降低存量房贷利率可行吗20240908

降低存量房贷利率可行吗？20240908_原文 2024年09月08日20：56 发言人00：01 大家好，欢迎参加听证宏观7日谈资，降低存量房贷利率可行吗？目前随房者正处在状态。下面开始播报你的声音，审美不断后，九江老师可以开始发言，谢谢。本次电话会议为闭门会议，未经天风证券许可，不得通过任何途径将会议录音或纪要等向第三方提供或传播。 降低存量房贷利率可行吗？20240908_原文 2024年09月08日20：56 发言人00：01 大家好，欢迎参加听证宏观7日谈资，降低存量房贷利率可行吗？目前随房者正处在状态。下面开始播报你的声音，审美不断后，九江老师可以开始发言，谢谢。本次电话会议为闭门会议，未经天风证券许可，不得通过任何途径将会议录音或纪要等向第三方提供或传播。天风证券对违反上述要求的行为主体，保留追究其法律责任的权利。 发言人00：31 大家好，欢迎收听宏观今日谈，我是宋雪涛。今天我们来聊一下存量房贷降利率和转接这个问题。这个问题在最近一两周算是讨论的非常的热。在周五的时候，央行而是司长周兰发言，他也说到了这个降准还有空间，但是降息可能存在一些约束，所以市场认为这个存量房贷利率的下调，这件事情是不是没戏了？我觉得单纯的从周司长的发言来说，不能做这样一个结论。因为降准其实也是降低了银行的负债端成本，那么对银行来说，资产端的收益要求降低也是可能的。第二确实从我们的这个政策的决策的角度来讲，有可能像存量房贷利率的这个决策，也不只是央行来做决定，他可能更多时候还要考虑到目前的经济的压力现状，特别是一些舆论方面的舆情。过去一两个月我能明显的感觉到在舆论的这个方向上，关于一二线城市，特别是一线的中产阶级的消费降级这样一个讨论是越来越多的那包括很多报道，比如说高端的餐饮店，目前的收入和利润在明显的下滑，规模以上消费品整个走势是表现出来非常的疲软，和这个规模一下形成了鲜明的对比。 发言人02：13 所以这些舆论的这个引导，实际上也在朝着需要为中产阶级适度的降低他们的债务的负担，以增加他们的收入和可能的消费能力和消费意愿这样一个方向在演进，所以关于存量房贷利率下调这样一个政策，我的看法是他大概是进入到了一个政策的讨论阶段。什么时候能做或者能不能做这件事情，目前应该没有定论。但是从可行性的角度来讲，我觉得他的可行性还是比较高的。那么往前看，在七月底的正式会议上，实际上也是很鲜明的提到了要提振消费，作为扩大内需的一个重要的抓手。而且怎么提升效率扩大内需呢？这个除了像一些消费的补贴以外，甚至会也说到了要多渠道增加居民的收入。所以从这个高层的会议的整体的指示方向来说，降低存量房贷率或者说涨现金，它整体来说也是在这样一个政策的大的思路下。所以关于这个政策，我觉得从舆论的角度来讲，它正在形成一个舆论倒逼。 发言人03：24 从这个高层的政策方向来说，它也符合高层政策方向。从央行的发言来说，他也没有否定。降准本身也是可以降低LPR的，同时在配合着这样银行的存量存款利率，它也能够引导着LPR下调。所以从这几个方面的政策来看，我觉得降存量还贷率，目前这个政策依然还是有讨论价值。 发言人03：53 那么今天我是想花一些时间把存量房贷目前的情况和未来会不会降，怎么降，以及它会产生什么样的经济和市场的影响。这个问题我想再展开一点。关于存量房贷目前的总量是37.79万亿，就是将近38万亿。这个是截止到二季度末的数据，个人住房贷款余额。这个38万亿的存量房贷，它的利率水平实际上差异是比较大的。因为不同的买房人买房时间不一样，有的是买在了当时的一个很宽松的时候。需要更多公司调研纪要关注公众号MT调研，可添加微信号S130970。所以当时利率水平可能不到四有的又买在了高点上，甚至是多套房，它还有这个基准率的上浮，可能利率水平当时都是在5以上的。 发言人04：56 那么在2019年的时候，存量房贷利率是经过了一次换毛，按照LPR和加点未来进行浮动。