2024年第二季度南京写字楼和零售物业市场报告

南京 写字楼与零售市场概况 2024年第二季度 南京宏观经济概况 地区生产总值(亿元) 社会消费品零售总额(亿元) 2023年人口(百万) 9.5 4,360 11,098 5,1123,9923,5845,549 2,3214,6141,6731,2421,2582,491 南京南京南京 24.9 上海上海上海 12.5 杭州杭州杭州 9.7 宁波宁波宁波 7.5 无锡无锡无锡 13.0 苏州苏州苏州 第三产业增长率 城镇居民人均可支配收入(元) 房地产开发投资(亿元) 南京 南京 25,127 南京 631 上海 上海 25,781 上海 1,352 杭州 杭州 26,118 杭州 909 宁波 宁波 26,775 宁波 230 无锡 无锡 23,741 无锡 241 苏州 苏州 26,018 苏州 722 戴德梁行-2 3.4% 5.8% 5.7%4.9%6.6%7.1% *中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。 来源：当地统计局 主要地块成交情况 区域 竞得方 成交时间 土地用途 土地面积 总价 容积率 楼面价 地块编号 （平方米） （百万元） （元/平方米） 溧水区南京洪蓝街道物业服务中心2024/6/7 商业/办公用地 1,389 1.9 ≤1.2 1,128 NO.溧水2024G08 溧水区南京昱达国有资产经营管理2024/5/24 商业/办公用地 1,892 2.5 ≤1.2 1,101 NO.溧水2024G04 溧水区南京苏通路桥工程有限公司2024/3/8 商业/办公用地 6,341 9.0 ≤1.5 946 NO.溧水2024G02 溧水区南京溧水产业投资控股集团2024/3/8 商业/办公用地 8,613 12.5 ≤1.2 1,209 NO.溧水2024G01 高淳区南京宁高教育科技集团2024/3/6 商业/办公用地 39,544 63.8 ≤2.3 705 NO.高淳2024G01 有限公司有限公司 有限公司 有限公司 戴德梁行-3 来源:南京国土资源和房屋管理局,戴德梁行研究部 01 甲级写字楼市场概况 南京写字楼市场 存量（平方米）3,315,540 新增供应 （平方米） 平均租金 （元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 92,000 109.1 33.1% 41,281 环比 同比 环比 环比 同比 ↑ ↑ ↓ ↑ ↓ 主要市场指标 平方米 450,000 新增供应，净吸纳量和空置率 35% 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 (50,000) (100,000) 新增供应净吸纳量空置率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 人民币/平方米/月 150 140 130 120 110 100 平均租金水平 戴德梁行-5 来源:戴德梁行研究部 写字楼市场各区域概况 核心区域 浦口 鼓楼/ 湖南路 新街口 河西 雨花/ 南京南站 百家湖 戴德梁行-6 总存量 核心区域 存量 平均租金 （平方米）（元/平方米/月） 空置率 3,315,540平方米 新街口 730,069 128.9 28.7% 鼓楼/湖南路 373,224 99.5 33.3% 河西 1,622,077 111.1 39.6% 雨花/南京南站 251,170 96.1 15.7% 百家湖 230,000 89.7 13.2% 其他 109,000 74.5 46.7% 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。 戴德梁行-6 来源:戴德梁行研究部 南京写字楼市场 未来供应（2024-2027） 平方米 900,000 华贸中心 世茂国际中心德基世贸中心金地威新中心 江北新金融中心一期江北核心区华润项目雨花核心区华润项目新玄武招商G24 复地明日之城 800,000 燕子矶润江大厦（已入市） 中科创达项目 金融城二期 阿里中心一期 保利智汇中心（已入市） 金陵中环（已入市） 700,000 600,000 500,000 400,000 德基三期 金融城三期 江北新金融中心二期 江北国际金融中心 河西鱼嘴金融中心 华新城B地块 300,000 200,000 100,000 0 2024202520262027 其他 戴德梁行-7 新街口鼓楼/湖南路河西雨花/南京南站百家湖 来源:戴德梁行研究部 南京写字楼市场 其他联合办公2% 3% 建筑 4% 航空航天 8% 零售商贸 3% TMT33% 教育 8% 租赁成交比例 （按产业类型划分） 金融及保险 12% 医疗健康 5% 专业服务 15% 制造业 7% 戴德梁行-8 租赁成交 项目名称板块租户面积（平方米） 主要租赁交易 珠江壹号 新街口 新众创空间 800 金陵中环 新街口 鑫山保险 477 河西金鹰天地 河西 泰阿生物科技 530 华新城 河西 泰康人寿 3,300 世茂城品 雨花/南京南站 南京辰光融信技术有限公司 1,600 来源:戴德梁行研究部 南京写字楼市场 市场总结 概况 •2024年第二季度，一个新项目，位于新街口板块的金陵中环竣工入市，为南京甲级写字楼市场增添92,000平方米的写字楼新面积。由此，南京全市甲级写字楼总存量累计达到3,315,540平方米，环比增长2.9%。 •本季度，南京写字楼租赁需求保持平稳，许多内资企业为搬迁和扩张积极寻找面积。受新增供应的影响，截至6月底，南京甲级写字楼市场的整体空置率环比上升2.3个百分点至33.1%。由于租金高企以及对经济不确定性的担忧，众多租户对租金价格更为敏感。来自TMT、专业服务、金融及保险、教育、航空航天、制造业和医疗健康的租户是本季度租赁需求的主要驱动力。