2024年房地产行业变革研究报告

全球利率的上升以及办公室回归的缓慢使得房地产行业面临逆风，但许多其他长期趋势，例如技术变革、人口结构变化和住房短缺，表明应倾向于该资产类别。 房地产业是全球经济的关键组成部分，其价值独立于GDP增长，并作为投资者部分通胀对冲手段。它提供了收入和潜在的增值，同时在多元化投资组合中发挥作用。尽管近期面临挑战，但房地产市场需求仍然值得乐观，为投资者提供了可能具有重大意义的投资机遇。此外，包括技术进步、人口变化和住房需求在内的长期趋势，正在推动房地产行业的吸引人投资前景。 本文探讨了这些长期趋势、近期挑战以及为何现在可能是投资房地产的理想时机。 演变和长期趋势 虽然疫情迫使承租人对办公室空间的需求进行重新评估，但许多其他类型的房地产也经历了长期增长趋势，并受益于强劲的需求和租金价值显著增长。在机构房地产投资组合中资产类型的变化也是另一种适应，投资组合现在包括更广泛范围的物业类型。建筑设计也因科技进步而发生了转变。 让我们回到过去，探索过去150年间房地产的发展历程。一个世纪以前，工业化革命改变了人们工作和生活的方式，导致了制造建筑和城市化的产生。在20世纪上半叶，电网的引入使办公楼现代化，并促进了郊区住房和工业建筑的发展。在塑造真实房地产方面，交通扮演了至关重要的角色。 房产业在20世纪中叶兴起，随着郊区办公楼园区、多户型住宅和大型区域购物中心的出现，这些得益于高速公路系统的便利。 随着时间的推移，房地产业已展现出其适应由长期结构性趋势（如技术和人口统计）驱动的消费者行为变化的能力。对不同类型房地产的需求转变是一种显著的适应。 在近年来的几十年里，数字化一直是推动房地产利用方式的驱动力。电子商务已经改变了零售业，而对数据中心和各类物流设施的需求也在增加。展望未来，人工智能预计将发挥重要作用，为房地产资产类别提供进一步的投资机会，无论是在新入驻者还是利用效率（智能建筑）方面。 劳动力。与在家办公相比，提供更舒适工作环境的优质办公空间正变得越来越重要。尽管一些老旧的办公楼面临着挑战，但过去十年内建造并从消费者和环境考虑方面展现出高质量的那些办公楼在运营方面表现良好。北美，尤其是美国和加拿大，拥有最多的AI公司，并创造了比任何其他地区更多的AI相关职位。 其他地区。这一趋势将导致对一种更高效且能满足数字时代不断变化的工作群体需求的办公空间的需求不断增加。不再适合原有用途的旧办公楼可能被改造以适应未来的需求。 需要或转换为另一种物业类型。市政当局和整个社会需要解决有关旧办公楼的问题并确定最佳行动方案。房地产市场将促进这一变革。 技术也对全球供应链产生了显著压力，影响到了房地产投资。过去塑造全球供应链的全球化原则、廉价石油和廉价劳动力，今天已不那么普遍。通过现代化、本土化或友岸化提高供应链效率，为发达国家市场中的仓库、最后一公里的工业设施、冷藏设施和数据中心等物业提供了独特的投资机会。企业必须对其房地产和供应链进行投资，以提高其效率和弹性。 配送机制 1.从实体店取货2.家中仓库配送3.点击取货：从储物柜取货4.点击取货：门店配送 购物频道 5.订单已放置在店铺中6.线上下单7.在线从商店订购，送货至商店 人口统计是房地产长期需求的可靠预测因素。婴儿潮一代对医疗体系施加了相当大的压力，影响了养老设施、医疗办公楼和生命科学领域。另一方面，北美最大的千禧一代群体因住房市场的可负担性挑战而推动了租赁需求。除了人口增长外，还有许多其他人口趋势塑造了消费者主导的房地产需求。最重要的是，全球持续的城镇化导致越来越多的人寻求在少数几个城市中寻找住房。家庭构成也在变化，越来越多的人选择不居住在传统的家庭住宅中。这推动了新便利化居住领域的需求，例如合住、专为学生建造的住宅和养老住宅社区（包括租赁和出售）。欧洲的国际移民，不幸地是由其他地方的冲突引起的，也导致了对短期和长期住房解决方案需求的大量增加。 近期挫折 房地产市场近期面临挑战，包括估值下降和对办公物业需求减少。