因为大多数人签的实际上都是这个浮动利率的合同，所以以后LPR降了，这些利率就会降。在2023年的时候，又经过一次存量房贷率的改革，这个改革就是主要偏向于首套房的购房者。对于首套房购房者来说，他的这个存量房贷利率里边的加点的部分，是可以和当年买房的时候的最低的水平看齐了。那么也是平均是下调了差不多37个BP。按照央行的说法，条件以后的存量房贷利率是4.27%。 发言人05：45 这一部分在二三年降存量房贷利率的人，在总的这个存量房贷里边大概占了60%，这些人主要是18房购房者，还有一部分是过去多套房，但是在新标准之后被认定成了首套房的购房者，这个就是38万亿存量房贷里边，大约60%，也就是23万亿。这一部分人的房贷率在去年的下调存量房贷利率之后 是4.27%。24年年初又跟随着PR下调10个BP，所以差不多有23万亿的存量房贷。现在的利率是4.17%，就是不到 4.2%水平。剩下的40%，这个存量房贷里边的25%，就差不多9.4万亿，这个是在低率时期形成的。 发言人06：35 在中国的这个房地产上行周期的时候，有两个比较明显的低于时期，都是市场在很低迷的时候出了比较大的新政策。第一个时期是2009年到2010年的一季度，但是这个出4万亿的时候，应该叫430新政。第二个是2015年的四季度到2017年的二季度，那也是一个比较明显的地产的放松时间。经过了2013年和14年两年的比较快速的下跌以后，就在这两个利率时期的时候的平均的利率水平大概就是4.5。那么在19年LPR挂钩房贷利率以后，这里边有一些房贷利率甚至是低于19年末的LPR的，所以后面这个二三年的存量房率下调的时候，他们就不享受这个优惠了，那么只能跟着LPR率下调，那么20年 到23年LPR大概下调60个BP，所以这个9.4万亿的低利率时期形成的存量房贷利率，它新出来的这个利率水平是3.95%啊。它还是比那个呃去年首发房的那个存量房贷利率下调的一部分的利率存量要低，那部分是4.17，那么38万亿存量房贷里面还剩下15%，5.6万亿，这一部分就是多套房了。多套房的购买者是不享受去年政策优惠的，如果他仍然被认定为多套房的话，那么这个房贷利率是比较高的了，那么有可能都是在5%以上的，按照过去的这个 利率水平进行平均的话，所以这个就是目前来说最痛苦的一群人。 发言人08：22 他的房贷利率本来就高，而且没有在去年享受到这样存量房贷利率。他们跟新增的房贷利率之间的差异，可能现在已经到了150个BP以上了，所以这是现在提前还贷的一个主力，所以这个就是38万亿的存量房贷，大概是这样一个分布。60%大概23万亿，利率水平是4.17。25%大约9.4万亿的利率水平是3.95，还剩下15%大约是5.6万亿。他们的利率水平应该是在4.5到5之间这个水平。所以这个是目前的存量房贷它的整体分布。 发言人09：12 那么现在的新发的房贷利率是多少呢？按照2024年二季度的央行的数据，新发的房贷利率现在已经是3.45了。那么前面我们讲的38万亿，这个存量房贷有60万亿14.17，有有百 分60是4.17，有25%是3.95，有15%是将近5%，那么他们的平均水平是4.2%。 发言人09：39 4.2和现在的这个新发的房贷利率之间差了75个BP这75个BP，实际上是有两个部分的，一个部分，就是因为这个呃，房，房贷的利率是一年一调整，它的这个合同的更新时间一般都是到第二年的1月1号，所 以今年的这个LPR已经，年初以来累计下降了35个BP了。对于，新增的8万房贷来说，它是跟着LPR走的，但是存量房贷是到了第二年才会跟着LPR调，所以这里边有35个BP的差异是临时性的差异。到了年1月1号这个差异就会抹平。那么75个BP与剩下的这个40个BP就是加点的差异了，这个加点的差异首套房的差异小，但是这个多套房的差异，大多套房的差异可能在七八10个BP左右，首套房应该就是在三四10个BP之间，甚至少部分比如说北京的这个多套房购买者，他的这个利差可能能达到100个BP以上啊。