%，住宿和餐饮业零售额同比增长6.7%。家用电器类、服装类、汽车类的零售额同比分别增长82.8%、28.2%和25.6%。 •本季度，苏州优质零售市场迎来王府井生活广场的正式开业，新添体量约8万平方米。至此，优质零售的总体存量攀升至503.3万平方米。全市优质零售物业的首层平均租金范围录得人民币400-800元/平方米/月；出租率环比持平，录得92.2%；而净吸纳量录得约8.1万平方米。 •新项目王府井生活广场位于相城区澄阳商圈核心区域，是王府井集团在长三角区域的首个作品。苏州王府井定位为以“生活社交”为核心的体验型商业中心，创新布局体验、餐饮、配套三大业态，同时引进多家江苏及苏州首店，如京东MALL、PAULANER保拉纳啤酒花园餐厅、BM设计师品牌集合馆、YY台球俱乐部等。 展望 •近年来，苏州在加快老旧商业载体更新的同时，积极增加优质配套供给。据不完全统计，2024年下半年，苏州优质零售市场预计将迎来约75.8万平方米的商业体量。其中，相城区未来新增供应占比最高，为26.1%；其次是工业园区，体量占比为24.4%；高新区占比20.1%。 •未来苏州商业布局将不断优化和升级。优质筹开项目包括定位“北苏州生活力中心”的相城天街购物中心，首创全新“体育+商业”模式的苏州O’Park活力汇，打造一站式城市休闲主题商业+室内家庭娱乐中心的苏州乐园森林城等。 戴德梁行-15 •5月18日，《苏州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》正式发布。根据《实施方案》，苏州将深入实施设备更新、消费品以旧换新、回收循环利用、标准升级四大行动，进一步释放投资消费潜力，加快发展新质生产力。其中，在消费品以旧换新行动方面，涉及汽车、电动自行车、家电产品、家装消费品等领域。汽车以旧换新提出“以旧换新+新购补贴”联动，支持汽车梯次消费、更新消费；家电产品以旧换新采取“政府支持、厂家让利、卖家补贴”的激励措施，开展绿色节能家电促消费活动，持续释放消费潜力。 黎庆文KelvinLi 华东区董事总经理 杨婕JaniceYang 苏州公司总经理 ShaunBrodie 华东区业务拓展服务团队主管 蔡智英JaneCai 华东区研究部高级经理 管超ChaoGuan 华东区研究部高级研究员 中国江苏省苏州市苏州工业园区苏州中心D座807 Tel:+8651262983690 www.cushmanwakefield.cn 微信公众号：DTZ_China 免责声明 戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信 息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售或任何其他公司的证券。 对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对以及的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。