估值下降主要是由于积极的货币紧缩和更高的利率，这增加了借贷成本并抑制了交易量。有限的交易数据使得确定物业的确切市场价值具有挑战性。图5和图6展示了这些不利因素的影响。 Mercer认为全球经济正在走向“软着陆”，这支持了大多数房地产领域的持续强劲职业基础。核心基金净资产价值已达到多年来的低点，证实了2025年实现两位数回报的潜力。然而，宏观经济指标，如利率和私人市场估值的滞后效应，仍预计将带来挑战，这可能会在短期内抑制房地产投资者的情绪。 来源：RCA，不包括开发用地。数据截至2024年6月。 尽管房地产行业面临挑战，私募核心房地产因其韧性、收入潜力和吸引人的入场点而脱颖而出。我们认为当前市场条件为投资者进入房地产市场提供了吸引人的机会。潜在的投资者不应等待所有数据点都变为正值，因为报告的滞后可能导致实时复苏容易被错过。不管短期噪音和机会如何，关注房地产配置的中长期和长期利益同样重要。 来源：MSCI。数据截至2024年6月。 为何考虑投资全球房地产？ 有许多投资全球房地产的潜在优势。以下是几个为什么它可能是一个有吸引力的投资机会的原因： •通货膨胀对冲：房地产投资，包括全球房地产投资，在历史上一直是抵御通货膨胀的避险工具。随着通货膨胀的上升，房地产资产的价值和租金收入往往会增加，有助于保持您投资的购买力。 长期收入。这种收入对于寻求定期现金流和收入稳定的投资者尤其具有吸引力。 •多元化：投资全球房地产可以使您在全球范围内分散投资组合。通过在不同地区和国家分配资产，投资者可以降低与投资单一市场相关的风险。这种多元化有可能帮助保护投资组合免受局部经济衰退或房地产市场波动的影响。 •资本增值潜力：尽管核心房地产投资的焦点主要是产生收益，但也可能在一段时间内为资本增值提供潜力。随着全球市场的演进和经济的增长，位于优越位置并获得良好管理的核心财产的价值可能上升。这种升值有可能提高整体的收益。 •稳定的收入：全球核心房地产投资可能提供稳定且可预测的收入流。核心物业，通常是成熟且产生收入的资产，可以产生一致的租金收入。 •吸引人的估值：最近，NFI-ODCE遭遇了其罕见的显著下降。然而，历史数据显示，在之前的下降之后，私营房地产经历了较长的正向回报期。实际上，在每次下降之后，该资产类别持续地实现了超过10年的正向季度回报。因此，如果2024年利率下降或稳定房地产市场投资环境，这可能会对投资者有利。 •流动性和灵活性：开放式基金可以为投资者提供定期的流动性保障，使他们能够定期购买和出售股份。这为投资者提供了灵活性，并使他们能够根据需要调整其房地产配置。同时，它还提供了其他房地产投资工具（如封闭式基金或直接物业所有权）可能无法提供的流动性选择。 结论 投资者如何定位自己以应对当前问题并准备好利用未来的机会？ 房地产领域近期因资产重估而出现了收益波动。尽管存在这种波动，该领域的根本基本面仍保持强劲。必要性零售业出现了明显的复苏。高自信的管理者倾向于工业和公寓领域，因为这些领域需求旺盛且收入稳定。同时，该行业受到技术进步和人口结构变化的影响，导致对细分行业机会的关注日益增加。 回顾历史数据，很明显，房地产价值的调整产生了正的总回报表现。尽管许多基金目前面临净赎回，但这些赎回一旦数据显示评估准确反映了真实市场价值，就能迅速转变为净流入。由于大多数估值数据都有一到两个季度的延迟，投资者应考虑在当前时期投资房地产。 重要通知 投资管理及咨询服务由Mercer Investments LLC（Mercer Investments）为美国客户提供。Mercer Investments LLC已在以下州注册为“Mercer Investment Advisers LLC”进行商业活动：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、伊利诺伊州、肯塔基州、新泽西州、北卡罗来纳州、俄克拉荷马州、宾夕法尼亚州、德克萨斯州和西弗吉尼亚州；在佐治亚州注册为“Mercer Investments LLC (Delaware)”；在路易斯安那州注册为“Mercer InvestmentsLLC of Delaware”；在俄勒冈州注册为“Mercer Investments LLC, a limited liability company of Delaware”。Mercer Investments LLC是根据1940年修订的《投资顾问法》在美国联邦注册的投资顾问。投资顾问的注册并不表明其具有特定的技能或培训水平。顾问的口头和书面沟通向您提供信息，您据此决定聘请或保留顾问。Mercer Investments的Form ADV第2A部分和第2B部分可通过书面请求获得，请求地址为：合规部门，Mercer Investments，99 High Street，波士顿，MA 02110。 引用 Mercer 应解释为包括 Mercer (US) LLC 及/或其关联公司。 © 2024 Mercer (US) LLC. 所有权利保留。 此内容未经Mercer事先书面许可，不得全部或部分修改、出售或以其他方式提供给任何其他个人或实体。 Mercer不提供税务或法律咨询。在做出任何具有税务或法律影响的决策之前，您应联系您的税务顾问、会计师和/或律师。 这并不构成购买或出售任何证券的提议。 本报告中的发现、评级和/或观点均为Mercer的知识产权，并可能随时更改，恕不另行通知。它们不构成对所述投资产品、资产类别或资本市场未来表现的任何保证。 欧洲的某些受监管服务由Mercer Global Investments Europe Limited和Mercer Limited提供。 Mercer Global Investments Europe Limited 在爱尔兰共和国中央银行监管之下，根据欧盟《金融工具市场法规》2017年法规，作为投资公司进行监管。注册办公地址：Charlotte House，Charlemont Street，Dublin 2，爱尔兰共和国。爱尔兰注册登记号：416688。 Mercer Limited 已获得并获得英国金融行为监管局的授权和监管。注册登记号：England and Wales No.984275。注册办公地址：1 Tower Place West，Tower Place，London EC3R 5BU。 关于Mercer的利益冲突披露，请联系您的Mercer代表或查看mercer.com/footer/conflicts-of-interest-mercer-investments. 此内容不包含针对您个人情况的投资建议。在未首先获得适当的专业咨询并考虑您的情况之前，不应根据此信息做出任何投资决定。Mercer根据特定客户的个人情况、投资目标和需求提供建议。因此，投资结果将有所不同，实际结果可能与预期有实质性差异。 加拿大投资者的投资管理服务由 Mercer Global Investments Canada Limited 提供。加拿大投资者的投资咨询服务由 Mercer (Canada) Limited 提供。 过去的表现并不能保证未来的结果。投资的价值可能上升也可能下降，您可能无法收回所投资的本金。以外币计价的投资将随货币价值的波动而波动。某些投资，例如由小市值、外国和新兴市场发行者发行的证券、房地产以及非流动性、杠杆或高收益基金，携带额外的风险，这些风险在选择投资经理或做出投资决策之前应予以考虑。 投资顾问服务由Mercer Human do Brasil（Mercer巴西）提供，该公司受巴西证券交易委员会监管，提供财务顾问服务。此内容不构成购买或出售证券、商品或任何其他金融工具或产品的要约或要约邀请，也不构成代表任何投资经理或其关联方的要约。为了免除疑虑，本内容不构成正式的投资建议，不允许任何一方进行交易。在签署任何合同之前，可能需要额外的建议。本文件中陈述的发现、评级和/或意见是Merce