所以，现在看着整体来说，这个新旧贷款之间的利差大概75个BP啊。 发言人10：52 这里面35个BP是临时的利差，明年1月1号也就消失了，剩下40个BP是家电利差，那么家电利差产生的主要原因也是因为旧的合同是保持了这个家庭的恒定，去跟着LPR调。而新的合同是家电也在浮动的，这个LPR也在往下 降，所以市场现在期盼的下调存量房贷利率，主要指的就是下调这个加减利差。 那去年是针对着首套房和部分被新认定为首套房的，这部分这个贷款是下调了，但是剩下的是一种比较，比如说他买房的时候，利率本来是比较低的，还有这个多套房，他们是没有下调的，那目前这个提前还贷也是以这个多套房。为主，还有一部分底层的资产就是房贷，这一部分样本大概是七千多亿，所以这是一个小样本，在这个材料房贷里。根据这个假样本，它公布了一个数据，就是大概有百分之多少 的底层资产是在被提前偿还的。这个数据是一直公布到今年的4个岸边返还率大概15%。发言人12：06 5月份，以后就停止公布了，平均的这 15%的意思就是说这个存量房贷里边，过去一年里累计有15%的贷款都有可能被进行偿还。但是这个数字在今年的四月份的时候，应该是上升到了30%。以前的又有降息，所以让这个存量房贷和增量房贷之间的差异性的拉开了，所以就导致了新一轮的提前还贷潮。那么30%的这个调成率就意味着将近3分之1的人会提前还贷，所以这个其实对银行来说，它的压力也是比较明显的。因为银行要考虑一个问题，就是我在保息差和保优质资产之间我得做出选择。所以我觉得站在银行角来讲，说息差低也不是一个不能降存量房贷利率的理由。因为它有可能会带来的是较长的加快。如果他不去降存量房贷的话，有可能未来一段时间又会有一个加速的提前还贷。因为现在对于不少在高位买房和借贷的人来说，他就在观望这个政策会不会落地。如果不落地的话，他可能会再去提前偿还，所以这个也是站在银行的角度，是要损失1.7差，还是要损失优质资产的规模，我觉得银行也需要平衡这一点。 发言人13：26 对银行来说，其实息差不是单向的。因为他如果这样存量房贷的话，一个前提是有可能会伴随着降准和降息。因为这个对他来说也实际上是降低了他的负债端的成本。对银行来说，这个损失十个点的按揭贷款利率，它的收益率大概会少1.5个百分点。你现在的银行息差大概是1.54，截止到今年二季度，如果1.5%是银行的一个息差底线的话，那确实它能损失按揭贷款利率，大概也就是利息之间。 发言人14：02 但是对银行来说，它的负债利率还会继续降的。一方面是来自于央行降准或者降息。降准从多兰司长的讲话来看，这个下半年的空间还是比较大的。那么降息也不一定，因为从目前的央行的态度来看，随着人民币汇率的升值，贬值压力的减轻，央行实际上降息的空间事实上是已经出来了。如果降息的话，这个对于银行来说贷款利率小降一点，那么负债端的成本也适当的这样一些，银行的这个息差实际上还是能稳住的。 发言人14：43 对于银行来说，实际上它还有一个更直接的方法，就是继续引导存量贷款利率下行。存量贷款利率如果降10个BP，那么对于按揭利率来说，它就可以降25到30个BP如果存量如果存款利率能降20个BP的话，那实际上按揭率就可以降50个BP到60个BP了。所以对银行来说，说息差低就不能这样。 发言人15：06 存量贷款利率我觉得也不是一个特别充分的理由。一方面站在银行角度保不住其他，这个是一个压力，但是丢失优质资产的规模可能也是另外一方面压力。第二就是央行会继续降低银行的负债的成本。第三是银行也会顺势的继续下降存在贷款率。所以对银行来说，目前看即使负债的成本不降的话，它大概还能承受20个BP到30个BP左右的这个按揭利率下调。如果可以适度的降存款利率的话，那么降40个到50个BP的按揭利率对于他来说不是问题。所以接下来的这个情况就是政策我认为可能还会再发酵一段时间。看一看舆论的情况和如果不降存量贷款利率，那么提前偿债的压力可能反会倒逼这个政策，提升他落地的理由。 发言人16：0