2024年半年报点评：土地出让承压，区中园运营稳定增长

公司研究 证券研究报告 园区综合开发2024年09月04日 中新集团（601512）2024年半年报点评 土地出让承压，区中园运营稳定增长 推荐维持） 目标价：8.69元 当前价：6.54元 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 公司基本数据 总股本(万股)149,889.00 已上市流通股(万股)149,889.00 总市值(亿元)98.03 流通市值(亿元)98.03 资产负债率(%)45.70 每股净资产(元)9.59 12个月内最高/最低价9.32/6.52 市场表现对比图(近12个月) 2023-09-04~2024-09-03 0% -9% -123/0923/1124/0124/0424/0624/098% -27% 中新集团 沪深300 相关研究报告 《中新集团（601512）深度研究报告：土地出让转型园区运营，红利属性再提升》 2024-01-13 事项： 公司发布2024年半年度业绩，2024年上半年实现营业收入15.11亿元，同比下降20.88%；归母净利润5.62亿元，同比下降27.14%。 评论： 土地出让下滑，营收承压。1）公司2024年上半年实现营业收入15.11亿元，同比下降20.88%；归母净利润5.62亿元，同比下降27.14%。营收下滑主要因为土地出让面积减少，如上半年苏州工业园区斜塘项目并无住宅用地出让。2） 分业务结构来看，2024年上半年园区开发运营营收11.5亿元，同比下降23%；绿色公用营收2.97亿元，同比下降12%。当前商品房销售下滑，房企以销定产，公司园区开发运营中的一级土地出让收入面临一定的压力。3）公司投资收益1.18亿元，同比下降44.73%，主因上年同期处置中新环技等子公司股权取得投资收益较高。此外，其他收益、公允价值变动收益下滑均导致归母净利润下滑幅度更大。 积极发展区中园运营，营收保持增长。1）2024年上半年公司土地开发运营业务中租赁业务营收为3.97亿元，同比增长11%，公司在管产业园具有区位优势，且招商引资能力强，保障区中园物业租赁收入持续增长。2）其中苏州工 业园区自持载体200万平，入驻企业约430家，综合出租率超90%，入驻世界 500强企业20家、科技领军人才企业53家、苏州市“独角兽”培育企业10家。3）此外中新园舍平台专注于高品质蓝白领公寓领域，积极抢占“工改租”公寓资源。 园区开发运营主业与两翼相互赋能，绿色公用与产业投资稳步推进。1）截至2024年上半年，中新绿能、中新春兴新增光伏电站并网179MW,主要分布在长三角区域，客户已超400家。公司分布式光伏电站累计并网653MW，已完成 “2GW”光伏电站并网目标的32.7%。2）基金参投方面，新增认缴投资外部市场化基金4支，认缴金额1.6亿元，拉动基金投资总规模41亿元；积极发 挥投招联动优势，新增落地项目21个。公司累计认缴投资外部市场化基金51 支，总金额约43.5亿元，促成96个招商项目落户园区，其中苏州工业园区56 个，其他园区40个，拉动总投资641亿元，项目上市和已报会项目26个。 投资建议：公司作为中新合资的苏州工业园区开发主体，业绩暂时性承压，但公司招商引资能力强，产业园区位好，积极转型园区运营、绿色公用等业务逐步增强业务稳定性。土地出让具有不确定性，我们调整中新集团2024-2026年EPS预测分别为0.72、0.78、0.83元（24-25年前值1.53、1.85元），但考虑 到公司在管产业园运营业务稳定增长，参考行业可比公司估值，给予公司2024 年12倍PE，目标价为8.69元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续大幅下行；不同园区招商引资竞争加剧；产业投资风险。 主要财务指标 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万) 3,657 3,246 3,408 3,591 同比增速(%) -22.9% -11.2% 5.0% 5.4% 归母净利润(百万) 1,362 1,085 1,168 1,237 同比增速(%) -15.3% -20.3% 7.6% 5.9% 每股盈利(元) 0.91 0.72 0.78 0.83 市盈率(倍) 7 9 8 8 市净率(倍) 0.7 0.7 0.6 0.6 资料来源：公司公告，华创证券预测注：股价为2024年9月3日收盘价 附录：财务预测表资产负债表 利润表 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 3,858 8,092 16,058 25,855 营业总收入 3,657 3,246 3,408 3,591 应收票据 10 5 6 7 营业成本 1,800 1,578 1,678 1,799 应收账款 2,218 2,222 1,829 2,109 税金及附加 156 163 109 114 预付账款 22 17 16 18 销售费用 15 17 12 13 存货 11,583 10,189 10,549 11,083 管理费用 284 146 153 162 合同资产 186 223 197 199 研发费用 19 17 18 19 其他流动资产 277 282 278 283 财务费用 179 98 108 120 流动资产合计 