房地产市场周报：需求端政策持续发力，高能级城市更具韧性

证券研究报告 策略点评 需求端政策持续发力，高能级城市更具韧性 房地产市场周报（09.02-09.08） 2024年09月02日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 4% -1% -6% -11% -16% 2023-092023-12 2024-03 2024-06 2024-09 % 1M 3M 12M 上证指数 -4.14 -8.93 -10.28 沪深300 -4.51 -8.80 -13.89 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：市场仍处于底部区间，期待重点政策加快落实2024-08-27 2房地产市场周报：量价下行压力持续，楼市仍 在底部运行2024-08-21 3房地产市场周报：楼市销售季节性回调，地方政策持续优化2024-08-13 本周观点：受近期持续高温等因素的影响，上周（8.26-9.1）商品房销 售量略有下降，但相比8月中上旬仍明显改善，30大中城市商品房成交面积环比减少3.87%；其中一线城市销售环比增加11.33%，而二三线城市分别下降5.35%和20.42%，各能级城市间分化明显。从政策面来看，近期以来各地方政府在需求端持续加大政策支持力度，如广州明确满足交房条件和过户条件的新建商品房购房者在交齐房款时，可以实现“购房即交房、交证”；南京优化公积金相关政策，同时放松首套房的认定标准、取消建筑面积限制；海南近日公开征求意见，拟加大住房公积金租房提取支持力度等。在地方政府政策持续发力的同时，公安部近日表示，将加快推行经常居住地登记户口制度，全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常 住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，户籍制度改革有望与各地需求端政策形成合力，促进住房需求的恢复。总体而言，政策发力叠加“金九银十”旺季，市场情绪有望逐步好转，特别是核心城市大概率延续修复态势，但整体市场的企稳仍有待观察。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）8月26日，财政部公布今年前7个月财政收支情况，1—7月契税同比下降10.9%，国有土地 使用权出让收入同比下降22.3%。（2）近日，广州印发《关于推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作的通知》，推行“购房即交房、交证”。（3）南京自8月27日开始执行住房公积金贷款新政，包括贷款年限延长、住房套数认定条件放宽、不再查验历史贷款次数等多项调整。 上周商品房与土地市场重点高频数据：8月26日至9月1日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少3.87%，同比减少34.32%；其中 一线城市环比增加11.33%，二三线城市分别环比减少5.35%、20.42%，高能级城市韧性相对较强；从累计值来看，1月1日至9月1日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少34.13%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.11—7月国有土地使用权出让收入同比下降22.3%5 2.2广州加强购房办证工作保障，推行“购房即交房、交证”5 2.3南京调整公积金贷款政策，贷款年限延长至退休后10年5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年7月，全国商品房销售面积累计同比下降18.60%,销售额累计同比下降24.30%，降幅相比前6个月略 有收窄；商品房销售面积当月值已连续34个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下 行周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-7月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅相比前6个月有所扩大。总体来看，受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显的逆转，7月国房景气指数为92.22点，相比前值有所回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在 10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，各地需求端政策持续发力，市场情绪有望好转。受近期持续高温等因素 的影响，上周（8.26-9.1）商品房销售量略有下降，但相比8月中上旬仍明显改善，30大中城市商品房成交面积环比减少3.87%；其中一线城市销售环比增加11.33%，而二三线城市分别下降5.35%和20.42%，各能级城市间分化明显。从政策面来看，近期以来各地方政府在需求端持续加大政策支持力度，如广州明确满足交房条件和过户条件的新建商品房购房者在交齐房款时，可以实现“购房即交房、交证”；南京优化公积金相关政策，同时放松首套房的认定标准、取消建筑面积限制；海南近日公开征求意见，拟加大住房公积金租房提取支持力度等。在地方政府政策持续发力的同时，公安部近日表示，将加快推行经常居住地登记户口制度，全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制 要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，户籍制度改革有望与各地需求端政策形成合力，促进住房需求的恢复。总体而言，政策发力叠加“金九银十”旺季，市场情绪有望逐步好转，特别是核心城市大概率延续修复态势，但整体市场的企稳仍有待观察。 2上周政策动态及重要消息 2.11—7月国有土地使用权出让收入同比下降22.3% 1—7月，全国一般公共预算收入135663亿元，同比下降2.6%，扣除去年同期中小微企业缓税入库抬高基数、去年年中出台的减税政策翘尾减收等特殊因素影响后，可比增长1.2%左右。1—7月，全国税收收入111240亿元，同比下降5.4%；非税收入24423亿元，同比增长12%。土地和房地产相关税收中，契税3169亿元，同比下降10.9%；房产税2878亿元，同比增长20.2%；城镇土地使用税1562亿元，同比增长11.2%；土地增值税3388亿元，同比下降7.2%；耕地占用税890亿元，同比增长23.6%。1—7月，地方政府性基金预算本级收入20909亿元，同比下降20.7%，其中，国有土地使用权出让收入17763亿元，同比下降22.3%。 来源：财政部 2.2广州加强购房办证工作保障，推行“购房即交房、交证” 近日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局、国家税务总局广州市税务局联合印发《关于推行广州市新建商品房“购房即交房、交证”工作的通知》（下称《通知》），在全市推行新建商品房“购房即交房、交证”工作。根据《通知》，广州市范围内的新建商品房，购房人交齐房款，满足交房条件和过户条件的（贷款购房的应同时满足抵押登记条件），可以