截至第二季度末，南京甲级写字楼平均租金报价连续第二个季度下跌，环比及同比跌幅分别为3.8%及7.0%，至人民币109.1元每月每平方米。 展望 •6月，南京市召开十五届八次全会，对南京如何加快发展新质生产力作出部署。连同扎实的经济基础，包括不断推进的城市化进程、政府引导的先进制造业和现代服务业产业集群、以及南京作为长三角较为典型的技术枢纽型城市，将有效支持南京写字楼市场长期稳定增长。需求将继续来自于诸如TMT、金融及保险、能源、高端制造业、医疗健康及专业服务领域在内的各产业。 戴德梁行-9 •展望未来，三个写字楼项目有望于2024年下半年完工入市，为市场带来约420,000平方米的新增供应，新项目包括位于位于河西板块的金融城二期和阿里中心一期，以及位于南京南站板块的中科创达项目。有鉴于此，南京甲级写字楼市场的竞争将进一步加剧。我们预计若干现有甲级写字楼的业主在租金谈判上将更为灵活，通过提供优惠或更好的设施，以期吸引优质租户入驻。 02 优质零售市场概况 南京零售市场 存量 （平方米）6,644,930 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 210,000 611.5 6.4% 176,411 环比 同比 环比 环比 同比 ↑ ↑ ↓ ↑ ↑ 主要市场指标 平方米 1,200,000 1,000,000 800,000 新增供应,净吸纳量和出租率 100% 98% 96% 94% 600,000 400,000 92% 90% 人民币/平方米/月 1,200 平均租金水平 200,000 88% 86% 800 400 084% 戴德梁行-11 0 新增供应净吸纳量出租率 来源:戴德梁行研究部 零售市场各区域概况 优质商圈 江北 仙林 鼓楼/ 湖南路 新街口 河西 夫子庙 城南 百家湖 竹山路 12 总存量 优质商圈 存量 平均租金 （平方米）（元/平方米/月） 空置率 6,644,930平方米 新街口 665,851 1,402 2.9% 鼓楼/湖南路 198,469 564 6.0% 夫子庙 333,567 564 1.9% 河西 1,700,614 594 4.8% 江北 1,091,557 363 9.1% 城南 465,872 417 13.6% 百家湖 510,000 468 5.8% 竹山路 311,000 428 3.3% 仙林 324,000 393 4.0% 其他 1,044,000 299 8.4% 注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。 戴德梁行-12 来源:戴德梁行研究部 南京零售市场 未来供应（2024-2027） 平方米 麒麟荔枝广场麒麟宝龙广场玄武招商花园城 宜悦里G66（已入市） 雨花核心区万象商业越城天地中华城商业万汇城北区 龙湖雨山天街（已入市） 新北时代广场 IFC国金中心（已入市） 绿地紫金中心一期华贸中心 百子亭天地/KUMOLL酷青年中心 金陵中环 1,400,000 1,200,000 仙林德基商业中心 弘阳·秦淮里 江北万象商业江北万达广场万汇城南区 江北大悦城江北卓悦汇 德基世贸中心 阿里巴巴江苏总部项目商业 绿地紫金中心二期 1,000,000 新生圩宝龙广场 大校场万象城金地广场 华侨城欢乐滨江购物中心 德基三期 800,000 600,000 世茂国际中心正荣中心 江北宝龙广场 400,000 200,000 0 2024202520262027 竹山路 其他 戴德梁行-13 新街口鼓楼/湖南路夫子庙河西江北城南百家湖仙林 来源:戴德梁行研究部 南京零售市场 未来供应和租赁成交 平方米 新增供应（按各商圈划分) 项目名称 商圈 租户 面积 （平方米） 主要新店开幕 德基广场 新街口 JESSY&JERRY 200 IFC国金中心 河西 GoldenGoose 300 兴隆路21号 江北新区 山姆会员商店 40,000 吉印大道3788号 江宁区 Costco 50,979 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 新街口湖南路/鼓楼夫子庙河西江北城南百家湖仙林竹山路其他 戴德梁行-14 来源:戴德梁行研究部 南京零售市场 市场总结 概况 •据南京市商务局数据显示，“五一”假期五天，全市重点监测的145家商贸企业合计实现销售额18.7亿元，同比增长10.1%，客流量同比增加8%；39家重点监测商场实现销售额10.5亿元，同比增长12%，客流量612万人次，同比增加15%。2024年第二季度，总商业面积约210,000平方米的龙湖雨山天街和宜悦里G66开业。截至6月底，南京中高端零售物业总存量达到6,644,930平方米，环比增长3.3%。 •本季度，南京零售物业市场需求活跃，净吸纳量录得约176,411平方米。尽管受新增供应的短暂影响，整体空置率环比上升0.3个百分点，但仍处在6.4%的较低水平。时尚、餐饮、生活方式，会员制仓储超市，以及3C及新能源汽车体验店为需求的主要驱动力。鉴于未来几年各区域内大量新增供应入市，购物中心间的竞争日趋激烈，一些零售物业项目已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率。季内，南京中高端零售物业首层租金报价环比下跌1.2%，至每月每平方米611.5元。 展望 •2024年6月8日，2024南京国际消费节（夏季）活动正式启动，活动从6月持续到9月，将结合夏季重要消费时点和暑期消费特色，围绕“夜购、夜食、夜宿、夜游、夜娱、夜读、夜健”等七大领域，举办近500场内容丰富、形式多样的消费促进活动，持续激发消费市场活力。受此积极的影响，南京本地消费热情将得以延续，这将支撑时尚、餐饮、生活方式、汽车、家电、娱乐、体育等行业零售商的业务发展。 戴德梁行-15 •据估计，南京零售物业