周观REITs2024年9月第1周：华夏大悦城商业REIT成立

华夏大悦城商业REIT成立 华夏基金管理有限公司9月4日发布公告称，华夏大悦城（000031.SZ）购物中心封闭式基础设施证券投资基金于9月3日正式成立，首募规模为33.23亿元，认购持有人有2,874户。 市场表现方面，本周REITs市场下行，富国首创水务封闭式REIT（3.35%）领涨。 本周（2024.9.2-2024.9.6），中证REITs指数下跌0.45%，REITs总指数上涨0.04%，产权REITs指数上涨0.25%，经营权REITs指数下跌0.29%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数2.76个百分点，跑输中证全债指数0.33个百分点，跑赢南华商品指数4.84个百分点。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面 ，本周REITs总成交额(MA5)为3.44亿元 ， 环比上周下降12.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.87和1.58亿元，环比上周分别变化了-18.5%和-3.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.79、0.48、0.37、0.41、0.22、0.95、0.22亿元，环比上周分别变化了-13.5%、-15.1%、7.3%、-29.2%、38.4%、-12.0%、-19.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比27.6%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 9月4日，华夏基金管理有限公司9月4日发布公告称，华夏大悦城（000031.SZ）购物中心封闭式基础设施证券投资基金于9月3日正式成立，首募规模为33.23亿元。 表1：近期REITs行业动态梳理 2.一级市场 截至2024年9月6日，上市REITs发行规模达1277亿元，共发行42只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，富国首创水务封闭式REIT（3.35%）领涨。 本周（2024.9.2-2024.9.6），中证REITs指数下跌0.45%，REITs总指数上涨0.04%，产权REITs指数上涨0.25%，经营权REITs指数下跌0.29%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数2.76个百分点，跑输中证全债指数0.33个百分点，跑赢南华商品指数4.84个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周（2024.9.2-2024.9.6），富国首创水务封闭式REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT领涨，涨跌幅分别为3.35%、2.31%、2.24%。东吴苏园产业REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、建信中关村产业园REIT领跌，涨跌幅分别为-3.22%、-1.70%、-1.53%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图11：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图12：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅 图13：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅 图14：生态环保REITs相对发行价涨跌幅 图15：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图16：消费基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图17：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.19、0.07和0；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.07和0；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0. 06和0.04。 近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证国债，相关系数为0. 25。 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.75。 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 图19：REITs细分类别内部相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：产业园区REITs指数与对应板块20日相关性 图23：能源设施REITs指数与对应板块20日相关性 图24：仓储物流REITs指数与对应板块20日相关性 图25：保租房REITs指数与对应板块20日相关性 图26：生态环保REITs指数与对应板块20日相关性 图27：交通基础设施REITs指数与对应板块20日相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.44亿元，环比上周下降12.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.87和1. 58亿元，环比上周分别变化了-18.5%和-3.9%。 细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.79、0.48、0.37、0.41、0.22、0.95、0.22亿元，环比上周分别变化了-13.5%、-15.1%、7.3%、-29. 2%、38.4%、-12.0%、-19.2%， 其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比27.6%。 图28：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.84亿份，环比上周下降12.5%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.61和0. 24亿份，环比上周分别变化了-16.0%和-4.1%。 细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.28、0.07、0.13、0.13、0.04、0.14、0.05亿份，环比上周分别变化了-14.6%、-15.3%、8.1%、-27. 9%、25.7%、-10.1%、-15.8%， 其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.5%。 图29：REITs细分类别历史成交量 图30：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.67；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.91%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.1；嘉实中国电建清洁能源REIT的估值收益率最高，为3.96%。仓储物流REITs中，嘉实京东仓储基础设施REIT的PV倍数最小，为0.84；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为7%。保障性租赁住房REITs中，国君城投宽庭保障房REIT的PV倍数最小，为1；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.06%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.2；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高， 为4.09%。消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT的PV倍数最小，为0.77；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.58%。 图31：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。