固定收益专题：存量房贷利率调整怎么看？

固定收益|固定收益专题 存量房贷利率调整怎么看？证券研究报告 固定收益专题 摘要 我们认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。 调多少？影响多大？ 2024年09月05日 作者 孙彬彬分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 隋修平分析师 SAC执业证书编号：S1110523110001 suixiuping@tfzq.com 一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房 贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82bp，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。 另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利息支出约2100亿元。 对市场影响怎么看？ 2023年8月调降存量房贷利率前后，叠加了资金、政府债供给等多重因素，事后来看，调降存量房贷利率对债市的影响可能有限。 央行明确存量房贷调整是7月14日，权益市场地产指数从7月中旬开始对 此展开交易，一直延续到8月初，随后市场预期回落；8月31日央行公布正式通知，包括后续进一步的地产增量政策，但是权益市场并未进一步展开交易。 从市场预期层面考虑，虽然调降存量房贷利率确实是让利于民，但是平均到每户金额相对有限，很难因为存量房贷利率下降而带动居民部门的有效需求，更何况存量调降并不意味着增量，对于地产需求增量影响预计也有限。 从机构行为角度考虑，存量房贷利率调降，一定程度上影响银行存量业务，可能进一步加大资产荒和利润荒。 进一步考虑2023年调降存量房贷利率的实际影响，我们预计对债市负面影响有限。 至于市场关注调降存量房贷利率叠加降息对于债市的或有利好，我们认为还需要结合央行常态化监管和曲线管理加以考虑。 风险提示：政策超预期、相关测算可能存在偏误、市场走势存在不确定性 近期报告 1《固定收益：天风总量每周论势2024 年第31期-天风总量联席解读 （2024-09-04）》2024-09-04 2《固定收益：8月宏观数据怎么看？- 固收数据预测专题》2024-09-03 3《固定收益：债务化解再出“新表述”？-固定收益定期（2024-09-03）》2024-09-03 内容目录 1.存量房贷利率怎么看？3 1.1.是否会再次调降？3 1.2.房贷利率怎么调？3 2.2023年存量房贷利率调降及其对市场影响4 3.当下怎么看？6 图表目录 图1：大行调整细则4 图2：国债、国开债走势回顾6 图3：国债走势6 图4：地产债和地产股6 表1：房贷利率变化3 表2：2023年8月相关报道和央行政策4 近期，市场关心存量房贷利率调整问题，如何看待后续调整的可能性及影响？ 1.存量房贷利率怎么看？ 1.1.是否会再次调降？ 我们认为，存量房贷利率再次调降的可能性较大。 2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。一方面，去年的政策仅涉及首套房贷，不涉及二套房；另一方面，要求调降时不低于原贷款发放时各地最低的利率下限。 2023年8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问1是如此回应的： “近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。” 今年4月政治局会议2进一步明确：“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”我们认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实存在。 表1：房贷利率变化 2022-05-153首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利 率减20个基点。 时间表述 2023-08-3145 首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水 2023-08-316平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 2024-05-177取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 资料来源：中国人民银行，天风证券研究所 1.2.房贷利率怎么调？ 根据央行2023年三季度货政报告8，8月31日的政策影响到的存量房贷的加权利率水平约为4.27%（可以认为是首套房），结合2024年二季度新增住房贷款加权平均利率为3.45%（包含了首套房和多套房），如果将存量房贷利率降至新增房贷利率水平，则至少可以压缩82bp。 如果按照压缩82个bp估算，以截止到2024年二季度末的存量房贷规模37.79万亿为基 数，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。 另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利 1http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5050299/index.html 2https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202404/content_6948449.htm?type=5 3http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4554415/index.html 4http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4554415/index.html 5http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5050293/index.html 6http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5050296/index.html 7http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5356304/index.html 8http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125227/125957/4883187/5150339/2023112817393565251.pdf 息支出约2100亿元。 但调降存量房贷利率可能无法完全缓释“提前还贷”压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。招商银行2023年年报9提到：“存量房贷利率调整后，新老贷款利差收窄，对 提前还款有一定缓释作用，但由于当前市场投资收益率下行，预计2024年房贷提前还款仍将处于近几年较高水平。” 2.2023年存量房贷利率调降及其对市场影响 2023年7月14日，在2023年上半年金融统计数据新闻发布会10上，邹澜司长提到：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 2023年8月31日，央行发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 表2：2023年8月相关报道和央行政策 就存量个人住房贷款利率调整最新落地情况，8月9日，《证券日报》记者致电国有 8月9日11媒体报道六大行及多家股份制银行的客服中心和北京支行个贷部门，相关工作人员均表示，目前未接收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。 时间来源主要内容 8月12日12媒体报道 日前，中国证券报·中证金牛座记者调研多家银行存量房贷利率调整方案推进情况，多数银行表示，目前已高度重视此类业务调整，但具体实施方案与执行细则有待进一步明晰。 借款人可申请新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，新发放贷款的利 8月31日13央行政策率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下 限。 资料来源：中国人民银行等，天风证券研究所 之后，各家银行发布公告对存量房贷利率进行调整，不同银行对不同地区调整情况有所区别。2022年5月14日之前的存量房贷利率普遍调整至LPR或原贷款发放时当地贷款利率下限，之后的房贷调整至LPR-20bp或原贷款发放时当地贷款利率下限。建设银行较为特殊，一致调整为LPR或LPR-20bp。 图1：大行调整细则 9https://s3gw.cmbimg.com/lb50.01-cmbweb-prd/cmbir/20240325/1fb2b2d1-7fba-4c1d-bbb6-0376a728a439.pdf 10https://www.gov.cn/lianbo/fabu/202307/content_6891974.htm 11http://epaper.zqrb.cn/html/2023-08/10/content_971553.htm 12https://mp.weixin.qq.com/s/fU99iSNzJORaApQyPP4stA 13http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5050296/index.html 资料来源：新华网14，天风证券研究所 央行在2023年三、四季度提到了调降存量房贷利率的作用： “截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，惠及约5000万户、 1.5亿人。同时，全国343个城市（地级及以上）中，119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限，其中，95个下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10-40个基点；24个取消了下限。” ——《2023年三季度货政报告》 “8月31日，与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导借贷双方有序降低存量首套房贷利率，切实减轻居民利息负担，支持扩大消费。同时，督促主要银行第一时间将存量房贷利率下调到位，减少居民操作成本。已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。” ——《2023年四季度货政报告》 当时对市场的影响如何？ 8月31日晚，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》出台，虽然其后利率确有上行，但是这个过程中主要原因不仅是存量房贷利率调降，事后看，一揽子化债对应的供给和资金收敛是最重要的影响因素。 2023年6月开始陆续出台增量稳增长政策，6月和8月两次降息，9月还有降准，在增量政策带动下，叠加一揽子化债带来的财政增量和供给、汇率波动与防空转套利带来的资金收敛，10年国债利率从8月22日开始调整一直持续到10月24日。 可以作为佐证的是：央行明确存量房贷调整是7月1