18,153 21,029 28,933 39,553 信用减值损失 3 3 3 3 其他长期投资 5,871 5,659 5,688 5,720 资产减值损失 -119 -58 -30 -20 长期股权投资 3,383 3,332 3,332 3,332 公允价值变动收益 326 61 67 74 固定资产 1,857 2,010 2,325 2,899 投资收益 358 236 189 227 在建工程 595 362 453 544 其他收益 115 47 47 47 无形资产 174 295 435 550 营业利润 1,897 1,517 1,606 1,696 其他非流动资产 5,004 4,748 5,169 5,631 营业外收入 119 7 34 42 非流动资产合计 16,883 16,406 17,401 18,678 营业外支出 5 3 4 4 资产合计35,036 37,435 46,334 58,231 利润总额 2,012 1,521 1,637 1,734 短期借款1,265 1,065 1,165 1,215 所得税 482 317 342 362 应付票据 0 4 5 7 净利润 1,530 1,204 1,295 1,372 应付账款 1,785 1,794 1,780 1,835 少数股东损益 168 119 128 135 预收款项 103 91 96 101 归属母公司净利润 1,362 1,085 1,168 1,237 合同负债 1,855 1,647 1,729 1,822 NOPLAT 1,666 1,281 1,381 1,467 其他应付款 2,296 2,102 2,102 2,102 EPS(摊薄)（元） 0.91 0.72 0.78 0.83 一年内到期的非流动负债352 352 352 352 其他流动负债 646 616 657 700 主要财务比率 流动负债合计 8,302 7,672 7,887 8,134 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 5,053 7,402 15,183 25,891 成长能力 应付债券 1,998 1,998 1,998 1,998 营业收入增长率 -22.9% -11.2% 5.0% 5.4% 其他非流动负债 576 516 516 516 EBIT增长率 -27.5% -26.1% 7.8% 6.3% 非流动负债合计 7,627 9,916 17,697 28,405 归母净利润增长率 -15.3% -20.3% 7.6% 5.9% 负债合计 15,929 17,588 25,583 36,539 获利能力 归属母公司所有者权益 14,219 14,895 15,737 16,623 毛利率 50.8% 51.4% 50.8% 49.9% 少数股东权益 4,887 4,952 5,014 5,069 净利率 41.8% 37.1% 38.0% 38.2% 所有者权益合计 19,106 19,847 20,751 21,692 ROE 9.6% 7.3% 7.4% 7.4% 负债和股东权益 35,036 37,435 46,334 58,231 ROIC 14.9% 9.3% 6.7% 4.9% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 45.5% 47.0% 55.2% 62.7% 单位：百万元2023A 2024E 2025E 2026E 债务权益比 48.4% 57.1% 92.6% 138.2% 经营活动现金流1,763 2,324 1,523 818 流动比率 2.2 2.7 3.7 4.9 现金收益2,113 1,488 1,616 1,748 速动比率 0.8 1.4 2.3 3.5 存货影响 -574 1,393 -360 -534 营运能力 经营性应收影响 365 64 423 -263 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 经营性应付影响 425 -191 -9 62 应收账款周转天数 231 246 214 197 其他影响 -566 -431 -147 -196 应付账款周转天数 358 408 383 362 投资活动现金流 -1,649 273 -1,011 -1,362 存货周转天数 2,259 2,483 2,225 2,165 资本支出 -429 -228 -759 -1,038每股指标(元) 股权投资-150 51 0 0 每股收益 0.91 0.72 0.78 0.83 其他长期资产变化-1,070 451 -252 -324 每股经营现金流 1.18 1.55 1.02 0.55 融资活动现金流125 1,637 7,454 10,341 每股净资产 9.49 9.94 10.50 11.09 借款增加 653 2,149 7,881 10,758估值比率 股利及利息支付 -954 -718 -746 -779 P/E 7 9 8 8 股东融资 236 236 236 236 P/B 1 1 1 1 其他影响 189 -30 83 126 EV/EBITDA 9 13 12 11 资料来源：公司公告，华创证券预测 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin