地产行业周报：“金九”平淡开局，租售比已具相对吸引力

证券研究报告 “金九”平淡开局，租售比已具相对吸引力 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月8日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周重点50城新房成交环比降10.8%，9月（前6日）日均成交同比降30.1%。根据克而瑞调研，9月28城预计新增住宅供应面积环比降4%、同比降59%，叠加上年同期“认房不认贷”落地带来的高基数，金九成交或难有超预期表现。我们在中期策略《困局与转机》中提到海外楼市底部重要特征为租金回报率超过或接近国债收益及房贷利率，8月百城住宅租金回报率（2.25%）已超过最新十年期国债 （2.14%），但仍低于首套房贷利率（3%上下）。未来或仍需进一步降低房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加快收储落地消化存量库存。中报14家A+H未出险房企中报归母净利降57%，营收下滑/毛利率下降/资产减值为主因；上半年平均拿地销售面积比37%，期末总土储规模较2023年末下降10%，延续缩表去库存；平均综合融资成本3.97%，长期负债占比78.9%，央国企融资优势仍旧明显，但单类企业压倒性优势减弱，单个企业间对比选择重要性凸显。维持短期适度积极观点，当前板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：重庆取消中心城区新购住房限售，广州实施新房“购房即交房、交证”工作 市场运行监测：1）新房、二手房成交回落，后市有待观察。本周(8.31-9.6)50城新房成交1.8万套，环比降10.8%；20城二手房成交1.6万套，环比降1.9%。9月（截至6日）新房日均成交同比降30.1%，降幅较8月扩大13.1个百分点；二手房日均成交环比升4.1%，同比升9.1%，同比增幅较8月扩大2.4个百分点。2）库存环比下降，去化周期19.3个月。16城取证库存9871万平，环比降0.2%，去化周期19.3个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一三线占比提。上周百城土地供应建面4533.4万平、成交建面3148.8万平，环比升59.3%、升42.3%； 成交溢价率3.6%，环比降0.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.9%、24.5%、69.6%，环比分别升3.2pct、降12.7pct、升9.6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行112.4亿元，海外债发行5.7亿美元。2）地产股：本周房地产板块下跌2.38%，跑赢沪深300（-2.71%）；当前地产板块PE（TTM）27.43倍，估值处于近五年99.75%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 取消中心城区新购住房限售政策，支持住 房以旧换新 8月26日起实施新建商品房“购房即交房、 交证”工作 2024年9月2日广州 2024年9月2日重庆 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房、二手房回落，后市有待观察 点评：本周(8.31-9.6)50城新房成交1.8万套，环比降10.8%；20城二手房成交1.6万套，环比降1.9%。9月（截至6日）新房日均成交同比降30.1%，降幅较8月扩大13.1个百分点；二手房日均成交环比升4.1%，同比升9.1%，同比增幅较8月扩大2.4个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.2423.5.2423.10.2424.3.2424.8.24 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.72023.102024.12024.42024.7W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期19.3个月 点评：16城取证库存9871万平，环比降0.2%，去化周期19.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.14 22.3.11 22.5.6 22.7.1 22.8.2622.10.2122.12.16 23.2.17 23.4.14 23.6.9 23.8.4 23.9.29 23.11.24 24.1.19 24.3.15 24.5.10 0 24.7.524.8.30 土地：成交回升、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4533.4万平、成交建面3148.8万平，环比升59.3%、升42.3%；成交溢价率3.6%，环比降0.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比5.9%、24.5%、69.6%，环比分别升3.2pct、降12.7pct、升9.6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.72023.102024.12024.42024.7W8.1222.12.1923.5.1923.10.1924.3.1924.8.19 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平374 百城土地成交前五城（8.26-9.1） 208208 164146 2023.72023.102024.12024.42024.7W8.19 东莞镇江南京淮安上海 流动性环境：资金价格上行 资金价格上行。R001上行17.14BP至1.83%，R007上行3.04BP至1.87%。截至9月6日，OMO存量（MA10）余额为10561.7亿元，较8月30日下降4244.5亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 R007环比上行3.04BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格上行（%） 2024/8/302024/9/6涨跌幅 （BP） 1D 1.66 1.83 17.14 R 7D 1.84 1.87 3.04 14D 1.86 1.92 6.06 1M 1.93 1.93 0.02 1D 1.53 1.72 18.66 DR 7D 1.70 1.69 -1.07 14D 1.79 1.88 9.03 ON 1.53 1.72 18.70 SHIBOR 1W 1.65 1.68 2.90 1M 1.82 1.83 0.90 3M 1.85 1.85 0.00 7 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为112.4亿元，总偿还量为88.4亿元，净融资额为23.9亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2449.1亿元，同比23年约增加5.16%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模287.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债发行5.7亿美元。2024年8月海外债发行4亿美元。 地产海外债月发行量地产海外债周发行量 7.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 5.7 0.0 0.0 0.0 160 6.0 1205.0 4.0 80 3.0 2.0 40 1.0 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 0.0 2024-08-122024-08-192024-08-262024-09-02 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌2.38%，跑赢沪深300（-2.71%）；当前地产板块PE（TTM）27.43倍，高于沪深300的11倍，估值处于近五年99.75%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 -2.38% -2.71% 1%本周涨跌幅 0% 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 30 -1%25 -2% -3% -4% -5% -6% 汽非传电交家社商纺综银环农医计房轻钢基沪公机国通食建美建煤有电石 300 车银媒力通用会贸织合行保林药算地工铁础深用械防信品筑容筑炭色子油 20 15 10 5 2019/8/292020/8/292021/8/292022/8/292023/8/292024/8/29 金设运电服零服 牧生机产制化 事设军 饮材护装金石 融备输器务售饰 渔物造工 业备工 料料理饰属化 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为绿城中国、金地集团、华夏幸福，排名后三为正荣地产、远洋集团、融信中国。 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 6.1% 2.8% 1.9% 绿城中国 金地集团 华夏幸福 正荣地产 远洋集团 融信中国 -8.3% -16.4% -18.5% 企业 事项 碧桂园 旗下9只债券展期至明年3月，公司回应将协商新的公司债务处理方案 越秀地产 土地开发中心收储暨南大学北侧地块二土地，补偿50.03亿元 美的置业 重组方案获95%投票支持率高票通过 绿城中国 11.11亿收购合作项目公司40%股权，三井退出 招商蛇口 成功发